廉租實(shí)物配租分類保障管理問(wèn)題與對(duì)策

文/許鋒

住房保障體系實(shí)施十多年來(lái)，租賃型保障房特別是廉租住房在托底保障方面發(fā)揮了重要作用。隨著上海市住房保障事業(yè)不斷發(fā)展，保障房管理中的問(wèn)題也不斷凸顯出來(lái)，亟須予以探討和解決。

一、問(wèn)題的提出

當(dāng)前，在廉租實(shí)物配租的供后管理方面，普遍遇到廉租對(duì)象欠租拒繳、違規(guī)違約，房屋維護(hù)成本高等顯性問(wèn)題，以及廉租對(duì)象信息掌握難、行政部門聯(lián)合執(zhí)法難、租戶融入社區(qū)難、租戶退出房源難等隱性問(wèn)題。

(一)供后管理中的顯性問(wèn)題

1．欠租拒繳較多。部分租戶不按時(shí)、足額繳納自付段租金，原因有家庭經(jīng)濟(jì)條件差、以拒繳作為表達(dá)意見(jiàn)的手段等。租戶長(zhǎng)期欠繳拒繳租金，不但使其自身“積重難返”，而且形成示范效應(yīng)，有時(shí)甚至主動(dòng)拉攏其他租戶共同拒繳，造成成片的房屋收繳率走低。

2．違規(guī)違約嚴(yán)重。違約對(duì)房屋進(jìn)行拆改、搭建或重新裝修，違約將房屋出租或給非申請(qǐng)人占用，違約對(duì)房源進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)等。具體表現(xiàn)如封陽(yáng)臺(tái)、拆隔墻、將門窗移位、搭設(shè)鴿棚、圈占公共綠地，或?qū)⒎课莩鲎狻⒌盅?，由親友占用，開棋牌室等。

3．房屋維護(hù)成本高。從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，廉租房源的維護(hù)成本普遍較高，維修率、大修率都高于商品房和公租房。其原因一方面是租戶使用習(xí)慣不良，另一方面與租戶有著“房屋是公家的、免費(fèi)修”的心態(tài)有關(guān)，同時(shí)也可以房屋有問(wèn)題為借口拒繳自付段租金。

(二)供后管理中的隱性問(wèn)題

1．租戶信息掌握難。大部分廉租戶客觀上缺乏勞動(dòng)技能，沒(méi)有固定收入，主觀上擔(dān)心被催繳租金或被退租而不配合調(diào)查，保障部門對(duì)其收入狀況、家庭成員情況的變化特別是子女就業(yè)的情況無(wú)從了解，使政府部門和經(jīng)租管理單位的工作失去信息基礎(chǔ)。

2．部門聯(lián)合執(zhí)法難。對(duì)于廉租戶的違規(guī)違約，經(jīng)租管理單位、小區(qū)物業(yè)公司、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)都沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，需要住房保障、房管、城管、公安乃至金融等多個(gè)行政部門聯(lián)合行動(dòng)才能解決。這就需要一方牽頭、多方配合、信息共享、工作對(duì)接，善后工作上要共同協(xié)調(diào)，實(shí)施起來(lái)并不容易。

3．租戶融入社區(qū)難。由于廉租家庭 “人戶分離”，從屬于戶籍的有關(guān)資源如住房保障資格、民生保障資源等仍歸戶籍地管理，再加上廉租對(duì)象特別是早期的廉租對(duì)象普遍沒(méi)有穩(wěn)定工作和收入，導(dǎo)致廉租群體難以融入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

4．租戶退出房源難。從目前的實(shí)踐看，廉租戶除了特殊原因外（如獲得動(dòng)遷安置等），幾乎沒(méi)有主動(dòng)退租的，在其資格重審不符合或因違約導(dǎo)致退租時(shí)，幾乎沒(méi)有主動(dòng)配合的，而是普遍采取了隱瞞、回避甚至對(duì)抗的態(tài)度。這主觀上是因?yàn)榱鈶魧⒘鈱?shí)物配租當(dāng)作新形式的“福利分房”，客觀上是由于廉租家庭住房困難，按照有關(guān)法律條文，廉租房作為其唯一住房，政府不得將其強(qiáng)制遷出。

