某商住小區(qū)13—17號樓一層墻面返潮原因鑒定與分析

（重慶市建筑科學(xué)研究院，重慶 400016）

0 引言

重慶某商住小區(qū)13—17號樓位于車庫屋面上，于2008年開始修建，2009年底竣工，經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后陸續(xù)交付業(yè)主裝修并投入使用。隨后，逐漸有一層業(yè)主向開發(fā)商及物管反映自身房屋墻面返潮、霉變問題嚴(yán)重，開發(fā)商及物管組織維修隊伍在室外采取了一些簡易防水措施、增加了部分排水溝渠，但效果不明顯。特別是雨季暴雨之后，一層墻面返潮現(xiàn)象顯著加劇、霉變加劇，家具、織物也隨之濕潤、腐爛，一層居民苦不堪言。

2017年初，我們對13—17號樓一層墻面返潮原因進(jìn)行鑒定與分析，根據(jù)鑒定結(jié)果再由開發(fā)商牽頭、責(zé)任主體落實整改辦法，還居民一個潔凈的居住空間[1]。

圖1 總平面示意圖(部分)

1 設(shè)計概況

1.1 重慶某商住小區(qū)總平面示意圖(部分)如圖1所示。其中，13—17號樓位于圖1中下側(cè)，正面臨小區(qū)公路，背靠城市主干道。

1.2 一層(±0.00m層)典型橫向剖面示意圖

13—17號樓一層典型橫向剖面示意圖如圖2所示。其中，13—17號樓正面?zhèn)葹樾^(qū)綠化地，一層以下為車庫；背側(cè)靠城區(qū)主干道，一層以下為商鋪；一層及以上為商品住宅。

圖2 13—17號樓一層典型橫向剖面示意圖

1.3 一層地坪做法

（1）建筑設(shè)計總說明第六條第3小條：臨空且具有厚覆土層的半地下室[1]頂板，其防水做法應(yīng)參照種植屋面[2]，排水坡度可減至0.3%～0.5%。

（2）17號樓結(jié)施-08左下角備注第8條：室外覆土參見“13#首層標(biāo)高示意圖(圖2)”，覆土容重不應(yīng)大于19kN/m3。室內(nèi)地坪做法詳見17號樓竣工圖“技術(shù)變更”，即“13—17號樓一層結(jié)構(gòu)板內(nèi)-0.6m的高差(注：車庫或商鋪頂板與一層室內(nèi)建筑地坪高差)用1∶6水泥爐渣回填至標(biāo)高-0.1m，上做100mm厚C20混凝土墊層，30mm厚1∶2.5瓜米石面層”。

1.4 墻體防潮

填充墻體采用空心頁巖磚砌筑。建筑設(shè)計總說明第五條第4小條：室內(nèi)外高差地坪及內(nèi)墻外墻采用水泥砂漿水平防潮層[3]，作法參見XN04J112-39。

2 查閱竣工圖及竣工技術(shù)資料

（1）竣工圖采用施工設(shè)計圖蓋竣工章(局部手寫施工增加內(nèi)容)，與施工設(shè)計圖基本一致。

（2）竣工資料裝訂有材料合格證、復(fù)檢資料、驗收資料等，在此不再贅述。

3 現(xiàn)場檢查與檢測

3.1 房屋周邊環(huán)境

13—17號樓周邊環(huán)境實況見圖3。其中，房屋兩側(cè)端頭設(shè)給水管道及排水溝(維修隊伍后期增設(shè))，排水溝內(nèi)長期積水。

圖3 房屋周邊環(huán)境實況

3.2 一層墻面返潮實況

13—17號樓一層共計40套房屋(每棟2個單元8套房屋)，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查與檢查，40套房屋一層室內(nèi)墻面均有不同程度返潮現(xiàn)象。其中，20套房屋(兩側(cè)端戶，占總數(shù)的50%)部分房間墻面返潮、霉變非常嚴(yán)重，典型實況見圖4。

圖4 一層墻面返潮、霉變典型實況

3.3 一層地坪下墻體防水措施檢查

（1）現(xiàn)場檢測期間，14號樓2單元一層4號房業(yè)主自行整改室內(nèi)地坪下防水、防潮質(zhì)量問題。經(jīng)技術(shù)人員現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)：車庫頂板表面稍見積水，墻腳及墻體下半部潮濕；原室內(nèi)±0.00m地坪位置及附近墻體上未設(shè)置水平防潮層；局部水泥爐渣層尚未清除，水泥爐渣潮濕，水泥爐渣層內(nèi)設(shè)排污管道，詳情見圖5。

圖5 一層墻體下部、水泥爐渣層潮濕，水泥爐渣層內(nèi)設(shè)排污管道

（2）室外現(xiàn)場檢查一層墻體的防水、防潮措施，經(jīng)開挖、鑿除墻體下部裝飾面層發(fā)現(xiàn)：坑底積水或潮濕，部分一層外墻(縱墻)墻腳未設(shè)卷材或涂料防水、墻體下部潮濕；部分一層外墻(端部橫墻)設(shè)卷材防水，但±0.00m地坪位置無水平防潮層；典型實況見圖6。

