利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制分析

陽娟

通過對(duì)目前我國的房地產(chǎn)價(jià)格狀況以及利率政策進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)利率對(duì)于房價(jià)具有反向影響，其影響主要是通過財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制、托賓Q傳導(dǎo)機(jī)制以及售貸傳導(dǎo)機(jī)制發(fā)生作用的。為保障房地產(chǎn)價(jià)格在合理范圍內(nèi)波動(dòng)，應(yīng)充分發(fā)揮利率政策對(duì)于房份的反向作用，暢通利率對(duì)房價(jià)的傳導(dǎo)渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

利率 房地產(chǎn)價(jià)格

財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制 托賓Q傳導(dǎo)機(jī)制

信貸傳導(dǎo)機(jī)制

我國房地產(chǎn)價(jià)格狀況與利率政策的分析

我國房地產(chǎn)市場從1998年開始住房商品化改革，從1998年至2000年，我國的商品住宅價(jià)格一直保持著相對(duì)平穩(wěn)的上漲速度，商品房的售價(jià)既反映房地產(chǎn)成本，又反映房地產(chǎn)市場上供求力量。但2000年以后，除了2008年金融危機(jī)期間房價(jià)有所下降之外，我國房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)需求不斷增加，房價(jià)持續(xù)上漲，大大超過了其正常波動(dòng)范圍。房價(jià)的不斷持續(xù)上漲對(duì)我國經(jīng)濟(jì)造成了巨大的影響，同時(shí)房地產(chǎn)作為人民居住的必要需求，其價(jià)格的過度波動(dòng)會(huì)使得居民壓力變大，情緒不穩(wěn)，對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定造成威脅。

利率政策是中國人民銀行調(diào)節(jié)市場利率以達(dá)到特定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的方針和各種措施。中央銀行可以降低存貸款利率來擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反之，可以刺破經(jīng)濟(jì)泡沫。2008年金融危機(jī)過后，我國經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)，中央銀行在201 1年三次連續(xù)加息。而自2012年開始，我國存款利率不斷下降，從2011年的3.50%（一年期）下降到了2015年的1.50%（一年期）。而一年期的貸款利率則在2012年之后也是一直呈下降趨勢，貸款基準(zhǔn)利率從2011年7月的6.56%下降到2015年10月的4.35%。

通過以上對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格和利率調(diào)整的分析后可以發(fā)現(xiàn)：2008年以后，由于全球金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)價(jià)格下降，政府采取連續(xù)下降基準(zhǔn)利率來刺激經(jīng)濟(jì)的措施，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了一定的復(fù)蘇。2010年后我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，國內(nèi)出現(xiàn)了通貨膨脹，政府又不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，縮減信貸規(guī)模，我國房價(jià)也從2010年開始有所下降。從2014年開始，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下降，房地產(chǎn)需求減少，房價(jià)下降。政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷采取擴(kuò)張的貨幣政策，不斷下調(diào)基礎(chǔ)利率，在2015年，我國房價(jià)又出現(xiàn)上升趨勢。因此，從利率和房價(jià)的這種同期反向變動(dòng)可以看出，利率調(diào)整對(duì)房價(jià)具有反向影響，加息會(huì)抑制房價(jià)的上漲，降息則推動(dòng)房價(jià)上漲。

利率政策對(duì)房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制分析

利率對(duì)于房價(jià)的反向作用主要是通過以下三個(gè)效應(yīng)發(fā)生作用的：財(cái)富效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)和信貸效應(yīng)。財(cái)富效應(yīng)是指資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富水平的變動(dòng)，從而改變其消費(fèi)傾向。當(dāng)利率上升時(shí)，在銀行存款和股票投資之間投資人會(huì)傾向于選擇銀行存款，這就導(dǎo)致股票市場上資金的需求會(huì)超過資金的供給，股價(jià)下降。股價(jià)下降使得居民家庭財(cái)富減少，進(jìn)而使得居民的購房需求減少，房地產(chǎn)市場供求矛盾緩和，房價(jià)下跌。當(dāng)利率下降時(shí)，銀行吸收存款的能力下降，社會(huì)資金流向股票市場，股價(jià)上升，居民家庭財(cái)富增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也上升，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房價(jià)上漲。托賓Q理論用q值（q=市場價(jià)值/資本重置成本）解釋股票價(jià)格如何影響企業(yè)的投資決策行為。當(dāng)利率上升時(shí)股票價(jià)格會(huì)下降，股票價(jià)格直接影響到企業(yè)的市場價(jià)值，股票價(jià)格下降使得企業(yè)的市場價(jià)值降低，從而q值下降，當(dāng)q值1時(shí)，企業(yè)的市場價(jià)值大于企業(yè)的資本重置成本，企業(yè)就會(huì)增加投資。對(duì)房價(jià)的影響是：若利率上升使得房地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)下降，且使得其q值

結(jié)論與建議

利率通過財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制、托賓O傳導(dǎo)機(jī)制和信貸機(jī)制對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，當(dāng)利率上升時(shí)會(huì)促使房價(jià)下降，當(dāng)利率下降時(shí)則會(huì)促使房價(jià)上漲。因此為保證房價(jià)在合理范圍內(nèi)波動(dòng)，充分發(fā)揮利率政策對(duì)于房價(jià)的調(diào)節(jié)作用，必須要先暢通我國利率政策的房價(jià)傳導(dǎo)渠道。這可以從以下兩個(gè)方面人手：一方面是加快推動(dòng)利率市場化進(jìn)程。利率市場化的本質(zhì)就是將貨幣市場利率的決定權(quán)交回給包括金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的市場參與主體，由金融市場的參與主體根據(jù)對(duì)市場發(fā)展的判斷以及資金狀況對(duì)利率水平加以調(diào)節(jié)。推進(jìn)利率市場化，有助于完善房價(jià)為中介的貨幣政策的利率渠道傳導(dǎo)效應(yīng)，從而有利于央行更好的通過利率的調(diào)整影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。另一方面則是繼續(xù)建立完善的市場體系。目前我國的市場經(jīng)濟(jì)體系尚不完善，市場也不夠成熟，這使得我國利率政策具有較長的時(shí)滯。因此為了暢通我國利率政策的房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制，必須要繼續(xù)完善我國市場經(jīng)濟(jì)體系，提高市場參與者對(duì)利率變化的敏感性，保證利率的有效性和傳導(dǎo)速度。

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