二、原因分析

廉租房實(shí)物配租供后管理中存在諸多的困難和問(wèn)題，其原因是多方面的，可以從微觀、中觀、宏觀三個(gè)角度分析。

(一)微觀上——個(gè)體素質(zhì)參差不齊

廉租保障對(duì)象大部分是處在社會(huì)底層的群體，文化程度、工作技能有限，導(dǎo)致其收入水平較低，低收入又反過(guò)來(lái)限制其技能和文化程度的提升。毋庸置疑，部分廉租對(duì)象法律意識(shí)薄弱、契約精神較差，是造成上述問(wèn)題的主觀原因。

(二)中觀上——整體氛圍相對(duì)負(fù)面

廉租房的經(jīng)租管理工作能否有效進(jìn)行，廉租對(duì)象群體對(duì)生活、對(duì)社會(huì)是積極樂(lè)觀還是消極頹廢非常關(guān)鍵。實(shí)踐中，廉租群體由于收入水平和社會(huì)位階較低，整體氛圍相對(duì)負(fù)面，部分租戶對(duì)政府、社會(huì)和自己的人生消極抱怨，且存在一定的代際相傳趨勢(shì)，這也使他們對(duì)經(jīng)租管理工作有消極對(duì)抗情緒。

(三)宏觀上——體制機(jī)制尚不完善

從行政、立法、司法這三個(gè)角度分別分析，主要有以下幾方面：

1．行政資源難以形成合力。解決上述問(wèn)題，需要住房保障、民生保障、公安、工商、房管、城管、居委、物業(yè)、經(jīng)租管理、金融等單位齊抓共管。而實(shí)際中，往往主體單位不明，或者主體單位對(duì)其他行政部門的號(hào)召力、約束力不足，行政資源難以形成合力。

2．立法體系還不健全。無(wú)論是黨和政府對(duì)全面建成小康社會(huì)的要求，還是百姓安居的實(shí)際需求都在不斷發(fā)展，住房保障的形勢(shì)和要求也在不斷變化。相對(duì)于客觀實(shí)際而言，住房保障的立法滯后，存在法律體系不完整、位階偏低的現(xiàn)象，很多具體問(wèn)題到了迫在眉睫的時(shí)候還無(wú)法可依。

3．司法實(shí)踐缺乏理論突破。司法實(shí)踐上，對(duì)住房保障有關(guān)問(wèn)題還缺乏理論上的指導(dǎo)，加上有關(guān)廉租的案件關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定，所以司法界總體表現(xiàn)相對(duì)保守。最為突出的就是退租機(jī)制問(wèn)題，司法上尚缺乏理論突破。而退租機(jī)制正是解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵，偏頗的判例對(duì)社會(huì)造成的不良影響在很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都難以消除。

三、分類保障管理理論初探

(一)基于馬斯洛需求層次理論的角度：分類供給、托底保障

按照美國(guó)亞伯拉罕·馬斯洛的需求層次理論：人類自低而高需要滿足生理需求、安全需求、社交需求（愛(ài)和歸屬）、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。住房保障屬于滿足生理需求和安全需求的層次，是生存的需要，這個(gè)需要在順序上優(yōu)先于基于關(guān)系照顧的社交需求、追求相互尊重和社會(huì)認(rèn)可的尊重需求以及自覺(jué)實(shí)踐道德標(biāo)準(zhǔn)、追求公平正義的自我實(shí)現(xiàn)需求。

廉租政策為租戶進(jìn)行住房托底保障，滿足了其住房方面的生存需求，使其可以朝上發(fā)展，追求自我尊重和自我實(shí)現(xiàn)，廉租群體中這點(diǎn)向上的力量彌足珍貴。對(duì)于違約違規(guī)者采取管理措施時(shí)（如催繳租金或者強(qiáng)制退租），一般的租戶足以承受，只有真正處于最底層的租戶才會(huì)覺(jué)得安全和生存受到威脅，所以管理所引發(fā)的社會(huì)成本有限，不至傷害人權(quán)底線。這為廉租對(duì)象開展差別化保障和管理提供了空間，分類保障管理具有理論可能。

