關于房屋租賃免租期間的財稅處理探討

張璇

在現(xiàn)有的房屋租賃合同中，經常存在免租期這一項條例，尤其是對于相關商業(yè)地產的商鋪租賃而言，因為剛剛接手，需要對其進行裝修或者培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境，在這一過程中，租戶沒有正式的開業(yè)，所以，出租方會根據這一現(xiàn)象，制定一系列的免租金優(yōu)惠，并且，此種優(yōu)惠方式具有規(guī)定的日期。在本文中，主要分析了怎樣合理的對房屋租賃免租期間的財稅進行處理，從實際情況來看，在具體的操作過程中該過程面臨著較大的挑戰(zhàn)性，必須有效的進行整理和落實。

房屋租賃

免租期間 財稅處理分析

免租期出租房的涉稅處理

在實務中，出租人員首要考慮的便是租房人員在具體的裝修過程中，無法有效正常地租賃房屋，因此，一般情況下，經常給予承租方相應期限的免租期。通常來說，房屋租賃屬于經營型租賃的一種，根據頒布的相關租賃規(guī)定表明，針對經營型租賃的租金，出租企業(yè)可以在租賃的過程中，采取直線法，將其當做當期損益，在這一過程中，如果企業(yè)找尋出了更加合理的方法，那么對于企業(yè)而言，在運行期間，也可以使用其它的方式來工作。房屋經營租賃免租期，作為出租人員來說，可以在不扣除免租期整個租賃期間內，使用直線方式或者其它方法來合理的分配租金總額度，也就是說，在免租期限內，出租房可以根據租金總額度在整個租賃期長度內有效的確定租金收入情況。此外，對于承租方來說，可以根據租金總額度在不扣除免租期的整個租賃范圍內，使用直線法或者其它有效的方式來進行分攤，在免租過程中，要明確確定出租金的實際費用，也就是說，不管出租人是否提供了相應的租期，或者合同內是否制定了租金每年根據相應比例逐漸上升的條款，在相同租賃合同和不可以撤銷的租賃區(qū)域內，都要將不能夠撤銷租賃期間的租金總額在全部的租賃期長度內進行分攤。那么，出租方和承租方面臨的首要問題便是怎樣合理對稅務進行處理和解決，這是存在的難點。

現(xiàn)階段，雖然免租期出租方沒有收到相應的房屋租金，但是，在實際過程中，要明確收入情況，經過分析表明，出租方在增值稅、房產稅以及企業(yè)所得稅的處理情況如下所示：

（1）對于免租期增值稅的處理情況

在遵循財政部門、國家稅務局根據實際情況制定的營業(yè)稅改征增值稅試點通知規(guī)定內容的基礎上，可以看出，納稅人出現(xiàn)應稅行為并收訖銷售款項或者獲得索取銷售款項憑據的當天發(fā)生增值稅納稅業(yè)務，對于先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天發(fā)生增值稅納稅義務。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期。針對沒有簽訂書面合同或者簽訂了書面合同，但是沒有確定付款日期的情況，為服務、無形資產轉讓完成的當天，或者不動產權屬變更的當天。明確規(guī)定，納稅人提供相應的租賃服務，并且采取預收款方式的，具體的納稅義務發(fā)生時間是收到預收款的當天。從以上論述可以看出，出租方在免稅期限內，沒有獲取租金收入的，可以不需要繳納增值稅用?？墒窃诿舛惼陂g，如果收取了一定的定金或者預收了相應的房屋租金，那么要在收到定金以及預收房屋租金的當天發(fā)生增值稅納稅義務。此外，等到合同簽訂的付款時間到了之后，不管出租方有沒有收取到租金，都必須明確增值稅納稅義務的出現(xiàn)，在遵循規(guī)定要求的基礎上對增值稅進行繳納和申報。

（2）免租期限內對于企業(yè)所得稅應稅收入的確定

對于出租方而言，在免稅期限內確定企業(yè)所得稅應稅收入的時候，要按照我國企業(yè)所得稅實施規(guī)定內容來實施，在計算企業(yè)應納稅所得額的時候，要在遵循權責發(fā)生制的基礎上實施，這一現(xiàn)象是當期收入和費用的一種，不管有沒有交付款項，都必須當成當期的收入和費用。并且，要明確注意，這一條例和國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定除外，根據規(guī)定內容來論述，對于租金的收入，要根據合同約定的承租人應付資金的日期確定收入。對此，預收租金收入的獲取，不可以完全的根據權責發(fā)生制原則進行確定，與此同時，也可以根據合同約定的承租人應付租金日期確定收入。這樣一來，在完成工作之后，稅收和會計確定收入在時間上會產生一定的差異性，對此，可以將企業(yè)預收的租金收入當做納稅調增進行處理，將其納入預收中的應納稅所得額中，以此計算出企業(yè)所得稅。在相反的情況下，要是合同規(guī)定租賃期滿一次支付幾年的租金，那么在支付的過程中要明確所有的收入，確定企業(yè)所得稅。但是，對于出租方一次性收取多年租金的時候，我國制定了明確的規(guī)定，根據這一現(xiàn)象頒布了落實企業(yè)所得稅若干稅收問題的內容，在這一內容中，明確列舉出了，出租人員在租賃期間分期均勻性的計入到相關年度收入中。根據以上分析情況，可以提前一次性收取租賃期跨年度的資金收入，這樣一來，盡可以根據合同或者規(guī)定內容來確定應付的資金，與此同時，也可以在租賃期間內，有效的將其納入有關年度收入中。并且，在這一過程中，出租人分期均勻確定租金收入的時候，必須遵循以下幾點內容：

