住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究綜述

李迎

摘 要：住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其健康有序的發(fā)展不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而且對(duì)解決住有所居等民生問(wèn)題發(fā)揮著重要作用。本文從住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策背景、市場(chǎng)背景入手，系統(tǒng)梳理了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公共租賃住房、私人租賃住房的研究成果，并對(duì)國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)議，以發(fā)覺(jué)現(xiàn)有研究的不足以及今后拓展的可能方向。

關(guān)鍵詞：住房租賃；公租房；購(gòu)租并舉；租購(gòu)?fù)瑱?quán)

文章編號(hào)：1004-7026（2018）11-0114-02 中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

房地產(chǎn)市場(chǎng)包括住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)，目前買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，而租賃市場(chǎng)一直處于不溫不火，這種不平衡發(fā)展阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為了改變現(xiàn)狀，我國(guó)加大了對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策支持。自2016年購(gòu)租并舉政策提出以來(lái)，各地相繼出臺(tái)文件以促進(jìn)購(gòu)租并舉政策落地實(shí)施，租賃市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。住房租賃市場(chǎng)的供給端，像萬(wàn)科、碧桂園等這樣知名的房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)始擴(kuò)大對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的投入，目前已有20多家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始啟動(dòng)長(zhǎng)租房的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。在此背景下，對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

國(guó)內(nèi)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的研究在2016年之前主要集中在對(duì)公共租賃住房問(wèn)題的研究，2016年購(gòu)租并舉政策提出之后，開(kāi)始向如何更好的實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉政策的方向轉(zhuǎn)移。本文從公租房的準(zhǔn)入退出機(jī)制、融資模式、租金定價(jià)以及私人住房租賃市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)、租金影響因素以及租購(gòu)并舉政策影響等方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和評(píng)述，以展現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的研究現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。

1 關(guān)于公共租賃住房的研究

我國(guó)對(duì)公共租賃住房的研究主要集中于公租房的發(fā)展中存在的問(wèn)題、進(jìn)入退出機(jī)制、法律體系的完善、國(guó)外發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的啟示，公租房的融資模式以及不同融資模式下的租金定價(jià)的研究。雖然學(xué)者們對(duì)公租房的研究角度不同，但基本上都是圍繞發(fā)展計(jì)劃、立法保障、專(zhuān)業(yè)管理題、金融財(cái)政、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、享受標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)選址以及建設(shè)體系等八個(gè)問(wèn)題展開(kāi)的，研究的焦點(diǎn)主要集中在公租房準(zhǔn)入退出機(jī)制、公租房的融資模式以及租金定價(jià)模式這3個(gè)方面。

1.1 公租房準(zhǔn)入退出機(jī)制

吳賓、王淑華（2015）從對(duì)公租房作為保障性住房以保障流動(dòng)性人口住房需求的功能出發(fā)，分析了公共租賃住房準(zhǔn)入機(jī)制中存在的缺陷，提出制定科學(xué)的審核標(biāo)準(zhǔn)及建立動(dòng)態(tài)配租機(jī)制等合理建議，為切實(shí)解決中低收入流動(dòng)人口的住房難題提供了可參考的政策建議。張琪（2015）通過(guò)對(duì)美國(guó)、新加坡、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)保障房退出機(jī)制的比較，對(duì)我國(guó)保障房尤其是公共租賃住房的進(jìn)入退出機(jī)制做了深入的研究，提出要重視立法保障，建立完善的個(gè)人信息監(jiān)管系統(tǒng)，加大對(duì)騙購(gòu)騙租的懲罰力度，建立完善的管理系統(tǒng)以及提供多樣性的退出機(jī)制。

1.2 公租房的融資模式

楊向前（2013）通過(guò)對(duì)我國(guó)公共住房制度的解析，更深層次的提出了我國(guó)公租房在發(fā)展中存在的問(wèn)題：公租房的定位問(wèn)題以及由定位引發(fā)的“剩余化”趨勢(shì)、租金保障水平較低及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)缺乏層次性的問(wèn)題、房源和資金的持續(xù)保障能力弱以及住房租賃保有權(quán)有效保障問(wèn)題等，并針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)公租房的融資模式提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。肖進(jìn)、張寶林（2014）對(duì)美國(guó)、韓國(guó)、瑞典等公共租賃住房融資模式進(jìn)行了研究，并從中提煉了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)可供借鑒的融資經(jīng)驗(yàn)，包括鼓勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與，增大市場(chǎng)活力，建立以國(guó)有政策性銀行為主體的政策性金融中介機(jī)構(gòu)體系以及加大公積金對(duì)租賃住房的支持力度等。

