宜信財富張鵬：聚焦價值投資 看好一線城市商業(yè)地產(chǎn)

張興軍

在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、房住不炒的大背景下，2018年中國房地產(chǎn)投資的趨勢無疑是投資人最為關(guān)切的領(lǐng)域。2018年3月底，由宜信財富資產(chǎn)配置委員會發(fā)布的《2018年資產(chǎn)配置策略指引二季度宏觀前瞻與類別展望》報告中明確指出，進(jìn)入2018年的第一個季度房地產(chǎn)市場也繼續(xù)著從產(chǎn)品投資到資產(chǎn)配置、從固定收益到權(quán)益類，從短期炒作到長期投資的轉(zhuǎn)型。在這樣的背景下，越來越多的投資者普遍關(guān)注辦公室增值的投資機會。

近期，《中國經(jīng)濟信息》記者對宜信財富新加坡公司董事總經(jīng)理、全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人進(jìn)行了專訪。

張鵬擁有15年的歐美及亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗，在房地產(chǎn)直接投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)基金的投資與管理方面擁有豐富經(jīng)驗。2014年加入宜信之后，張鵬主持發(fā)行宜信財富全球地產(chǎn)母基金系列產(chǎn)品，并與國際頂級基金建立深入合作。目前，張鵬負(fù)責(zé)管理的母基金規(guī)模達(dá)125億元人民幣。

在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時張鵬表示，他看好商業(yè)地產(chǎn)未來的增值空間和機會。在宏觀調(diào)控和去杠桿的大環(huán)境下，一線城市的優(yōu)質(zhì)項目在抗風(fēng)險和變現(xiàn)能力方面表現(xiàn)更加突出。

房地產(chǎn)母基金具有投資優(yōu)勢

《中國經(jīng)濟信息》：您怎樣看房地產(chǎn)母基金的投資收益和風(fēng)險？

張鵬：母基金對于個人來說屬于最好的投資選擇之一，因為相對而言屬于更加安全的領(lǐng)域。從風(fēng)險邊界來看，房地產(chǎn)母基金應(yīng)該是介于固定收益投資和私募股權(quán)投資之間。

房地產(chǎn)是比較穩(wěn)定的投資類別，這類母基金通過投資多個項目來防范風(fēng)險，個人投資人通過投資特定份額來分享投資機會，同時也能規(guī)避風(fēng)險。

投資方向上來看，目前我們看好一線城市和核心二線城市，三、四線城市則不建議進(jìn)行投資。北京、上海這樣的城市投資限制很多，一方面是單體的金額偏大，另外是限購政策比較嚴(yán)格，個人進(jìn)行投資門檻非常高。在這種情形之下，房地產(chǎn)母基金就能夠為個人投資者提供投資機會。

需求旺盛 一線及二線核心城市價值凸顯

《中國經(jīng)濟信息》：目前宜信財富的房地產(chǎn)母基金有沒有和房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作？

張鵬：我們?nèi)嗣駧欧康禺a(chǎn)母基金有一個儲備標(biāo)的，就是一只合作方與國內(nèi)前10的地產(chǎn)開發(fā)商合作的基金，這類基金投資項目，一般是達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)就可以出售進(jìn)而回籠資金。當(dāng)前來看，國家對住宅市場有長效調(diào)控的機制，為了保證長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。我們很難再看到像過去用五年、十年就可以翻倍的房產(chǎn)投資。從單價5萬元升至10萬元顯得很容易，但是10萬元漲到20萬元，五年時間基本是無法實現(xiàn)的。所以我們給投資人的建議是，今后的機會是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，比如上海江灣這樣的區(qū)域。北京也是一樣，我們和IDG資本也看好北京的類似項目。一般來說，一線城市的核心優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢資源，投資人都無法直接拿到，而通過專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行投資就成了一個選擇，我們旗下的人民幣母基金就只投國內(nèi)項目的基金。

《中國經(jīng)濟信息》：您怎么看目前中國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟政策及相關(guān)的限購政策對于商業(yè)地產(chǎn)所帶來的影響？比如北京的城市副中心以及雄安新區(qū)的政策。

張鵬：我認(rèn)為北京城市副中心建設(shè)和雄安新區(qū)的建設(shè)都是非常好的政策。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，北京市將限制首都功能核心區(qū)里的各類用地調(diào)整為大型商業(yè)項目，限制各類用地調(diào)整為商務(wù)辦公項目。同時，還限制四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房，并且限制三環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為倉儲物流設(shè)施。

投資主要就是看供求關(guān)系，當(dāng)供應(yīng)沒有了那么對于存量市場就是機遇。為什么我說上海陸家嘴好，因為都已經(jīng)建好了，沒有新增供應(yīng)，但需求卻非常旺盛。

國家建設(shè)北京城市副中心和雄安新區(qū)是非常好的政策，我們都知道北京所面臨的交通、空氣等方面的問題，原有的建設(shè)模式已經(jīng)不可持續(xù)，城市中心已經(jīng)沒法再興建大規(guī)模的地產(chǎn)項目。對于中國市場，我一直強調(diào)要投資北京、上海這樣的一線城市的原因就在這里，沒有新的建設(shè)用地供應(yīng)，需求就只能聚焦存量市場，物業(yè)改造增值。據(jù)了解一些舊樓的寫字樓化改造已經(jīng)在進(jìn)行中，存量項目面臨著新的機會。其實這和香港的發(fā)展路徑是一樣的，我們知道香港的中環(huán)是最好的投資區(qū)域之一，就因為沒有新建項目，都是對老舊物業(yè)進(jìn)行拆除重建，所以說這里面蘊含著很多投資機會。

《中國經(jīng)濟信息》：您怎樣看當(dāng)前比較火熱的長租公寓和分時租賃公寓的市場和投資機會？

張鵬：長租公寓市場和我們講的共享辦公概念都是比較新的業(yè)務(wù)模式，誕生開始就獲得大量資本的追逐，目前來看尚處于早期發(fā)展階段。在國外，長租公寓已經(jīng)是一個比較成熟的市場，像德國，60%的人群租房，美國也是一樣。美國投資人也青睞于投資住宅做長租公寓，賺取長期租金，而不是選擇做地產(chǎn)開發(fā)。

中國現(xiàn)在的長租公寓市場發(fā)展還沒有發(fā)展成熟，但已經(jīng)有一些知名的運營商脫穎而出，很多的資本和人才都涌入到了這個領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資一般都是中長期投資，在進(jìn)入時就要考慮可期回報的退出方式和時機。如果想要長遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展，就需要資本市場方面予以促進(jìn)。目前來說，比較成熟方式就是做房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），在公開市場上市，但需要解決法律和稅務(wù)問題。中國在這方面目前還處于早期。

美國大量的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）旗下的物業(yè)都是長租公寓，并且擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從行業(yè)來說，我們也看好這個模式的前景，尤其是長遠(yuǎn)的發(fā)展。我們也考慮在這個領(lǐng)域進(jìn)行投資，一個方式是投資長租公寓的運營商，還有就是投資購買實體物業(yè)然后進(jìn)行出租。具體而言，投資的標(biāo)的也要考慮具體實踐期限和收益空間，從而確定退出機制。目前來看，退出機制仍是這個市場目前遇到的最大的瓶頸。