關(guān)于非住宅經(jīng)營(yíng)管理工作的幾點(diǎn)思考

林輝

摘 要：經(jīng)營(yíng)管理非住宅是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，非住宅自身品相的不同，決定了經(jīng)營(yíng)管理工作的前提是重視非住宅的個(gè)別化差異，決定了具體的工作方法必須突出因地制宜的特點(diǎn)。本文闡述了自己在多年實(shí)踐中摸索出的一些方法。

關(guān)鍵詞：非住宅 經(jīng)營(yíng)管理 思考

引言

我所在單位經(jīng)營(yíng)管理的非住宅有一個(gè)突出的特點(diǎn)：分布比較零散且良莠不齊。這決定了經(jīng)營(yíng)管理工作的難度較集中成片的非住宅的要高。我具體負(fù)責(zé)單位的非住宅經(jīng)營(yíng)管理工作近7年，處理過(guò)各種非常規(guī)情況，現(xiàn)主要從降低空置率和節(jié)約管理成本二個(gè)方面談?wù)勛约旱囊恍w會(huì)。

1要善于“零敲碎打”

降低空置率，是非住宅經(jīng)營(yíng)管理工作一項(xiàng)重要的內(nèi)容。與集中成片分布的非住宅不同，零散分布的非住宅在出租上是無(wú)法產(chǎn)生連帶效應(yīng)的，面向市場(chǎng)公開(kāi)招租也不是能解決所有問(wèn)題的“萬(wàn)應(yīng)靈丹”?？罩玫姆亲≌蠖嗍且?yàn)樽陨淼钠废嗖患?，這無(wú)疑加大了出租的難度。

大多數(shù)人有一種“瘦田無(wú)人耕，耕開(kāi)有人爭(zhēng)”的下意識(shí)的行為取向，但要誘導(dǎo)出這樣的行為取向，必須是想方設(shè)法讓空置的非住宅被用起來(lái)。為此，可以嘗試二個(gè)辦法：一是就近尋找承租人。做廣告宣傳，其效應(yīng)難免給人一閃而過(guò)的感覺(jué)，而且空置非住宅所能產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益未必能與廣告成本成正比。真正懂得空置非住宅是否具有使用價(jià)值、該如何使用的，常常是鄰近的商戶(hù)。這就需要到現(xiàn)場(chǎng)一家一家地詢(xún)問(wèn)，然后以有承租意向者能接受的價(jià)格出租，但租賃期不宜超過(guò)一年。二是采取臨時(shí)出租的方式。就是利用銷(xiāo)售旺季、清倉(cāng)甩賣(mài)等客觀條件，對(duì)空置的非住宅進(jìn)行短期的低價(jià)出租，為其聚攏人氣，造成一定的廣告效應(yīng)。

總之，就是要運(yùn)用各種手段讓空置非住宅被用起來(lái)。于經(jīng)濟(jì)收益而言，是聊勝于無(wú)；于廣告宣傳而言，這才是看得見(jiàn)的、最實(shí)在的廣告效應(yīng)。在短期出租屆滿(mǎn)，就可協(xié)商提高租賃價(jià)格或進(jìn)行公開(kāi)招租。通過(guò)這些辦法，我把非住宅的整體空置率始終控制在2%以?xún)?nèi)。

2要善于“化整為零”

化整為零，就是將面積較大的非住宅分割出租，可為直接分割出租和間接分割出租，各有利弊。直接分割出租，即由出租人將非住宅分割后出租，這一做法產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益相對(duì)較高，但出租人的管理工作量會(huì)因直接面對(duì)較多的承租人而增大；間接分割出租，即由承租人將非住宅分割后出租，這一做法產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益相對(duì)較低，但出租人只需直接面對(duì)較少的承租人，管理工作量也就小得多。在實(shí)際操作中，我們應(yīng)在充分衡量產(chǎn)出與投入的比值后決定選用哪一種方式。

曾有一間面積為200多平方米的非住宅，處于菜市場(chǎng)中且在二樓，加上樓道不夠?qū)挸ǖ仍?，多次?duì)其整體公開(kāi)招租均未成功。為解決這一難題，我在菜市場(chǎng)中做了一些調(diào)查，并在估算這間非住宅所能產(chǎn)出的收益后，經(jīng)過(guò)與菜市場(chǎng)的管理方商議，決定通過(guò)劃線將這間非住宅劃分成二十余個(gè)方格，作為一個(gè)個(gè)攤位出租，每個(gè)月每個(gè)攤位的租金為300-400元，另配置一些經(jīng)營(yíng)設(shè)備出租，由菜市場(chǎng)管理方負(fù)責(zé)日常的管理和收費(fèi)，所得的收益由本單位與菜市場(chǎng)管理按一定的比例分成。做出這樣的調(diào)整后，所有的攤位很快被經(jīng)營(yíng)戶(hù)填滿(mǎn)了?？罩玫姆亲≌槐P(pán)活了，減少了經(jīng)濟(jì)損失，也未增加管理成本。

3要善于“精耕細(xì)作”

3.1定價(jià)要科學(xué)

在非住宅招租前，必須先為其確定底價(jià)，這是一門(mén)細(xì)致活。參照周邊非住宅的租賃價(jià)格來(lái)確定非住宅的底價(jià)，這是通常的、便捷的做法，但完全依照此法“一刀切”的話，就忽略了非住宅存在個(gè)別化差異的特點(diǎn)。在多年的招租工作中，我不時(shí)會(huì)遇到這樣的情況：明明是相鄰的兩間面積大致相當(dāng)?shù)姆亲≌?，招租的成交價(jià)卻有明顯差別。究其原因，或是門(mén)寬不同，或是徑深不同，或是毗鄰公廁的距離不同，或是是否位于路口的拐角處……不一而足。這就是非住宅之間的個(gè)別化差異，是一個(gè)必須正視的問(wèn)題。因此，我們確定非住宅底價(jià)的基本方法，應(yīng)是在參照周邊非住宅價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)非住宅自身的特點(diǎn)包括瘕疵來(lái)做價(jià)格上的修正，這才是客觀的、科學(xué)的。