事實(shí)上，廉租保障對(duì)象“八類人員”中，包括了1-4級(jí)殘疾軍人家庭、烈屬、因公犧牲人員家屬、獲得?。ú浚┘?jí)及以上勞動(dòng)模范稱號(hào)人員的家庭、獲得全國(guó)“三八紅旗手”或者兩次獲得?。ú浚┘?jí)“三八紅旗手”稱號(hào)人員的家庭、1966年底以前歸國(guó)華僑的家庭。這些廉租對(duì)象為國(guó)家和社會(huì)作過(guò)貢獻(xiàn)，思想和素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)黨和政府的廉租保障政策心存感恩，應(yīng)該將他們與素質(zhì)較低的租戶進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。而隨著廉租標(biāo)準(zhǔn)的放寬，越來(lái)越多經(jīng)濟(jì)條件更好的居民被納入廉租保障群體中。對(duì)這些廉租群體而言，在滿足了安全需求后，應(yīng)該維持良好的廉租保障秩序，滿足他們更高的需求。

(二)基于恩格爾系數(shù)的角度：修正收支、分類保障

在2000年試點(diǎn)的時(shí)候，上海的廉租保障標(biāo)準(zhǔn)與低保是掛鉤的。隨著廉租政策的放寬，廉租保障面越來(lái)越大。在2010年左右，廉租標(biāo)準(zhǔn)中的人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)開始超過(guò)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著廉租保障覆蓋面從福利扶助群體擴(kuò)大到普通勞動(dòng)者群體，正朝著應(yīng)保盡保的目標(biāo)努力。到目前，人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到了最低月工資標(biāo)準(zhǔn)的1.43倍（表1、圖2）。

表1 上海市歷年廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)比較

圖2 上海市歷年廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)最低工資標(biāo)準(zhǔn)、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)比較

隨著廉租保障覆蓋面的擴(kuò)大，廉租對(duì)象群體的差別也在擴(kuò)大，分類保障管理更加必要。從恩格爾系數(shù)看，上海的人均可支配收入不斷增加，食品支出總額絕對(duì)金額也在不斷上升，但恩格爾系數(shù)卻在不斷下降（表2、圖3）。這說(shuō)明對(duì)于普通市民而言，生活水平不斷從溫飽向小康邁進(jìn)。但廉租對(duì)象作為低收入群體，其恩格爾系數(shù)遠(yuǎn)高于普通市民，有的可能仍然徘徊在滿足生存的臨界附近。收入水平越接近生存下限，廉租戶生存的“剛需”越大，對(duì)于繳納自付段、配合經(jīng)租管理工作等方面的彈性空間越小，在供后管理時(shí)，需要將與收入相對(duì)較高的廉租對(duì)象區(qū)別對(duì)待。

表2 上海市城鎮(zhèn)職工歷年人均可支配收入與恩格爾系數(shù)

圖2 上海市歷年人均可支配收入與恩格爾系數(shù)

在廉租對(duì)象中，還有一大部分是孤老、中重度殘疾人、重大疾病患者和完全喪失或者大部分喪失勞動(dòng)能力人員，他們不但收入來(lái)源少、收入水平低，而且醫(yī)藥等剛性支出大，占到其可支配收入的比例也大（表3）。這部分群體可謂困難戶中的困難戶，在廉租配租、供后管理過(guò)程中，都要將其與其他廉租保障對(duì)象區(qū)別開來(lái)、重點(diǎn)考慮。

表3 2018年市籌房源基地廉租實(shí)物配租家庭分類信息

(三)基于羅爾斯正義論的角度：強(qiáng)化門檻、有違必究

羅爾斯反對(duì)功利主義的正義觀和直覺(jué)主義的正義觀，強(qiáng)調(diào)在享有自由和機(jī)會(huì)均等的前提下，實(shí)現(xiàn)有差別的公平正義，對(duì)弱者按照基本善來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?？梢哉f(shuō)，羅爾斯的正義論為包括住房保障在內(nèi)的社會(huì)保障提供了理論支持。

羅爾斯正義有兩個(gè)原則：1. 每個(gè)人都有平等的權(quán)利去擁有可以與其他人的類似自由權(quán)并存最廣泛的、全面的基本自由權(quán)。2. 社會(huì)的和經(jīng)濟(jì)的不平等應(yīng)該這樣安排，使它們：（1）在與正義的儲(chǔ)存原則一致的情況下，適合于最少受惠者的最大利益（差別原則）；（2）依系于在機(jī)會(huì)平等的條件下，職務(wù)和地位向所有人開放（機(jī)會(huì)的公正平等原則）。按照這兩個(gè)原則管理的社會(huì)，是自由、公平、正義的。但這種社會(huì)是需要維護(hù)的，重點(diǎn)體現(xiàn)在下面三個(gè)方面：

