不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)問(wèn)題背后的問(wèn)題

文/曹尉軍

不予登記便是過(guò)？

為企業(yè)群眾頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是基層不動(dòng)產(chǎn)登記中心的基本職責(zé)，但并非只要企業(yè)群眾提出申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心就一定要受理或發(fā)證。例如，一些因工程爛尾或質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致長(zhǎng)期無(wú)法通過(guò)規(guī)劃和竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，購(gòu)房人無(wú)法申請(qǐng)登記領(lǐng)證，便歸責(zé)于不動(dòng)產(chǎn)登記中心，誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記中心在“推繞拖”，許多信訪投訴的矛盾自然匯集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。以筆者所在單位為例，日常處理的“政府熱線”和“市長(zhǎng)信箱”中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的投訴件，百分之六十以上是上述問(wèn)題。購(gòu)房人單方面認(rèn)為，自己交齊房款，就應(yīng)該得到證書(shū)，不發(fā)證書(shū)就是不動(dòng)產(chǎn)登記中心的問(wèn)題。相關(guān)行風(fēng)監(jiān)督部門(mén)接到大量關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)辦證的投訴，亦難免對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口服務(wù)作風(fēng)失卻信任。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記處于項(xiàng)目建設(shè)的末端環(huán)節(jié)，依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，在上游環(huán)節(jié)諸如規(guī)劃和竣工驗(yàn)收尚未通過(guò)的情況下，不能進(jìn)行申請(qǐng)登記。

購(gòu)房對(duì)于一般家庭而言是“天大的事”，窗口工作人員完全理解購(gòu)房人付款后無(wú)法辦證的焦灼與不安，但當(dāng)某一項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法辦證，群眾集體信訪或在不動(dòng)產(chǎn)登記窗口“鬧訪”時(shí)，誰(shuí)又能體諒窗口工作人員的無(wú)險(xiǎn)，但也有少數(shù)中介人員甚至是沒(méi)有資質(zhì)的社會(huì)人員活躍在不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，他們弄虛作假，亂收費(fèi)用，虛編信息，欺騙群眾，嚴(yán)重?cái)牧说怯洸块T(mén)形象。很多群眾甚至行風(fēng)監(jiān)督部門(mén)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中心是中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門(mén)，中介出了問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記中心自然成了“背鍋俠”。

如前文所言，不動(dòng)產(chǎn)登記中心只是事業(yè)單位，沒(méi)有行政監(jiān)管職能，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)該做到也能夠做到的是加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)防工作人員與中介相互勾結(jié)。所以，筆者建議政府部門(mén)進(jìn)一步細(xì)化職責(zé)分工，房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)管力度，國(guó)土部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員、不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員的監(jiān)管力度，設(shè)立資金擔(dān)保與托管的部門(mén)也應(yīng)擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的管理職責(zé)。而不動(dòng)產(chǎn)登記中心在日常服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)部門(mén)反映，同時(shí)從自身做起，采取措施，完善制度，加強(qiáng)教育，防范“內(nèi)外勾結(jié)”。

時(shí)限越短越好？

不動(dòng)產(chǎn)登記“服務(wù)慢”問(wèn)題廣為群眾詬病。因此，國(guó)土資源部下發(fā)了《壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間實(shí)施方案》的通知，要求將抵押登記辦理時(shí)限壓縮至10個(gè)工作日，一般登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)限壓縮至20個(gè)工作日，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記和未公證的繼承、受遺贈(zèng)等復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記30個(gè)工作日辦結(jié)。但目前許多地方考核不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)水平“唯以時(shí)限論高低”，辦結(jié)時(shí)限成了考核的主要依據(jù)。于是，很多城市開(kāi)始了“時(shí)限競(jìng)賽”，你提5個(gè)工作日辦結(jié)，我提4個(gè)工作日辦結(jié)，你提3個(gè)工作日辦結(jié)，我提2.5個(gè)工作日辦結(jié)，甚至少數(shù)條件好的城市設(shè)定了1小時(shí)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的時(shí)限。

值得警惕的是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施尚不足兩年，人員配備、職責(zé)整合、檔案數(shù)據(jù)整理和系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)等許多方面尚存在不少問(wèn)題和困難。在職責(zé)界定不清、部門(mén)配合不佳、落實(shí)數(shù)據(jù)檔案整理不到位的情況下，片面追求辦理速度，將導(dǎo)致一線窗口人員身心俱疲，登記質(zhì)量難以得到保證。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記不是契據(jù)登記制，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力極為強(qiáng)大，它不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的有效公示方式，而且標(biāo)志著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)可，具有近乎無(wú)可置疑的公信力。法定的程序、內(nèi)容與時(shí)限隨意簡(jiǎn)化，必將造成較大的錯(cuò)登風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)與登記人員可能面臨大額錯(cuò)登賠償。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)審慎處理效率和質(zhì)量的平衡關(guān)系，實(shí)事求是，遵循規(guī)律，穩(wěn)步提速，相關(guān)部門(mén)對(duì)窗口服務(wù)的考核切不可“唯以時(shí)限論高低”。

