淺談我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得制度 適用

作者簡介：金瑋灝，上海市閔行區(qū)水務(wù)局執(zhí)法支隊(duì)。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.021

一、 不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度基本概念

（一）善意取得制度概述

善意取得是大陸法系與英美法系民法的一項(xiàng)重要制度，近代以來各國的善意取得制度，起源于日耳曼法系的“以手護(hù)手”原則，根據(jù)“以手護(hù)手”原則，“任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付給他人者，僅能向該他人請(qǐng)求返還，若該他人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人，則只可對(duì)該他人請(qǐng)求損害賠償，而不得向第三人請(qǐng)求返還其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)?！?“以手護(hù)手”原則體現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與占有間的關(guān)系，限制了所有權(quán)人的追及力。然而，“以手護(hù)手”原則之出發(fā)點(diǎn)僅是占有之權(quán)利外觀對(duì)本權(quán)的限制，并未強(qiáng)調(diào)第三人之善意，也與近代民法上的善意取得概念有著顯著差異。

隨著商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，出于對(duì)交易時(shí)合理信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，同時(shí)，為了滿足社會(huì)對(duì)交易自由、安全的需要，保障社會(huì)秩序，善意取得制度逐漸在各國確立并逐步發(fā)展為一項(xiàng)重要的制度。我國善意取得制度規(guī)定于《物權(quán)法》第106條，即無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合善意取得構(gòu)成要件的除外：一是出讓人實(shí)施了無權(quán)處分的行為；二是出讓人對(duì)出讓的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有，或有其他足以引起受讓人合理信賴的權(quán)利外觀；三是受讓人受讓時(shí)須為善意；四是受讓人以合理對(duì)價(jià)進(jìn)行受讓；五是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)依法須登記的已登記，無須登記的所有權(quán)已移轉(zhuǎn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得概述

不動(dòng)產(chǎn)者謂不能變更其位置者而言，其主要者當(dāng)然為土地，各立法例皆為一致，然關(guān)于其定著物，則所采主義稍有不同。 我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)定義的法律規(guī)定主要為：《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條，本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第186條，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。而最新頒布的《中華人民共和國民法總則》并無關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)定義的具體規(guī)定。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)尤其是土地定著物的定義與法律規(guī)定，各國皆不盡相同。筆者認(rèn)為，在無法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行明確界定前，可籠統(tǒng)的將土地及其附著物中因自然、法律、經(jīng)濟(jì)利益等原因不可移動(dòng)的認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)因其經(jīng)濟(jì)價(jià)值之大及屬性之特殊，在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中起著重大的作用。隨著不動(dòng)產(chǎn)在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中扮演的角色愈發(fā)重要，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬等糾紛頻發(fā)。在此前提下，善意取得制度也逐漸由最初的僅限于動(dòng)產(chǎn)逐步向不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展，即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分行為，因該行為權(quán)利外觀之可信賴，且受讓人不知出讓人之權(quán)利瑕疵，為保護(hù)善意的受讓人之交易利益，善意的受讓人可終局性的獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

我國《物權(quán)法》第106條之善意取得制度之內(nèi)容，囊括了不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)兩方面，且并未做實(shí)際區(qū)分。然而，不動(dòng)產(chǎn)因其特殊性，在其善意取得制度上與動(dòng)產(chǎn)必然存在差異，最為顯著的即是對(duì)于無權(quán)處分的界定及權(quán)屬登記簿錯(cuò)誤的問題，在此方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的法律細(xì)化。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些思考

（一）無權(quán)處分的界定

廣義上的無權(quán)處分涵蓋了事實(shí)上的無權(quán)處分與法律上的無權(quán)處分兩部分內(nèi)容，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，因其基于法律行為發(fā)生，其中的無權(quán)處分僅指后者。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的核心內(nèi)容為保護(hù)善意受讓人的合理信賴?yán)妫M(jìn)而保護(hù)交易安全。不動(dòng)產(chǎn)以登記為物權(quán)公示方式，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，必須有足以引起受讓人合理信賴的權(quán)利外觀，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記錯(cuò)誤。無權(quán)處分人須為不動(dòng)產(chǎn)登記名義人，受讓人基于該登記簿產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，該合理信賴?yán)嬷诞?dāng)保護(hù)。須注意的有如下幾點(diǎn)：

