中國房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系

劉復(fù)煜

本文收集31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)，在建立PAVR模型的基礎(chǔ)上運(yùn)用脈沖響應(yīng)、方差分解的分析方法，對中國房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在著正反饋機(jī)制，其中GDP對房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大。這表明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是離不開良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的支撐的，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長對房地產(chǎn)價(jià)格的上升起著決定性作用。

PVAR模型 脈沖響應(yīng)

方差分解 房地產(chǎn)價(jià)格 宏觀經(jīng)濟(jì)

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在中國屬于第三產(chǎn)業(yè)，在為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要物質(zhì)基礎(chǔ)的同時(shí)，在很大程度上改善了人們的生活與居住的條件，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。然而，受房地產(chǎn)影響的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)必將導(dǎo)致其上下游產(chǎn)業(yè)如機(jī)械、建材、鋼鐵、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生變化。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了一些較為嚴(yán)重的問題，比如房價(jià)波動(dòng)較大、市場供需不均衡以及地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡等現(xiàn)象，給國家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了沖擊。因此，正確認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系，才能更好地穩(wěn)定我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

文獻(xiàn)綜述

中外學(xué)者對房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間額關(guān)系做出了較多的研究。金德爾伯格（2000）研究發(fā)現(xiàn)，從17世紀(jì)到20世紀(jì)90年代，全球范圍內(nèi)共出現(xiàn)過42次重要的經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)，其中21次與房價(jià)暴跌或暴漲有關(guān)。Demary（2009）利用結(jié)構(gòu)向量自回歸SVAR模型研究了10個(gè)OECD國家房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹率、產(chǎn)出及利率的關(guān)系，指出貨幣沖擊與產(chǎn)出沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格有影響，另一方面房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對宏觀經(jīng)濟(jì)主要變量也有一定的作用。Malpezzi和Wachter（2005）對美國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)投機(jī)需求是房價(jià)波動(dòng)的主要因素，特別是房地產(chǎn)供給越是缺乏彈性，投機(jī)需求對于房價(jià)的影響也就越大。

近年來我國經(jīng)濟(jì)學(xué)界對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究也日漸增多。郭娜和翟光宇（2011）通過結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，探討了房地產(chǎn)價(jià)格與利率之間的互動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)利率不能有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對利率卻有顯著的正向影響。崔光燦（2009）運(yùn)用GMM估計(jì)方法，對我國1995-2006年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格明顯受利率和通貨膨脹率的影響，而房地產(chǎn)供給、收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量在中長期決定了房地產(chǎn)價(jià)格。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，利用我國1999年至2015年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的數(shù)據(jù)，應(yīng)用包擴(kuò)各地區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、各地區(qū)商品房平均價(jià)格以及銀行貸款利率，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)向量自回歸（PVAR）模型分析各種宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)系，研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)主要變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

實(shí)證模型與變量

（1）模型的選取

在計(jì)量模型上，本文采用面板數(shù)據(jù)向量自回歸（Panel Data VectorAutoregression， PVAR）模型進(jìn)行研究。

本文采用一階滯后回歸的PVAR模型，模型如下：

其中，是基于面板數(shù)據(jù)的4xl的變量向量，i代表各省市自治區(qū)，t代表年份， 是4×1的系數(shù)矩陣，αit是4×1的個(gè)體效應(yīng)向量，γt是時(shí)間效應(yīng)向量。其中隨機(jī)干擾項(xiàng)μit滿足

（2）數(shù)據(jù)說明

本文重點(diǎn)分析房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系，同時(shí)加入利率和人均可支配收入作為控制變量。在選擇研究變量時(shí)，參考國內(nèi)外文獻(xiàn)及我國實(shí)際情況，具體選取如下：

商品房平均銷售價(jià)格（Price），反映房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。我國當(dāng)前房地產(chǎn)交易以一手商品房為主，商品房平均銷售價(jià)格能反映各地的房地產(chǎn)價(jià)格的情況。