1.初次分配是公平正義的大前提，廉租保障的準(zhǔn)入制度和退租機(jī)制是整個(gè)廉租保障公平正義的核心。羅爾斯正義論主要論述了社會(huì)資源的補(bǔ)償性再分配與正義的關(guān)系，但沒(méi)有考慮初次分配對(duì)正義的前提性、決定性影響。如果初次分配出現(xiàn)不公正，再分配就很難糾正；只有消除初次分配不公正，才有可能從根本上解決分配不公問(wèn)題。對(duì)于保障性廉租房而言，不解決準(zhǔn)入制度和退租機(jī)制問(wèn)題，只解決供后管理出現(xiàn)的表層問(wèn)題，將只是揚(yáng)湯止沸。而且以維穩(wěn)為理由對(duì)供后管理和準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制的問(wèn)題進(jìn)行回避、拖延或者妥協(xié)，終將對(duì)公平正義造成損害，層層積累之下，將來(lái)會(huì)給社會(huì)帶來(lái)更大的管理成本。

2.差別原則要求社會(huì)成員必須有互惠性，廉租對(duì)象必須為社會(huì)的進(jìn)步或公序良俗作出貢獻(xiàn)，這是獲得作為社會(huì)補(bǔ)償對(duì)象資格的前提。公平正義的社會(huì)里，社會(huì)資源按“有利于最少受益者的最大利益”的原則進(jìn)行分配，哪怕是最為弱勢(shì)的群體，哪怕他的基本需要沒(méi)有被滿足，他也必須是社會(huì)合作者，才有索取的資格。對(duì)于廉租保障對(duì)象而言，有勞動(dòng)能力的，應(yīng)盡可能參與社會(huì)勞動(dòng)，如果他喪失了勞動(dòng)能力，也應(yīng)該在維護(hù)誠(chéng)信守諾、感恩、守法等社會(huì)的正面價(jià)值觀方面作出努力。從這個(gè)角度而言，對(duì)于違規(guī)違約的懲處，其必要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們常規(guī)的理解。

3.正義的維護(hù)應(yīng)有頂層設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)廉租對(duì)象誠(chéng)信守約、對(duì)保障對(duì)象有違必究是政府部門責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任。從應(yīng)用的范圍來(lái)看，羅爾斯認(rèn)為可以有三個(gè)層面的正義：局部正義（直接應(yīng)用于機(jī)構(gòu)和團(tuán)體的原則）、國(guó)內(nèi)正義（應(yīng)用于社會(huì)基本結(jié)構(gòu)的原則）和全球正義（應(yīng)用于國(guó)際法的原則），而“正義的主要問(wèn)題是社會(huì)基本的結(jié)構(gòu)”，因?yàn)樗挠绊懽允贾两K涉及每一個(gè)人。對(duì)于廉租保障群體的管理而言，僅僅在具體的經(jīng)租管理工作中對(duì)其進(jìn)行分類管理和服務(wù)，倡導(dǎo)遵規(guī)守紀(jì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。真正核心的維護(hù)應(yīng)該是政府、立法、司法機(jī)構(gòu)通過(guò)共同努力，在制度、機(jī)制、社會(huì)資源配置等方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，落實(shí)各項(xiàng)管理措施，強(qiáng)化對(duì)廉租對(duì)象的分類保障。

四、分類保障管理探索

針對(duì)廉租實(shí)物配租保障現(xiàn)狀出現(xiàn)的問(wèn)題，按照分類保障管理的總體原則，在廉租保障申請(qǐng)審批、供后管理和租戶達(dá)到應(yīng)退租界限后三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)廉租保障對(duì)象和廉租房源進(jìn)行分類管理的建議如下：

