我國房地產(chǎn)公司走向國際的利弊分析

陳淑芳

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，逐步走向國際全球化，這離不開我國快速發(fā)展的雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。隨著海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增加，中國房地產(chǎn)業(yè)在走向國際化的步伐在不斷加快。公司在走向國際的過程中，既發(fā)揮了其產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效提高了企業(yè)的管理能力，拓展了其發(fā)展進(jìn)步的空間。但是，海外地產(chǎn)投資也會(huì)給企業(yè)的安全穩(wěn)步發(fā)展造成一定威脅，如國際規(guī)則或融資等方面問題，都會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；國際；利弊

近年來，基于市場(chǎng)獲取、資金獲取、經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)和國內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等原因，整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的全球化步伐在不斷加快，越來越多的中國房地產(chǎn)企業(yè)開始參與到國際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。本文就房地產(chǎn)公司走向國際的利弊關(guān)系進(jìn)行辯證討論，希望企業(yè)在走向國際化時(shí)可以趨利避害，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，盡量避免海外投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

1 我國房地產(chǎn)公司國際化的好處

1.1 企業(yè)國際化利于開拓新的發(fā)展空間

房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)已發(fā)展的相當(dāng)成熟和完善，但是在國際開發(fā)方面從理念到做法都不是特別清楚。實(shí)際上目前海外市場(chǎng)空間很大。因?yàn)楝F(xiàn)在發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)正從底部往上提升，而中國經(jīng)濟(jì)從十幾年的高增長(zhǎng)后正在往下平穩(wěn)增長(zhǎng)。同樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格我們是在從高位走往低位，如房?jī)r(jià)正在國家的調(diào)控下逐步趨于穩(wěn)定甚至下降的趨勢(shì)，而全球的資源價(jià)格在低位正逐步在往上，因房?jī)r(jià)的不斷上漲可能使得到意料之外的收獲盈利。由此我們可推斷從資源價(jià)格到市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，再到市場(chǎng)空間的各方面都有很大的發(fā)展空間。面對(duì)巨大的海外市場(chǎng)，在企業(yè)剛開始走出去時(shí)競(jìng)爭(zhēng)能力和品牌效應(yīng)可能不夠，但在度過了開始的創(chuàng)業(yè)初期，打開了市場(chǎng)度過了最初的低迷時(shí)期，發(fā)展到一定的規(guī)模，就有了全球競(jìng)爭(zhēng)的能力。再這個(gè)信息化的高速發(fā)展的地球村，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果就是全球競(jìng)爭(zhēng)，而全球競(jìng)爭(zhēng)則是所有大企業(yè)的必經(jīng)之路、必由之路。因此，發(fā)展到一定規(guī)模的、有競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)就應(yīng)該走出去，在全球去進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，只有這樣才有可能真正成為可持續(xù)的跨國公司。

1.2 可有效提高企業(yè)全球影響力和配置資源的能力

國際化的企業(yè)在全球的影響很大，一些發(fā)展較好的企業(yè)在海外的經(jīng)營狀況將會(huì)在全球一流媒體上有相關(guān)報(bào)道，例如華爾街日?qǐng)?bào)、紐約時(shí)報(bào)、英國泰晤士報(bào)、澳大利亞BBC、新加坡等等一些發(fā)達(dá)國家的主流媒體，都會(huì)對(duì)公司具體的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行報(bào)道。這對(duì)企業(yè)全球影響力的提升有很大的幫助，并為企業(yè)在全球配置資源創(chuàng)造了極大的條件，亦可以加強(qiáng)與海外國家當(dāng)?shù)卣g的合作。因?yàn)楹Ｍ獾囊恍﹪乙嗥谂魏涂鐕?jīng)營的大企業(yè)進(jìn)行對(duì)接合作。因此企業(yè)在全球化經(jīng)營以后，不僅能增強(qiáng)全球化的品牌，亦能增強(qiáng)全球化獲取資源和融資的能力，對(duì)打開國外市場(chǎng)、熟悉了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土文化以促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大幫助。同時(shí)，企業(yè)在海外的資本市場(chǎng)獲取資金的成本一般都是非常低的。全球市場(chǎng)很強(qiáng)的配置資源能力，對(duì)資金或是其他一些資源的獲取十分有利，非常有助于企業(yè)在全球化配置資能力的提升。

1.3 我國企業(yè)的專業(yè)化和技術(shù)優(yōu)勢(shì)