1.3 公租房的租金定價(jià)模式

對(duì)公共租賃住房租金定價(jià)的研究，是建立在不同的融資模式的的基礎(chǔ)上的。如王林秀、曽蘭、陶飛（2014）研究的是REITs融資模式下公租房的租金定價(jià)，提供了可供參考的REITs融資模式下的公共租賃住房租金定價(jià)模型。趙進(jìn)東（2017）對(duì)PPP融資模式下公共租賃住房的租金定價(jià)進(jìn)行研究，為PPP融資模式下公租房的租金定價(jià)提供模型參考。周義、孫瀟（2017）研究了BOT融資模式下公共租賃住房的租金定價(jià)模型。吳委、張志開(kāi)、胡金星（2017）通過(guò)對(duì)上海公租房的研究，對(duì)公共租賃住方租金定價(jià)進(jìn)行了實(shí)證研究，為促進(jìn)公共租賃住房的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展提供了建議。

2 關(guān)于私人住房租賃市場(chǎng)的研究

對(duì)私人住房租賃市場(chǎng)（包括房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅租賃市場(chǎng)）的研究，主要集中于對(duì)國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示、租金的影響因素以及在購(gòu)租同權(quán)政策背景下，如何推進(jìn)購(gòu)租并舉政策落地實(shí)施等方面。

2.1 住房租賃市場(chǎng)管理層面的研究

楊繼瑞（2001）提出促進(jìn)市場(chǎng)化的住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)向縱深層面拓展的關(guān)鍵，其從供給以及需求兩個(gè)層面分析了住房租賃市場(chǎng)化發(fā)展，得出住房租賃市場(chǎng)有很大發(fā)展，并提出以改革與調(diào)整來(lái)催化和拓展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)建議。葉劍平、李嘉（2016）通過(guò)對(duì)北京市2014年的住房租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)的分析研究，對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的制度約束及個(gè)體行為進(jìn)行了深入的分析，指出經(jīng)濟(jì)因素是制約我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的深層次原因，并提出要從提高承租者支付能力、鼓勵(lì)空置房屋所有者出租房屋及政府的角色轉(zhuǎn)變?nèi)齻€(gè)維度來(lái)改善住房租賃市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)。周建軍、趙吟輝、鞠芳（2016）從地方政府與中央政府的博弈角度，建立了靜態(tài)博弈模型，其在文中從不同的角度分析了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的原因，并指出住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展在一定程度上會(huì)影響到現(xiàn)有的利益格局，并提出要減少中央政府的監(jiān)督成本，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的地區(qū)要加大懲罰力度，從而激勵(lì)地方政府重視住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2.2 住房租賃租金定價(jià)研究

對(duì)于租金定價(jià)的研究，多集中于公共租賃住房領(lǐng)域，而對(duì)于私人住房租賃市場(chǎng)，研究較多的是租金的影響因素、租金泡沫以及租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系。如任超群、吳璟、鄧永恒（2012）基于住房使用成本模型，分析了預(yù)期對(duì)租金房?jī)r(jià)比的影響，從而得出租金房?jī)r(jià)比的迅猛上漲不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，并且針對(duì)解決租金房?jī)r(jià)比過(guò)快增長(zhǎng)的問(wèn)題提出了相關(guān)建議。高波、王文莉、李祥（2013）通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的研究，從居民住房買(mǎi)租選擇機(jī)制入手構(gòu)建了購(gòu)房者與租房者的住房消費(fèi)選擇模型。嚴(yán)躍進(jìn)（2016）對(duì)住房租賃市場(chǎng)租金成本回收期過(guò)長(zhǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行深入分析，提出在進(jìn)行租金定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮租金增長(zhǎng)的棘輪效應(yīng)。李衛(wèi)民、李同昇、武鵬（2017）通過(guò)對(duì)南京市住宅租金空間分異特征及影響因素的分析，對(duì)影響住房租賃市場(chǎng)租金定價(jià)的主要因素做了描述，為住房市場(chǎng)租金定價(jià)管理提出了可參考的建議。