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），反映宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)有重要的互動(dòng)影響。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Incomes），我國房地產(chǎn)市場主要集中在城鎮(zhèn)，故選取城鎮(zhèn)居民平均可支配收入作為影響房地產(chǎn)需求的變量。

1-3年貸款基準(zhǔn)利率（r），該變量主要作為影響房地產(chǎn)供給和需求的變量。

數(shù)據(jù)主要來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、中國人民銀行網(wǎng)站。其中人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒，商品房平均銷售價(jià)格來自中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，1-3年貸款基準(zhǔn)利率來自于中國人民銀行網(wǎng)站。

實(shí)證分析

利用人均國民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銀行貸款利率等宏觀經(jīng)濟(jì)變量來分析房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系。首先，對各個(gè)變量序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)；其次，運(yùn)用PVAR模型分析各個(gè)變量間的影響因素；最后，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法進(jìn)一步分析房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的相互作用及影響程度。

（1）數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性與協(xié)整檢驗(yàn)

目前，在向量自回歸模型構(gòu)建過程中，如何對模型估計(jì)是關(guān)鍵。由于面板數(shù)據(jù)是時(shí)間序列性質(zhì)，需要考慮數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，否則，對不平穩(wěn)變量進(jìn)行VAR估計(jì)會(huì)造成偽回歸的結(jié)果，不能準(zhǔn)確反映變量之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系；本文在權(quán)衡各類面板單位根檢驗(yàn)方法的優(yōu)缺點(diǎn)之后，決定采取IPS檢驗(yàn)和LLC檢驗(yàn)兩種方法考察主要變量的平穩(wěn)性。

平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表明人均國民生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)都是同階單整的，所以可以進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)。

從協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果我們可以看出，這三個(gè)變量兩兩之間都在1%的顯著性條件下存在協(xié)整關(guān)系。

（2） PVAR模型估計(jì)結(jié)果

在做計(jì)量檢驗(yàn)之前，為了消除模型個(gè)體效應(yīng)對各個(gè)變量進(jìn)行前向差分，隨后用廣義矩估計(jì)（GMM）對參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。對四個(gè)變量進(jìn)行PVAR模型估計(jì)的結(jié)果見表1。

由模型估計(jì)結(jié)果可以得出：房地產(chǎn)價(jià)格對GDP的動(dòng)態(tài)反應(yīng)為正值0.2145。這說明我國經(jīng)濟(jì)在高速增長的同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的支持。人均國民生產(chǎn)總值是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，更能夠反應(yīng)一個(gè)地區(qū)真實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，人們對商品房的需求也大大增加。通過分析可以得出，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長確實(shí)影響著房地產(chǎn)價(jià)格，所以商品房價(jià)格和GDP呈正相關(guān)關(guān)系是合理的。

從GDP的角度來分析，表1中房地產(chǎn)價(jià)格對GDP的影響是正的，這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)反過來影響、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這也證明經(jīng)濟(jì)的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間存在正反饋機(jī)制。一方面，受房地產(chǎn)影響的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)價(jià)格的變化必將帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生變化，從而影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)改變房地產(chǎn)擁有者的消費(fèi)形式，也會(huì)影響投資者們的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄決策，以此影響社會(huì)的總消費(fèi)。而且房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)投資的蓬勃發(fā)展，必然有助于社會(huì)總資產(chǎn)的增加。

從上面的分析可以得出，GDP的變動(dòng)對城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)價(jià)格有著正向的影響，說明宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)有助于研究房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化。反過來，房地產(chǎn)價(jià)格也在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。

（3）脈沖響應(yīng)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的事模型中某一變量的正交化新生對系統(tǒng)中每一個(gè)變量的影響，可以通過各變量對沖擊的動(dòng)態(tài)反應(yīng)情況，具體分析各因素變化對其他因素的影響。它能比較直觀地刻畫出變量之間的動(dòng)態(tài)交互作用及效應(yīng)，并從動(dòng)態(tài)反應(yīng)中判斷變量間的時(shí)滯關(guān)系。圖1描述了通過Monte-Carlo模擬500次后得到的宏觀經(jīng)濟(jì)變量對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊的脈沖響應(yīng)圖。