在企業(yè)國際化初期，專業(yè)化企業(yè)更注重創(chuàng)新，比多元化企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)際國情的影響，我國房地產(chǎn)公司偏向于住宅區(qū)的建設(shè)。例如國際的知名企業(yè)萬科集團(tuán)在確立了房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之后，將業(yè)務(wù)重心慢慢集中于住宅市，成為一家專業(yè)的住宅房地產(chǎn)企業(yè)。在專業(yè)化的基礎(chǔ)上，提出并實(shí)施住宅工業(yè)化理念和住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并在節(jié)能環(huán)保的理念下，推出綠色建筑，遠(yuǎn)領(lǐng)先于同行業(yè)水平。滿足了剛需為主的中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品。同時(shí)，萬科建筑技術(shù)研發(fā)中心自成立以來，專注房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新，目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極投資新技術(shù)的開發(fā)研究。積極同住建部技術(shù)中心聯(lián)手開發(fā)建設(shè)綠色節(jié)能的建筑；并曾牽手同濟(jì)大學(xué)開發(fā)多個(gè)住宅工業(yè)化樓盤。到目前為止擁有諸多專利，在技術(shù)的開發(fā)創(chuàng)新研究方面做出了重大貢獻(xiàn)。

2 我國房地產(chǎn)公司國際化的劣勢(shì)

2.1 品牌國際知名度不高，海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置不可移動(dòng)，具有固定性等特點(diǎn)，特定區(qū)域的消費(fèi)者一般只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)選擇知名度較高的、可靠可信的房地產(chǎn)商品，這就使固定市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)品難以替代，為海外投資的房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)造成困難，使每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)較難形成統(tǒng)一。例如萬科集團(tuán)的品牌在國內(nèi)眾所周知，但在國際上不一定能得到認(rèn)可。在國際化初期，為開拓國際市場(chǎng)，萬科主要還是利用其國內(nèi)銷售渠道優(yōu)勢(shì)，以留學(xué)、移民等海外置業(yè)的國外華人為主要的目標(biāo)客戶，借此來推進(jìn)其國際化進(jìn)程，確定其國際化地位。但這種模式很難吸引本土人民，難以支撐其國際化策略的可持續(xù)發(fā)展，無法促進(jìn)其長(zhǎng)期建設(shè)。

2.2 缺乏咨詢服務(wù)能力，管理模式有待改革

現(xiàn)今，個(gè)人購房對(duì)房地產(chǎn)商品的精細(xì)化提出了更高的個(gè)性化需求要求，人們通常會(huì)綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)質(zhì)量、房屋周圍公共服務(wù)、房屋的物業(yè)管理水平以及社區(qū)文化等多種因素綜合進(jìn)行選擇，高質(zhì)量個(gè)性化住宅已經(jīng)成為了主流的購房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。而在要求較高的發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的精細(xì)化挑戰(zhàn)。目前的房地產(chǎn)業(yè)不同傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)工程，是集生產(chǎn)、技術(shù)和服務(wù)為一體的產(chǎn)業(yè)。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因，中國房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工和設(shè)計(jì)各自單獨(dú)成體，這樣對(duì)施工和設(shè)計(jì)的隔離，給工程之間的溝通交流造成了困難，導(dǎo)致中國缺乏類似于國外的那種工程咨詢公司。正是因?yàn)檫@種缺失，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化的經(jīng)營過程中會(huì)面臨更多的障礙。同時(shí)，國家與國家之間的語言和文化差異而造成的障礙，是給中國企業(yè)跨國經(jīng)營造成制約的非常常見的因素，會(huì)使公司在與對(duì)方進(jìn)行溝通談判、尤其是對(duì)客戶群的開發(fā)過程中會(huì)遇到障礙。

2.3 國際經(jīng)濟(jì)規(guī)則限制，缺乏成本優(yōu)勢(shì)

與早已走向國際化的制造業(yè)相類似，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在國際化經(jīng)營過程中的較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)為成本優(yōu)勢(shì)，造成這種優(yōu)勢(shì)的原因在于低成本的國內(nèi)勞動(dòng)力和對(duì)整個(gè)工程技術(shù)管理的低成本。然而近年來，國際經(jīng)濟(jì)規(guī)則當(dāng)中明確地對(duì)勞動(dòng)力的國際間流動(dòng)作出限制，使中國的這種成本優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮受到很大程度的制約。針對(duì)這一限制，中國的制造業(yè)選擇通過大量生產(chǎn)制造流動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品來弱化這一限制。然而對(duì)于固定性的房地產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)是缺乏流動(dòng)性，而正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點(diǎn)使房地產(chǎn)走向國際化的經(jīng)營之路受到制約。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)國際化有利有弊，在提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)國際化才剛剛開始，路漫漫其修遠(yuǎn)。房地產(chǎn)走向國際的這條發(fā)展之路上不僅要具備資金、項(xiàng)目開發(fā)、管理等核心競(jìng)爭(zhēng)力，還要積極學(xué)習(xí)積累國外房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的技術(shù)，并要獲得政府的支持，從而對(duì)克服各種制約因素。

參考文獻(xiàn)

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