圖5 一層外墻防水、防潮措施檢查實況

4 鑒定與分析

4.1 一層墻體受潮、水泥爐渣吸濕原因分析

（1）13—17號樓一層墻體受潮、水泥爐渣吸濕的主要原因：

部分一層外墻(縱墻)、多數(shù)內(nèi)墻墻腳兩側(cè)無防水措施[3-4]，房屋周邊地表水、潮濕土壤通過滲漏、滲透作用使外墻墻腳受潮；同時，水泥爐渣具有很強(qiáng)的吸濕性，室內(nèi)地坪下鄰近水泥爐渣吸濕飽和，潮氣擴(kuò)散又使得其它房間水泥爐渣吸濕、內(nèi)墻墻腳受潮。

上述作用在雨季尤為明顯。

（2）衛(wèi)生間、廚房漏水或排污管道漏水致使水泥爐渣、一層墻腳受潮，但屬個例情況。

4.2 一層墻面返潮原因分析

13—17號樓一層室內(nèi)地坪位置墻體上未施工水泥砂漿防潮層或其它防潮層[3]，不能阻止水泥爐渣、墻體下部潮氣上升，致使一層室內(nèi)墻面返潮、霉變。

當(dāng)下部潮氣上升量與擴(kuò)散至空氣中的潮氣量相等時，該高度為墻面返潮高度，隨下部水泥爐渣含水率、溫度、空氣濕度等變化而變化；當(dāng)水泥爐渣含水率降低至某一臨界含水率時墻面返潮效應(yīng)才基本停止。

綜上可見，13—17號樓部分外墻、多數(shù)內(nèi)墻一層室內(nèi)地坪下墻腳兩側(cè)無防水措施[3-4]，水滲漏或滲透、擴(kuò)散作用致使一層地坪下墻腳、水泥爐渣層嚴(yán)重受潮，為潮濕環(huán)境，而一層地坪位置墻體上未按圖集設(shè)置水泥砂漿防潮層或其它防潮層[3]，不能阻止潮氣上升，為一層墻面返潮的直接原因。

5 結(jié)語

（1）在車庫屋面防水設(shè)計[2-4]時應(yīng)切合實際，專業(yè)設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、地區(qū)自然條件、防水等級等進(jìn)行針對設(shè)計，提出相應(yīng)的 “設(shè)計要點(diǎn)”、“細(xì)部構(gòu)造”、“重要詳圖”、“注意事項”等等，不能只憑經(jīng)驗或?qū)懮稀岸秩汀薄⒁姟澳衬硤D集”幾個字就完事。

（2）在車庫屋面防水施工[2-4]時應(yīng)重視細(xì)節(jié)，施工技術(shù)人員在施工前應(yīng)掌握施工圖中的細(xì)部構(gòu)造及有關(guān)技術(shù)要求，并編制好防水工程專項施工方案，重、難點(diǎn)進(jìn)行必要的技術(shù)論證。防水工程必須由專業(yè)的防水施工隊伍進(jìn)行施工，應(yīng)嚴(yán)格按相應(yīng)的工序、層次進(jìn)行施工及重視細(xì)部構(gòu)造的處理與維護(hù)，分項檢驗合格后方可進(jìn)行下道工序、層次的作業(yè)；加強(qiáng)施工質(zhì)量控制，采用嚴(yán)密驗收程序，發(fā)現(xiàn)缺陷及時整改與補(bǔ)救，防止質(zhì)量隱患被掩蓋。

（3）商住小區(qū)普遍利用多棟商住樓下地下空間連通設(shè)置地下車庫，車庫屋面結(jié)構(gòu)標(biāo)高往往按兩種標(biāo)高控制：商住樓外側(cè)按種植屋面標(biāo)高設(shè)計，商住樓之間、商住樓自身按露臺標(biāo)高設(shè)計。因此，商住樓底層地坪下需回填爐渣等輕質(zhì)墊層，然后再做面層經(jīng)找平形成室內(nèi)地坪，若車庫屋面防水處理不當(dāng)、爐渣受潮且潮氣無孔排泄或底層房屋防潮層處理不到位等，均可能引起底層房屋返潮，影響房屋正常使用[1]。建議車庫屋面結(jié)構(gòu)設(shè)計時，調(diào)整與優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，車庫屋面結(jié)構(gòu)標(biāo)高按三種標(biāo)高控制：商住樓外側(cè)按種植屋面標(biāo)高設(shè)計，商住樓之間按露臺標(biāo)高設(shè)計，商住樓自身按室內(nèi)地坪標(biāo)高設(shè)計，可大幅度降低商住樓一層返潮風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

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[4]JGJ/T235-2011建筑外墻防水工程技術(shù)規(guī)程[S].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2011.