2017年全國50城土地成本合理程度研究

文/王夢雯

一、全國土地購置成本走勢

2017年，全國土地成交價格漲幅較高，引起社會高度關(guān)注。國家統(tǒng)計局公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，同比增長15.8%，土地成交價款為13643億元，同比增長49.4%，進一步測算出考慮容積率的全國土地購置均價為5349元/平方米，同比增長29.0%。同樣方法計算出2017年全國商品房銷售均價7892元/平方米，同比增加5.6%。由于地價增幅高于房價增幅，使土地成本進一步上升。

2017年，未考慮容積率的全國土地購置均價占商品房銷售均價比重進一步攀升至68%，較2016年增加12個百分點，絕對值和漲幅雙雙創(chuàng)下歷史新高?；仡櫄v史走勢發(fā)現(xiàn)，2004-2012年，此比值始終在20%-40%區(qū)間內(nèi)低位盤整，2013年突破40%，此后加速攀升,不斷刷新歷史記錄。

二、地價房價比的計算方法及衡量

地價房價比是指報告期內(nèi)商品房用地成交單價與當期商品房成交單價的比值。具體公式為：

其中，商品房土地為報告期內(nèi)土地招拍掛市場中成交的純住宅、商住、商辦和綜合用地。商品房為報告期內(nèi)房地產(chǎn)交易中心已簽約的住宅、辦公和商業(yè)物業(yè)。

考慮到各地建材施工費用、土地資源稀缺程度和房價漲幅預期不同，絕對值不具備比較意義。本文將在地價房價比的基礎上，計算出地價房價比偏離度，以此作為其合理與否的判斷標準。

具體公式為：

三、50城地價房價比

根據(jù)地價房價比計算公式，得出2017年全國50城地價房價比為38%，較2016年回落7個百分點，但較2010年以來均值高出13個百分點。值得注意的是，這里的地價房價比使用的地價口徑為考慮容積率的樓面地價，與上文未考慮容積率的全國土地購置均價有所不同，筆者認為考慮容積率的樓面地價更能反映土地成本。

進一步分析各城市2017年的地價房價比，不難看出，北京、天津、廈門、廣州、蘇州、杭州等6城地價房價比值在60%以上，其中北京、天津分別以71%和66%位居第一、第二位，其余4城比值在60%-61%之間。此外，漳州、佛山、南京、中山、沈陽、無錫、重慶、東莞、濟南等9城的地價占房價比例在50%以上。其中，漳州（59%）、佛山（58%）、南京（58%）、中山（57%）等4城市比值接近60%，其余5城的比值在51%-55%區(qū)間內(nèi)。

表1 2017年全國50城地價房價比

剩余35個城市地價房價比值在50%以下，占樣本城市總數(shù)的7成。汕頭、武漢、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40%-50%區(qū)間內(nèi)，鎮(zhèn)江、泉州、泰州、深圳、南寧、寧波、長沙等7城比值在30%-40%區(qū)間內(nèi)。剩下21城比值在30%以下，其中肇慶（14%）、西安（13%）、韶關(guān)（12%）等3城比值最低，均在15%以下。

從各地的地價房價比增幅看，有24個城市比值上升，26個城市比值下降?？傮w上，跌幅大于增幅。比值上升的城市中，泉州、中山、汕頭、南通等4城漲幅最高，分別較2016年上升30、28、26、25個百分點。此類城市基本位于都市圈內(nèi)，而2017年房地產(chǎn)市場板塊的輪動基本由一、二線城市傳導至附近三、四線城市，使周邊的土地市場升溫。此外，這些城市對土地市場的調(diào)控相對較為溫和，因此全年地價房價比增幅較大。

比值下降的城市中，廈門（-73）、上海（-63）、漳州（-47）、南京（-44）、長沙（-42）、福州（-37）、無錫（-30）等7城降幅較大。進一步分析發(fā)現(xiàn)，此類城市2016年土地市場較熱，政府在下半年出臺多條政策抑制地價，如“限地價競配建”、“限地價競房價”、“限地價競自持面積”等，使土地成交價格明顯下降，地價房價比值出現(xiàn)下行。但實際上，調(diào)控后的土地價格并沒有得到實質(zhì)性抑制，而是被無形地添加在配建面積和銷售價格上。此外，部分城市如上海等，在2017年對市屬國企定向出讓多幅租賃用地，此類地塊價格明顯低于市價，也對土地成交價格有所影響。

表2 2017年全國50城地價房價比增幅（百分點）

四、50城地價房價偏離度

筆者認為偏離度在±15%為合理區(qū)間，從各城市的地價房價比偏離度看，近8成城市地價房價比偏離度過高。

中山、南通、天津、沈陽、清遠、東莞、佛山、濟南、成都、北海、蘇州等11城偏離度超過100%。其中，中山、南通、天津位居前三，分別為260%、183%和155%，建議這些城市出臺相關(guān)政策抑制土地成本進一步上行。此外，漳州、惠州、廈門、無錫、武漢、泉州、杭州、合肥、南寧、南京、貴陽、煙臺、汕頭、泰州、廣州等15城偏離度在50%-100%區(qū)間內(nèi)。其中，漳州、惠州、廈門、無錫超過80%，分別為91%、84%、84%和82%。此類城市的地價房價偏離度也相對過高，建議加強土地市場監(jiān)管，謹防偏離度進一步攀升。此外，?？?、北京、寧波、肇慶、重慶、江門、福州、青島、大連、宜昌、岳陽、九江、長沙等13城偏離度在15%-50%區(qū)間內(nèi)。其中，九江和長沙偏離度為20%和18%,接近合理區(qū)間。

表3 2017年全國50城地價房價比偏離度

50城中有11個城市在合理范圍內(nèi)，分別為長春、昆明、南昌、洛陽、上海、三亞、韶關(guān)、鎮(zhèn)江、西安、鄭州、深圳。其中，深圳僅為-11%，低于歷史平均值，這主要由于近年來深圳土地大多以舊改形式出讓，公開招拍掛土地以樓面單價相對較低的商辦為主，使地價不斷走低。合理城市可分為四類：第一類城市地價與房價同時下降，但地價跌幅大于房價跌幅，如上海；第二類城市地價下跌但房價保持正增長，如深圳、鄭州、三亞、南昌；第三類城市地價和房價保持正增長，但地價增幅小于房價增幅，如西安、韶關(guān)；第四類城市地價和房價保持正增長，且地價增幅大于房價增幅，但地價基數(shù)較低而房價基數(shù)相對較高，因此仍在合理區(qū)間內(nèi)，如昆明、鎮(zhèn)江、洛陽。