(一)對(duì)申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行分類保障管理

1．引入誠(chéng)信機(jī)制，區(qū)分征信不良者。誠(chéng)信機(jī)制是進(jìn)行分類保障管理的“開門鑰匙”，有了誠(chéng)信記錄，才可以開展多項(xiàng)跟進(jìn)措施。在廉租保障申請(qǐng)審批環(huán)節(jié)，以誠(chéng)信機(jī)制為抓手，對(duì)申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行區(qū)分。具體措施為：在現(xiàn)有申請(qǐng)條件中，增設(shè)廉租實(shí)物配租的誠(chéng)信記錄準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求提供所有共同申請(qǐng)人的征信報(bào)告。對(duì)于任何一個(gè)共同申請(qǐng)對(duì)象近期誠(chéng)信出現(xiàn)過(guò)較嚴(yán)重不良記錄的，轉(zhuǎn)為租金配租，或者要求其在限期內(nèi)尋找一名具備擔(dān)保資格、無(wú)不良征信記錄的擔(dān)保人予以擔(dān)保之后，審批同意進(jìn)行實(shí)物配租。

2．增加剛性支出評(píng)估，區(qū)分隱性低收入者。在既有的居住面積、收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)專業(yè)評(píng)估，加入剛性支出指標(biāo)，在可支配收入上進(jìn)行扣減修正，將年老、重病、慢性病、中度以上殘疾這部分最需要保障的人群區(qū)分出來(lái)。一方面擴(kuò)大保障覆蓋面，將一部分表面收入不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)但實(shí)際收入較低的公民納入保障范圍；另一方面降低自付段租金標(biāo)準(zhǔn)，避免其因貧欠繳，給供后管理增加難度，且保護(hù)好廉租對(duì)象的征信記錄。

(二)對(duì)廉租對(duì)象進(jìn)行分類保障管理

1．完善評(píng)估機(jī)制，對(duì)廉租對(duì)象開展及時(shí)全面的評(píng)估。通過(guò)立法，將評(píng)估機(jī)制寫入《住房保障管理?xiàng)l例》，要求對(duì)保障對(duì)象及其擔(dān)保人開展定期的、及時(shí)的、全面的評(píng)估。評(píng)估時(shí)點(diǎn)包括年度定期評(píng)估、因事不定期評(píng)估，其中不定期評(píng)估的事由可包括租戶申請(qǐng)調(diào)整廉租房源、廉租保障轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)保障、廉租房源轉(zhuǎn)商品房等。評(píng)估內(nèi)容包括收入、剛性支出、征信等，評(píng)估人包括各專業(yè)單位（如市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)）、職能單位（如金融機(jī)構(gòu)、公共事業(yè)費(fèi)單位）和經(jīng)租管理單位等。其中征信評(píng)估包括違反保障合同約定、違反物業(yè)管理規(guī)定、違反金融規(guī)定等。

2．加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，實(shí)行“大保障”一卡通。與民政、金融、公安、交通、教育等部門相互配合，建立“一體化”保障機(jī)制，為保障對(duì)象設(shè)立保障唯一代碼，將住房保障、最低收入保障、工傷疾病保障等保障賬戶統(tǒng)一到唯一代碼上來(lái)，并與身份證號(hào)掛鉤，實(shí)現(xiàn)保障數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，實(shí)行住房保障與其他保障支出互認(rèn)機(jī)制，即在住房保障評(píng)準(zhǔn)入評(píng)估時(shí)，認(rèn)可其如重病支出、子女教育支出等作為剛性支出予以扣減，而在最低收入保障或醫(yī)療保障等方面落實(shí)保障標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，認(rèn)可住房保障自付段租金作為剛性支出，予以扣減后再進(jìn)行評(píng)估。

在方法上，將保障對(duì)象的金融賬戶（包括借記卡、信用卡、股票、基金等）與保障賬戶進(jìn)行關(guān)聯(lián)或要求辦理“一卡通”，實(shí)現(xiàn)一體化的保障賬戶與保障對(duì)象的收入和消費(fèi)實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)，為收入、支出評(píng)估和征信評(píng)估打好基礎(chǔ)。在交通出行、購(gòu)物消費(fèi)等環(huán)節(jié)建立征信反饋機(jī)制，對(duì)于保障征信不良者予以高檔消費(fèi)限制，征信不良記錄達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，喪失廉租實(shí)物配租資格。