2.3 切合購(gòu)租并舉政策的住房租賃市場(chǎng)研究

向?yàn)槊?、甘蕾?017）通過(guò)對(duì)各地關(guān)于購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的相關(guān)政策進(jìn)行梳理和比較，指出政策執(zhí)行過(guò)程中面臨的困境，以及通過(guò)分析租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提出促進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地實(shí)施的政策建議。周小寒（2017）通過(guò)對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的研究，著重分析了我國(guó)購(gòu)租并舉政策背景下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)將會(huì)面臨的發(fā)展機(jī)遇，以及隨之而來(lái)的挑戰(zhàn)，分析了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中將會(huì)存在的障礙以及克服路徑。曾國(guó)安（2017）等人結(jié)合購(gòu)租并舉政策，分析了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在發(fā)展中存在的問(wèn)題，并深入剖析了產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因，提出促進(jìn)一二線城市住房供應(yīng)量增長(zhǎng)、推動(dòng)中心城區(qū)功能疏散，促進(jìn)專(zhuān)門(mén)性租賃房源增量增長(zhǎng)以及發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施等促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康有序高效發(fā)展的建議。黃燕芬等（2017）對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡的原因進(jìn)行了研究，并通過(guò)借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，指出發(fā)達(dá)國(guó)家在推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的道路上，制定規(guī)范成熟的法律制度、嚴(yán)格的承租人保護(hù)機(jī)制及住房補(bǔ)貼政策等都是必不可少措施，我國(guó)也應(yīng)該借鑒這些舉措以促進(jìn)租購(gòu)并舉政策的完美落地。另外，其在文章中指出，要以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”作為突破口，促進(jìn)“購(gòu)租并舉”，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)久而有活力的發(fā)展。

3 住房租賃市場(chǎng)研究現(xiàn)狀評(píng)議

通過(guò)對(duì)分散在公共租賃住房和私人租賃住房領(lǐng)域不同方面的研究文獻(xiàn)的梳理可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有研究對(duì)公租房的準(zhǔn)入退出機(jī)制、融資模式、租金定價(jià)以及在購(gòu)租并舉政策下，以租購(gòu)?fù)瑱?quán)為契機(jī)促進(jìn)私人住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展等方面取得了可喜的成果。這無(wú)疑為我們深入而系統(tǒng)的研究住房租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展奠定了一定的理論與方法基礎(chǔ)，但是，現(xiàn)有的研究也存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：

（1）對(duì)住房租賃市場(chǎng)的研究范圍雖廣，但缺乏焦點(diǎn)。對(duì)私人住房租賃市場(chǎng)的研究缺乏系統(tǒng)的闡述，尤其是關(guān)于租金定價(jià)的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者更多的是研究租金的影響因素，而對(duì)于租金定價(jià)模式的設(shè)想比較少。

（2）切合購(gòu)租并舉政策背景的研究中，側(cè)重于如何更好的實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，如何更好的培育和扶植住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但是相關(guān)的研究較多的停留在理論層面，實(shí)證分析相對(duì)較少。

（3）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起步較晚，發(fā)展緩慢，購(gòu)租并舉政策的提出使得更多的專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)始注重對(duì)其的研究，理論層面的重視無(wú)疑會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)技術(shù)支撐，關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的研究，尤其是住房租賃市場(chǎng)秩序的維護(hù)、租金水平的確定以及對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中“權(quán)”的界定以及“同權(quán)”的落實(shí)方面還有待進(jìn)一步深化。

不容否認(rèn)的是，現(xiàn)有文獻(xiàn)在公租房進(jìn)入退出機(jī)制、融資方式及租金定價(jià)方面以及私人租賃市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地實(shí)施方面形成了極為豐富的研究成果，為進(jìn)一步研究如何促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)更好的發(fā)展問(wèn)題奠定了重要基礎(chǔ)，同時(shí)，現(xiàn)有研究的局限性也為購(gòu)租并舉政策落地實(shí)施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康繁榮發(fā)展提供了新的研究思路。

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