1.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的事實(shí)必須客觀存在，假使被處分的不動(dòng)產(chǎn)無須登記或不存在登記錯(cuò)誤的客觀事實(shí)，則不存在值得合理信賴的權(quán)利外觀，善意取得自然無從談起。

2.無權(quán)處分人以自己名義實(shí)施了處分行為，若非如此而是假借權(quán)利人或不相關(guān)第三人的名義，則不屬于無權(quán)處分的范疇。但是，在上述情形之外，不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分亦存在一些復(fù)雜情況，如不動(dòng)產(chǎn)登記簿之名義登記人之繼承人在該名義登記人去世后未變更登記前對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分行為，此時(shí)，雖該繼承人非不動(dòng)產(chǎn)之名義登記人，但出于對(duì)該權(quán)利外觀的信賴，善意受讓人的利益應(yīng)受到合理保護(hù)。又比如，夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)的無權(quán)處分行為。因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分內(nèi)容，應(yīng)在實(shí)踐中進(jìn)行進(jìn)一步明確。

（二）善意的界定

一般而言，善意可分為“積極的善意”與“消極的善意”，前者要求受讓人盡可能對(duì)原權(quán)利進(jìn)行調(diào)查，并有出讓人即為權(quán)利人之認(rèn)識(shí)，后者則僅要求受讓人于受讓時(shí)不知且不應(yīng)知出讓人無權(quán)處分。由于前者對(duì)于一般受讓人而言太過苛刻，不利于保護(hù)交易安全，故在實(shí)踐中，一般采取“消極的善意”之概念，即受讓人不知且不應(yīng)知曉出讓人實(shí)施了無權(quán)處分之行為。

但仍應(yīng)注意的是，受讓人雖無盡其所能探究出讓人原權(quán)利情況的義務(wù)，但仍不能排除善意受讓人的必要注意義務(wù)，我國《物權(quán)法》（司法解釋一）第十五條即對(duì)此進(jìn)行了明確：受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。該條解釋將受讓人無重大過失作為考量受讓人善意的一項(xiàng)具體標(biāo)準(zhǔn)。概因善意取得制度建立的初衷即是在原權(quán)利人之本權(quán)與善意受讓人之合理信賴?yán)骈g尋求平衡，若過度強(qiáng)調(diào)對(duì)善意受讓人的保護(hù)，則難免會(huì)侵害原權(quán)利人之利益，與初衷不符。

（三）以合理價(jià)格受讓

善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，以維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序，故而，善意取得必須以交易行為為前提。同時(shí)，受讓人必須支付了合理對(duì)價(jià)，以合理價(jià)格進(jìn)行受讓。因?yàn)?，若受讓人雖為善意，但并未以合理價(jià)格或無償受讓，此時(shí)若推定受讓人當(dāng)然取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則將因?qū)ι埔馐茏屓诉M(jìn)行了過度保護(hù)而損害原權(quán)利人利益。在此情形下，應(yīng)優(yōu)先考慮對(duì)原權(quán)利人之保護(hù)，雖對(duì)善意受讓人之利益造成侵害，但秉著動(dòng)、靜利益的兼顧原則，實(shí)乃無奈之舉。

以合理價(jià)格受讓的界定難點(diǎn)在于對(duì)何為“合理”價(jià)位在實(shí)踐中難以判定。實(shí)踐中，交易標(biāo)的、市場情況、當(dāng)事人主觀意愿等情況千變?nèi)f化，難以設(shè)立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)或以其他交易情況進(jìn)行參考。一般認(rèn)為，除交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格外，只要當(dāng)事人以真實(shí)意思表示進(jìn)行的交易都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為以合理價(jià)格受讓。在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)充分考慮市場情況、當(dāng)事人意愿等各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合分析。

（四）對(duì)原權(quán)利人之救濟(jì)

若善意受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原權(quán)利人之權(quán)利受到當(dāng)然損害，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如何對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行救濟(jì)。目前，主要包括以下方面內(nèi)容：

1.要求無權(quán)處分人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。以原權(quán)利人與無權(quán)處分人間存在約定為前提，原權(quán)利人依約定請(qǐng)求無權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.原權(quán)利人之債權(quán)賠償請(qǐng)求權(quán)。一方面，無權(quán)處分人實(shí)施的無權(quán)處分行為損害了原權(quán)利人之利益，原權(quán)利人依次可提起債權(quán)賠償請(qǐng)求；另一方面，無權(quán)處分人因無權(quán)處分所獲利益構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瓩?quán)利人可提起不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