3．建立發(fā)展期權(quán)，開展廉租對(duì)象分類反饋。鼓勵(lì)年輕的廉租對(duì)象或共同申請(qǐng)人通過(guò)教育、培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)和工作技能，達(dá)到更高的收入水平，并在平常生活中，通過(guò)誠(chéng)信居家、配合住房保障工作，或當(dāng)義工參與住房保障管理工作、率領(lǐng)廉租家庭開展積極向上的文化建設(shè)等，獲得不同等次的發(fā)展期權(quán)，在其就學(xué)、就業(yè)、結(jié)婚、置業(yè)等環(huán)節(jié)，向相關(guān)部門提交包含住房保障記錄的征信報(bào)告。廉租對(duì)象或共同申請(qǐng)人憑借征信報(bào)告中的征信積分，獲得不同等次的發(fā)展期權(quán)或現(xiàn)金補(bǔ)貼。發(fā)展期權(quán)可包括就學(xué)、就業(yè)推薦名額，職業(yè)規(guī)劃、崗位培訓(xùn)名額，學(xué)業(yè)貸款、創(chuàng)業(yè)貸款、置業(yè)貸款額度及其優(yōu)惠政策，其所配租的房源轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房或商品房時(shí)的相關(guān)優(yōu)惠等。

(三)對(duì)廉租房源進(jìn)行分類管理

1．對(duì)廉租房源進(jìn)行定等分級(jí)。根據(jù)房源的區(qū)位地段、配套環(huán)境、面積大小、裝修程度等，對(duì)房源進(jìn)行定等分級(jí)、分類使用。配套于廉租對(duì)象的評(píng)估分類，某等級(jí)的房源限定只有某征信等級(jí)以上的廉租對(duì)象方可申請(qǐng)使用。

特別在相對(duì)偏遠(yuǎn)、僻靜的地段設(shè)立“零租金”房源，即無(wú)需支付自付段租金的房源，作為兜底保障，供征信記錄最差一等的廉租對(duì)象使用，為執(zhí)行強(qiáng)制退出高等級(jí)房源的退租機(jī)制提供可能。

2．加強(qiáng)司法探索，貫徹落實(shí)退租機(jī)制。加強(qiáng)在法理上和司法實(shí)踐上的研究探索，重新認(rèn)識(shí)關(guān)于廉租房唯一住房不得強(qiáng)制遷出的規(guī)定，打通退租機(jī)制的“最后一公里”。

司法界關(guān)于廉租房不得強(qiáng)制遷出的主要法理依據(jù)是保障居住人的居住權(quán)、生存權(quán)，主要法條依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第六條和《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》第六條。對(duì)于生存權(quán)、居住權(quán)的保障形式，已有較多專家學(xué)者開始反思。

《查封規(guī)定》第二條明確規(guī)定：“人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。”該規(guī)定顯然是對(duì)第六條的補(bǔ)充。筆者認(rèn)為，達(dá)到以下條件的應(yīng)該認(rèn)為不與保障生存權(quán)、居住權(quán)相沖突，可予以執(zhí)行：

（1）廉租實(shí)物配租面積超過(guò)當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)的；

（2）被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（3）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)，為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5-8年租金的。

上述第2條和第3條直接來(lái)自《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條。按照這個(gè)精神，至少以下措施可以作為強(qiáng)制退租的方案：

（1）廉租實(shí)物配租對(duì)象名下仍有居住房屋（雖然面積?。┑?，將其強(qiáng)制遷回其名下產(chǎn)權(quán)房屋；

（2）廉租實(shí)物配租對(duì)象有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有居住房屋的，將其強(qiáng)制遷入該扶養(yǎng)義務(wù)人名下的居住房屋；

（3）以上兩條都不成立的，將其強(qiáng)制遷入政府建造的“零租金”房源；

（4）以上三條都不成立，又必須強(qiáng)制遷出臨時(shí)過(guò)渡的，根據(jù)《社會(huì)救助暫行辦法》，將其強(qiáng)制遷入政府統(tǒng)一設(shè)置的救助站。

（5）按照同時(shí)期保障標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制遷出后改為租金配租。

在不同價(jià)格的租賃住房豐富多樣的大都市，其中第5條實(shí)物配租改租金配租方案是最具備可行性的。當(dāng)前，住房市場(chǎng)的“租購(gòu)并舉”和大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大好形勢(shì)，也為第5條方案提供了政策支持。