3.2管理要舍得

管理非住宅，不能只是予取予求，有時(shí)要做出必要的舍棄。當(dāng)收益與安全無(wú)法并立時(shí)，應(yīng)毫不猶豫地把保障非住宅的安全放在第一位。曾有一個(gè)承租人私下銷(xiāo)售超出經(jīng)營(yíng)范圍的易燃化學(xué)制品，我們發(fā)現(xiàn)后，多次下發(fā)整改通知，他卻陽(yáng)奉陰違，還一再表示愿意提高租賃價(jià)格，但為了消除安全隱患，我們還是斷然依據(jù)合同約定終止了租賃合同。

在現(xiàn)實(shí)中，有的出租人因舍不得高額的租金收益，就心存僥幸，默許承租人的一些可能危及非住宅安全的行為。有時(shí)默許等于放縱，潛藏的安全隱患一旦演變成安全事故，對(duì)非住宅自身的價(jià)值以及人身、財(cái)產(chǎn)造成的損害是不可以用租金收益來(lái)衡量的。因此，必須始終把保障非住宅的安全放在第一位，即便需要犧牲短期的利益，暫時(shí)的舍棄是為了長(zhǎng)久的獲得，沒(méi)有舍哪有得！

4要善于“正面引導(dǎo)”

管理是為了維護(hù)經(jīng)營(yíng)的成果，必須不斷提高管理效率。一般的措施是完善合同條款、加強(qiáng)日常監(jiān)管、法律訴訟等，這些當(dāng)然能產(chǎn)生效果，但也存在是靜態(tài)的、是事后的等短板。按照管理應(yīng)多管齊下的要求，有沒(méi)有一項(xiàng)能防范于先的動(dòng)態(tài)性措施呢？我認(rèn)為，對(duì)承租人進(jìn)行教育引導(dǎo)，就是這樣的措施。

2011年，構(gòu)建社會(huì)信用體系在許多人的腦子里還只是一個(gè)概念時(shí)，本著教育引導(dǎo)承租人、提高管理效率之根本目的，在上級(jí)的支持下，我組織開(kāi)展了本單位有史以來(lái)的第一次非住宅客戶(hù)租賃誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定工作，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)定誠(chéng)信客戶(hù)。

為搞好這項(xiàng)工作，我以公平公正、客戶(hù)自愿為原則，制訂了《非住宅客戶(hù)租賃誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定辦法（試行）》，設(shè)定履約狀況、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等4個(gè)主要評(píng)分項(xiàng)，另設(shè)3個(gè)加分項(xiàng)，再根據(jù)不同分值設(shè)定5個(gè)等級(jí)，最高級(jí)為AAA級(jí)（誠(chéng)信客戶(hù)級(jí)），最低級(jí)為C級(jí)。對(duì)被評(píng)為不同誠(chéng)信等級(jí)的承租人，相應(yīng)在續(xù)簽合同、履約擔(dān)保金、租賃價(jià)格、公開(kāi)招租等方面給予優(yōu)惠或處罰。有204戶(hù)自愿報(bào)名參加此次誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定，73戶(hù)被評(píng)為誠(chéng)信客戶(hù)，比例為35.78%。

開(kāi)展這項(xiàng)工作，決非趕時(shí)髦的心血來(lái)潮之舉，是基于在經(jīng)過(guò)多輪非住宅公開(kāi)招租后，本單位提高管理效率、保持收益穩(wěn)定的基本要求和承租人能得到一個(gè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基本訴求之上，希望藉此對(duì)承租人進(jìn)行正面的教育和引導(dǎo)，向他們植入并強(qiáng)化誠(chéng)信履約的意識(shí)，并讓他們真正享受到誠(chéng)信履約給自己帶來(lái)的益處，或真切見(jiàn)識(shí)到不誠(chéng)信履約給自己造成的損失，促使他們今后能自覺(jué)遵守承諾、誠(chéng)信履約。在評(píng)定工作結(jié)束后，被評(píng)為誠(chéng)信客戶(hù)的承租人的基本訴求得到了滿(mǎn)足，誠(chéng)信履約的動(dòng)力更足，對(duì)其他承租人也起到了一定的示范帶動(dòng)作用。在當(dāng)年，非住宅的租金收繳率較上一年增加了3個(gè)百分點(diǎn)，其他管理工作實(shí)施起來(lái)較前容易了許多。評(píng)定誠(chéng)信客戶(hù)工作持續(xù)開(kāi)展至今，絕大多數(shù)被評(píng)為誠(chéng)信客戶(hù)的承租人未出現(xiàn)違約行為。

開(kāi)展這項(xiàng)工作，讓租賃雙方找到了共同的滿(mǎn)意點(diǎn)，相得益彰，有利于維護(hù)和諧、實(shí)現(xiàn)共贏；是對(duì)本單位今后構(gòu)建行業(yè)內(nèi)的信用體系的一次有益嘗試，獲得了初步的經(jīng)驗(yàn)；體現(xiàn)了人性化管理的內(nèi)涵——重視客戶(hù)合理訴求、積極創(chuàng)造條件滿(mǎn)足，而這來(lái)源于管理者的換位思考。

“兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形。”非住宅經(jīng)營(yíng)管理工作沒(méi)有固定的模式和套路，必須審時(shí)度勢(shì)、因地制宜、靈活處置，但所有手段的目的都是殊途同歸：把非住宅租出去，獲取持久、穩(wěn)定的收益。