商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及防范

王鑫

由于我國上世紀(jì)的人口爆發(fā)式增長，當(dāng)前我國作為一個人口大國，得到前所未有的發(fā)展機遇。在發(fā)展過程中，許多中小型甚至大型房地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠更好地滿足自身的發(fā)展需求，獲得更多資金支持，采用向商業(yè)銀行貸款的方式，在這個過程中商業(yè)銀行也承擔(dān)著一定的風(fēng)險，本文針對這部分內(nèi)容對其中隱藏的風(fēng)險進行陳述，并提出部分解決措施，希望能夠提供一定的參考意見。

隨著房地產(chǎn)價格的不斷提升，所有房地產(chǎn)企業(yè)在貸款方面的需求也不斷擴張，雖然商業(yè)銀行也獲取高額的利益，但是在不斷提升貸款額度的同時，承擔(dān)的風(fēng)險也非常巨大，而這其中所附帶的風(fēng)險，不僅僅影響著商業(yè)銀行自身，對于房地產(chǎn)行業(yè)也有一定的風(fēng)險，當(dāng)前我國的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險主要集中體現(xiàn)在以下幾個方面。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)貸款所面臨的風(fēng)險，首先就是來自于國家的各種政策下發(fā)，一般來講，會對房地產(chǎn)開發(fā)貸款造成風(fēng)險的政策主要包括國家頒發(fā)的與貨幣有關(guān)的政策、與產(chǎn)業(yè)有關(guān)的政策、與信貸自身相關(guān)的政策。當(dāng)國家有提升經(jīng)濟發(fā)展需求，滿足就業(yè)崗位，避免出現(xiàn)通貨問題和國際收支平衡時，就會適當(dāng)改變貨幣政策，對商業(yè)銀行就會造成一定的風(fēng)險。另外信貸政策也是直接影響商業(yè)銀行貸款投放量和經(jīng)濟效益的政策。而且在大環(huán)境下，信貸政策和產(chǎn)業(yè)政策之間有一個統(tǒng)一協(xié)調(diào)的關(guān)系。另外，產(chǎn)業(yè)當(dāng)中為了自身能夠得到更長遠的發(fā)展，也會做出相應(yīng)的戰(zhàn)略決策改變，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)的風(fēng)險出現(xiàn)波動

（二）信用風(fēng)險

商業(yè)銀行在準(zhǔn)備向房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)放貸款階段，一定會先對該企業(yè)的信用水平進行預(yù)估，從而判斷該企業(yè)是否擁有足夠的償還能力，但是如果出現(xiàn)錯誤判斷，或者企業(yè)自身的信用存在偽裝，就會帶來信用風(fēng)險。

（三）市場風(fēng)險

市場價格由于各種環(huán)境和外部因素的影響，可能會隨時出現(xiàn)價格變動，當(dāng)大部分價格變動之后，資產(chǎn)價值也會出現(xiàn)一定的波動，市場風(fēng)險細分化之后，可以分為銷售風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險三個方面的主要風(fēng)險，對于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響也很大。

（四）操作風(fēng)險

貸款評估人員，如果在評估階段錯誤預(yù)估房地產(chǎn)抵押物、企業(yè)的信用度和開發(fā)項目的價值，就會出現(xiàn)風(fēng)險，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身容易出現(xiàn)突然性的價格變動，并且隨著時間的推移，房地產(chǎn)抵押物會出現(xiàn)折損現(xiàn)象，也會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響，這都會導(dǎo)致評估過程中出現(xiàn)風(fēng)險。如果商業(yè)銀行內(nèi)部程序出現(xiàn)問題，或者程序本身存在漏洞，再加上工作人員在操作過程中的失誤，還會有時不時的外部因素影響，導(dǎo)致出現(xiàn)操作風(fēng)險。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范對策

（一）如何防范政策風(fēng)險

首先應(yīng)該注意如何預(yù)防政策當(dāng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險，首先在查驗階段，應(yīng)該更加細節(jié)，并且一定要結(jié)合國家政策開展查驗工作，例如證件是否齊全、資金配備是否足夠等；其次，對于開發(fā)項目的評估也一定要仔細進行，不僅僅要評估開發(fā)項目的類別，還應(yīng)該大致預(yù)測受到地理環(huán)境等外部因素影響，項目在完成之后的經(jīng)濟效益情況，如果項目完成之后沒有起到應(yīng)用的經(jīng)濟效益，很容易喪失貸款償還能力。

（二）如何防范信用風(fēng)險

信用風(fēng)險的防范主要從四個方面進行：第一，在評估一個房地產(chǎn)企業(yè)的資信過程中，一定要仔細，盡量選擇知名度高，成功項目多的企業(yè)優(yōu)先放貸；第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過往履約記錄一定要嚴(yán)格審查，如果企業(yè)在發(fā)展過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過失約情況，盡量不要放貸；第三，在商業(yè)銀行內(nèi)部建立完善的企業(yè)信用體系，從根本上解決問題，通過專業(yè)部門的創(chuàng)建，對于各個企業(yè)的不良信用記錄，或者通過出售抵押物、逃避債務(wù)等信息詳細掌握并記錄，而且這部分企業(yè)也絕對不能給予放貸；第四，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的不良違約情況時，絕對要依據(jù)相關(guān)政策懲罰，不能姑息，樹立銀行威信。

（三）市場風(fēng)險的防范措施

市場風(fēng)險的占比在總體風(fēng)險當(dāng)中雖然較低，但是也應(yīng)該給予重視，審查階段，先關(guān)注項目的銷售情況是否存在風(fēng)險，對于成本等信息要完全掌握，對于銷售情況較差的房地產(chǎn)企業(yè)，不能給予過多希望，如果企業(yè)沒有良好的銷售，必然會影響到償還能力，甚至喪失償還能力，如果對于當(dāng)前項目的預(yù)估出現(xiàn)障礙，就對該企業(yè)的曾經(jīng)銷售記錄進行審查，沒有詳細的記錄不能抱著僥幸心理放貸，另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要獲得貸款，一定要提供擔(dān)保抵押物，并且商業(yè)銀行在預(yù)估擔(dān)保抵押物的價值階段，不能給予過多的寬松空間，必須嚴(yán)格滿足要求才能過關(guān)。

三、結(jié)語

綜上所述，商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險包括以上幾個方面，但是經(jīng)過探索和研究可以發(fā)現(xiàn)，每一種風(fēng)險都可以通過各種措施的建立有效避免，商業(yè)銀行應(yīng)該熟悉風(fēng)險防范對策，并采取相應(yīng)措施，避免出現(xiàn)風(fēng)險，無法回收貸款，造成經(jīng)濟損失。（作者單位為黑龍江大學(xué)）