按照合同或者協(xié)議規(guī)定的內容，租賃期限是跨年度的。

可以提前一次性付清租金。在這一情況下，企業(yè)所得稅應稅收入確定時間要和會計保持一致性，可是，要是根據合同規(guī)定來分期收取資金，那么要根據合同規(guī)定的要求，承租人應付租金的日期確定企業(yè)所得稅應稅收入的實現(xiàn)，相應免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入的實現(xiàn)。需要說明的是：免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入，但會計上應確認租金收入，而企業(yè)所得稅平時預繳是以會計利潤為基礎，該差異只是在年度企業(yè)所得稅納稅申報時進行納稅調整。

（3）免租期間的房產稅處理

對于房產稅，主要包含兩種方式，第一是從價計征方式，這一方式是房產稅根據房產原價一次性減掉10%-30%的余值計算繳納。第二種是從租計征，這一種方式主要是以房產租金收入為房產稅的主要計稅依據。一般情況來說，房產稅是根據年征收或者分期進行繳納的，此項要求比較適合應用于按照房產原值計算繳納房產稅的納稅人中。房屋租賃出租方則是根據房產稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅相關規(guī)定出借房產。此外，需要明確，國家稅務局對于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅相關問題規(guī)定表明，無租使用其它單位房產的應稅單位或者個人，要根據房產余值來繳納房產稅。在這一規(guī)定中可以看出，免租使用的房產要由承租方根據房產余值來繳納房產稅，針對有償租賃，需要提供一定期限的免租期，但是仍然需要產權人根據余值來繳納房產稅。

免租期間承租方的企業(yè)所得稅處理

承租方在扣除租賃費用的時候，可以根據企業(yè)所得稅規(guī)定內容來看，企業(yè)根據實際經營情況，租人規(guī)定資產支付的租賃費，遵循以下方式給予扣除。以經營租賃的方式租人固定資產發(fā)生的租賃費支出，根據租賃期限合理的扣除。換句話來說，承租方支付的租金并不是一次性扣清的，它是按照租賃期限均勻的進行扣除，在承租方稅前扣除時，和會計規(guī)定是一致的。

案例分析

例如：在2017年甲方企業(yè)給乙方企業(yè)租賃相關的房屋，具體的租賃期限為3年，其中，在合同當中，甲方企業(yè)給乙方企業(yè)設置租賃的第一年為乙方企業(yè)的免租期限，但是，在后續(xù)的兩年中，每一年的房屋租賃的租金為150萬元，所以甲方企業(yè)在2017年的時候一次性收取乙方企業(yè)房屋租金300萬整。

（1）會計的處理方式

1.作為房屋的出租方應該把具體的房屋租金總的金額在不減掉免除租金的整個租期之內，應該遵循直線的方法以及另外更科學的辦法進行租金的分配，在免除租金的時間之內，作為房屋的出租單位甲，還需要確認租金。

2.在這個實例當中，在會計的賬務登記時，應該依據直線分配方法，將2016至2017年每年的租金是100萬整。

（2）企業(yè)的所得稅收

在《中人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中明確規(guī)定，租金的收入指的是相關企業(yè)的固定資產，包裝物體以及企業(yè)其他有形資產使用的收入。租金的具體收入，應當依據雙方合同當中約定的租金交付時間決定。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》明確規(guī)定，租金收入指的是企業(yè)通過提供固定資產以及包裝物品和有形資產使用權所獲得收入，應該依據相應的合同來實現(xiàn)租金的交付。

根據相關的法律規(guī)定，假設企業(yè)方提前的完成租期之內的跨度時間比較大的租金收入，可以通過以下的方式處理：一是，依據雙方訂立的合同為準，依據規(guī)定的合同日期完成租金的收入。二是，在房屋的租賃期限的范圍以內，可以依據權責制，在財務上分期記錄。

結語

在實際操作過程中，經常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應在收到預收款當天交納增值稅，在租賃期內，分期均勻計人相關年度收入。同時，與此相關的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應按稅法規(guī)定分期計入支出。

[1]財政部、國家稅務總局、關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅24號）[Z].2017.

[2]關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定國稅地字第15號[Z].2018.

[3]國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函）2017.