3.國家賠償請(qǐng)求權(quán)。因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤導(dǎo)致原權(quán)利人之權(quán)利損失，根據(jù)我國《物權(quán)法》第21條之規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。據(jù)此，若登記錯(cuò)誤之責(zé)任在登記機(jī)關(guān)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行賠償。

（五）不動(dòng)產(chǎn)之登記

根據(jù)我國《物權(quán)法》第14條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，可見不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬之移轉(zhuǎn)一般以登記為生效要件。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之基礎(chǔ)在于受讓人對(duì)所受讓權(quán)利之合理信賴，即不動(dòng)產(chǎn)之登記所產(chǎn)生之公信力，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，須經(jīng)登記方能體現(xiàn)權(quán)屬之確認(rèn)。故，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，善意受讓人須經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之登記方能善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。此外，就保護(hù)交易安全之目的而言，合當(dāng)交易業(yè)已完成之時(shí)，方有須保護(hù)之利益，若不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未進(jìn)行登記，即便善意受讓人已支付合理對(duì)價(jià)甚至已進(jìn)行登記申請(qǐng)，但仍不能當(dāng)然推定善意受讓人此時(shí)已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。換言之，此時(shí)，在原權(quán)利人本權(quán)之保護(hù)與交易安全保護(hù)間，因后者尚屬未完成形態(tài)，故前者更亟待收到保護(hù)。而善意受讓人已支付的價(jià)款及因此所支出的必要費(fèi)用，可通過向無權(quán)處分人提起違約賠償或向原權(quán)利人請(qǐng)求適當(dāng)補(bǔ)償?shù)确绞降玫阶穬敗Ｖ档米⒁獾氖?，不?dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得并不以占有為要件，即使善意受讓人未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有，只要不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記已完成即可認(rèn)定其善意取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

（六）一些思考

不動(dòng)產(chǎn)善意取得以保護(hù)善意受讓人對(duì)登記公示之信賴?yán)鏋榛A(chǔ)，對(duì)善意受讓人之利益及社會(huì)交易安全進(jìn)行保護(hù)。因此，若要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行完善，須先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善。一方面，須繼續(xù)加大不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之確權(quán)、登記工作，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍顯雜亂，須建立統(tǒng)一制度，進(jìn)一步厘清各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之登記制度；同時(shí)，須強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記審查機(jī)制，登記機(jī)關(guān)不能僅依申請(qǐng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，而須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；再者，須明確“權(quán)責(zé)統(tǒng)一”之概念，并細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之賠償制度。在登記錯(cuò)誤不可避免發(fā)生之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)須進(jìn)行主動(dòng)、及時(shí)的糾誤，若權(quán)利人之權(quán)利業(yè)已受到侵害，須及時(shí)確定賠償?shù)膶?shí)施。

三、結(jié)語

在現(xiàn)今商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，不動(dòng)產(chǎn)交易市場愈發(fā)繁榮，對(duì)交易安全保護(hù)之要求也更為強(qiáng)烈。在此基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度作為動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)一步發(fā)展之產(chǎn)物，為解決因登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的無權(quán)處分問題，協(xié)調(diào)保護(hù)善意受讓人與原權(quán)利人之利益，進(jìn)而保護(hù)正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序與安全，提供了解決之途徑。我國自從2007年《物權(quán)法》確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度以來，已在實(shí)踐中歷經(jīng)十余年之發(fā)展。然而，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并不能作為一項(xiàng)孤立制度單獨(dú)存在，與之相匹配的不動(dòng)產(chǎn)登記制度必須加以完善。同時(shí)，基于不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)之差異性，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的諸如無權(quán)處分、權(quán)屬移轉(zhuǎn)界定等問題仍需進(jìn)一步在實(shí)踐中完善。隨著法律建設(shè)與實(shí)踐的不斷推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度將不斷完善，并在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序上發(fā)揮重要的作用。

注釋：

梁慧星.物權(quán)法（第6版）.法律出版社.2016.191.

史尚寬.民法總則.中國政法大學(xué)出版社.2000.255.