協(xié)調(diào)難點(diǎn)在哪里？

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及國(guó)土、規(guī)劃、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等多個(gè)部門(mén)，統(tǒng)一登記以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)常要與上述部門(mén)溝通協(xié)調(diào)相關(guān)問(wèn)題，尤其是在登記與交易銜接方面，至今仍在磨合過(guò)程中。隨著時(shí)間的推移，當(dāng)國(guó)土與其他部門(mén)的協(xié)調(diào)壓力逐步減少時(shí)，國(guó)土部門(mén)的“內(nèi)耗”問(wèn)題又逐漸凸顯。一方面，市、縣層級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記局與不動(dòng)產(chǎn)登記中心的關(guān)系不夠“清爽”，在江蘇各地級(jí)市，不動(dòng)產(chǎn)登記中心是副處級(jí)單位，而不動(dòng)產(chǎn)登記局只是正科級(jí)單位，各自如何找準(zhǔn)自身定位并不容易。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記中心在土地歷史數(shù)據(jù)整理與使用、涉土登記遺留問(wèn)題處理、農(nóng)房登記以及將來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記等方面，都離不開(kāi)基層國(guó)土分局以及國(guó)土所的支持配合，不動(dòng)產(chǎn)登記中心“有需于”基層國(guó)土分局，反之，基層國(guó)土分局主要服務(wù)于地方區(qū)級(jí)政府，確保項(xiàng)目落地，也經(jīng)常希望不動(dòng)產(chǎn)登記中心配合打各種“擦邊球”。不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記強(qiáng)調(diào)保護(hù)物權(quán)、規(guī)范操作，與基層國(guó)土分局打“擦邊球”的理念存在一定的沖突。在有些地級(jí)市，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的分中心由各區(qū)國(guó)土分局代管，實(shí)踐中，市不動(dòng)產(chǎn)登記局、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及其分中心、區(qū)級(jí)國(guó)土分局以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所的工作配合關(guān)系較為模糊，呈現(xiàn)多頭管理、職責(zé)不清、口徑不一等問(wèn)題，將由此造成的“推繞拖”問(wèn)題完全歸咎于不動(dòng)產(chǎn)登記中心似乎有失公允。

人才因何常流失？

人才是影響不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)水平的第一要素。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口人員每天都要遭受噪音污染，接受多方面監(jiān)督，承擔(dān)工作失誤被追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)還會(huì)遇到群眾“鬧訪”等情況。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之初，筆者所在單位窗口工作人員曾連續(xù)多個(gè)星期每晚延時(shí)服務(wù)、周末預(yù)約服務(wù)，但工作人員卻連加班期間吃盒飯都不能被群眾理解。在“壓力山大”的情況下，在編人員都盡量往后方科室調(diào)動(dòng)，即使有獎(jiǎng)勵(lì)措施激勵(lì)，很多在編人員仍不愿在窗口工作。受事業(yè)單位編制限制，一些地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口大量使用編外人員。培養(yǎng)一名熟練的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口受理人員，至少需要半年時(shí)間，編外人員工資普遍偏低，有的編外人員不堪窗口壓力，甚至不滿半年即告辭職。動(dòng)輒對(duì)窗口人員考核問(wèn)責(zé)往往適得其反：部分有編制的窗口人員甚至希望單位認(rèn)定其不適合在窗口工作，早日將其調(diào)離窗口；部分編外人員在窗口服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，還未待單位問(wèn)責(zé)，自己就已“拍屁股走人”

上述問(wèn)題，或是由于頂層設(shè)計(jì)存缺，或是由于思想認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，或是由于其他部門(mén)缺位，或是由于系統(tǒng)機(jī)制不順。僅僅依靠基層不動(dòng)產(chǎn)登記中心一己之力很難從根本上解決問(wèn)題。我們呼吁各級(jí)政府更加重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，在遺留問(wèn)題清理、政策、人事、經(jīng)費(fèi)等方面，給予不動(dòng)產(chǎn)登記工作更多支持，使不動(dòng)產(chǎn)登記窗口不斷煥發(fā)新的風(fēng)采，更好地服務(wù)發(fā)展、服務(wù)民生。