根據(jù)第一列第二行的脈沖響應(yīng)圖顯示，房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊對GDP表現(xiàn)為正面響應(yīng)，但趨勢相對平穩(wěn)且反應(yīng)不太強(qiáng)烈，一直處于非常小的正響應(yīng)狀態(tài)。這說明房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊對GDP有短期較小的同向影響。

反過來觀察GDP的變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，如圖第二列第一行所示，可以看出GDP對房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)烈的正向沖擊，且一直保持一個(gè)比較高的響應(yīng)水平。這說明宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促使商品房價(jià)格上漲。這也反映出我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊的應(yīng)對能力也越來越強(qiáng)。

再來分析城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。城鎮(zhèn)居民可支配收入作為宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要變量，對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊不可忽視。從圖中第三列第一行中可以看出城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格有一個(gè)較高且平穩(wěn)的正向沖擊。從這個(gè)現(xiàn)象可以推測，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加會(huì)改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，更高的居民可支配收入會(huì)激勵(lì)消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，這提高了商品房的需求量，促使商品房價(jià)格上漲，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)第四列第一行的脈沖響應(yīng)圖，房地產(chǎn)價(jià)格明顯與利率呈反方向變化，即房地產(chǎn)價(jià)格對利率沖擊反應(yīng)表現(xiàn)出負(fù)響應(yīng)狀態(tài)。這說明隨著利率的上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)走低的趨勢。利率作為我國宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，對于房地產(chǎn)業(yè)這樣資金密集型的產(chǎn)業(yè)具有很大的影響。

通過上述宏觀經(jīng)濟(jì)變量波動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析發(fā)現(xiàn)，除了自身價(jià)格波動(dòng)的影響外，房地產(chǎn)價(jià)格受GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的影響較大，均為正向影響；而銀行貸款利率的上升則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，表現(xiàn)為反向影響。

（4）方差分解

方差分解給出對模型中的變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)的相對重要性的信息。它可以為我們提供每一種沖擊對某一個(gè)變量的預(yù)測誤差方差的相對力度。反差分解可以作為脈沖響應(yīng)分析的互補(bǔ)分析。

表2是各宏觀經(jīng)濟(jì)變量對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊方差分解表，從表中可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格受自身影響很大，第5期保持在73%以上，從第10期與第20期的方差分解結(jié)果可以看出，雖然房地產(chǎn)價(jià)格受自身的影響有所下降，但也都保持在36%以上。這意味著房地產(chǎn)市場存在明顯的正反饋交易行為，當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格受往期的影響較大，容易出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)上升或者持續(xù)下降的趨勢。

GDP對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，從第5期的21.7%到第10期的41.6%，再到第20期的43.2%，呈現(xiàn)出上升趨勢；反觀房地產(chǎn)價(jià)格對GDP的沖擊，從5期的0.4%到第20期的0.2%，影響不太顯著。這說明GDP沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響大于房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對GDP的反作用。而城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格也有一定的沖擊。對于房地產(chǎn)市場來說，其自身往年的價(jià)格基礎(chǔ)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都是其發(fā)展的重要影響因素，而隨著期數(shù)的增加，可以看出宏觀經(jīng)濟(jì)變量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度也是越來越大。因此可以說明一個(gè)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是非常重要的，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須以穩(wěn)定、良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為支撐。

總結(jié)與建議

通過以上分析我們得到以下結(jié)論：在房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量的相互影響中，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響更加顯著，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格的上升，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上也促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。實(shí)證分析結(jié)果表明：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在著正反饋的機(jī)制，兩者之間相互促進(jìn)。GDP作為最能反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的變量，在很大程度上影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了與其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響著社會(huì)的總消費(fèi)與總投資，進(jìn)而在一定程度上推動(dòng)著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

自2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在著緊密的聯(lián)系，持續(xù)高漲的房價(jià)是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)潛在危機(jī)。為此政府應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，建立健全的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，以防止在金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，將可能帶來的損失降到最低。

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