我國利率政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

蔡玲

自從改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)也在迅猛發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)市場過熱，房份也居高不下且增速較快。本文從利率影響房價(jià)的機(jī)制分析出發(fā)，探討利率作為貨幣政策的重要工具，能否發(fā)揮其作用將房價(jià)控制在一個(gè)比較平穩(wěn)的區(qū)間，最后分析我國目前利率政策調(diào)控房價(jià)效果較差的原因并提出政策建議。

利率政策 房地產(chǎn)價(jià)格

引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，尤其是自1998年我國實(shí)行住房制度改革后，我國房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，逐漸發(fā)展成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。但房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了房價(jià)的快速上漲，雖然中間有所漲跌，但房價(jià)過高、增速過快、商品房空置率過高、住房供求結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象頻出，這已經(jīng)嚴(yán)重影響到了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我國政府出臺了一系列政策和措施來調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場，其中，貨幣政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中影響效果較大。而在貨幣政策中，利率一直是西方發(fā)達(dá)國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)和市場的重要手段。

利率變動(dòng)影響房價(jià)的機(jī)制分析

采用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一是使用利率政策，這也是其中較為靈活、易于操作的手段之一。當(dāng)局和央行根據(jù)市場的變化，出于對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的必要，經(jīng)常需要使用利率政策來調(diào)控房產(chǎn)市場。

從房產(chǎn)供給的角度來說，對于房地產(chǎn)開發(fā)商，土地成本是影響房價(jià)的重要因素之一，而房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)主要是通過銀行貸款進(jìn)行融資，因此利率水平成為了影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。當(dāng)銀行加息時(shí)，開發(fā)商的成本會明顯增加，在這種情況下，會擠出一部分相對弱小的房地產(chǎn)開發(fā)商，使其放棄進(jìn)行房地產(chǎn)投資和開發(fā)，而那些資金雄厚的房產(chǎn)開發(fā)商也會因?yàn)殚_發(fā)成本的增加而縮小開發(fā)規(guī)模，從而房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量會變小。而在供求關(guān)系的作用下，供給量的減少會致使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

從房產(chǎn)需求的角度來說，房產(chǎn)的購買者可分為房產(chǎn)投機(jī)者和實(shí)際真正對房產(chǎn)有需求者。對于房產(chǎn)投機(jī)者來說，投機(jī)者愿意購房來進(jìn)行投資，主要是基于房地產(chǎn)市場有利可圖，因此當(dāng)銀行加息時(shí)，投機(jī)者的投機(jī)成本會上升，相應(yīng)地，投機(jī)者從房地產(chǎn)市場上可得利潤會變少，從而對于房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求相應(yīng)會減少，在供求關(guān)系的作用下，需求量的減少會使得房價(jià)下降。同時(shí)對于消費(fèi)者來說，由于房產(chǎn)的價(jià)值量較大，大多數(shù)消費(fèi)者都需要采用貸款的方式購房，因此利率的高低同樣會影響到其對于房產(chǎn)的消費(fèi)需求，并且利率與消費(fèi)者的消費(fèi)意愿呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即當(dāng)銀行加息時(shí)，消費(fèi)者分期還款的利息會變多，在這種情況下，當(dāng)收入不變時(shí)，會導(dǎo)致消費(fèi)者的生活成本上升，因此消費(fèi)者可能會相應(yīng)地減少對房產(chǎn)的需求。在房產(chǎn)供應(yīng)不變的情況下，需求的減少會使得房價(jià)下降。

我國利率政策調(diào)控房價(jià)效果較差的原因

從我國近年的房屋銷售價(jià)格指數(shù)及貸款基準(zhǔn)利率的變動(dòng)可以看出，我國的利率變動(dòng)在一定程度上能夠?qū)Ψ績r(jià)產(chǎn)生影響，但效果具有一定的滯后性且很容易被其他因素抵消或者干擾，效果并不是很理想。我國利率變動(dòng)在調(diào)控房價(jià)上能起的作用有限，且無論在哪個(gè)時(shí)期，它的調(diào)控效果都并未達(dá)到政策預(yù)期目標(biāo)。這主要是由于：

（l）我國利率市場化改革還不夠完善，利率傳導(dǎo)機(jī)制不夠通暢。近年我國利率市場化進(jìn)程不斷加快，利率市場化水平得到了很大的提高，但離完全市場化還存在著一段距離。同時(shí)我國目前利率傳導(dǎo)途徑是由利率決定貨幣供應(yīng)量，這與正常的傳導(dǎo)順序是相反的。這導(dǎo)致利率政策發(fā)揮存在較長的時(shí)滯性，降低了利率政策的真實(shí)效果。

（2）房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制存在一定的問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的提高，民眾購房需求在不斷增加，但是房價(jià)居高不下使得人們只能購買小戶型、經(jīng)適房等保障性住房，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻著重開發(fā)大戶型及高級住宅，這就造成了供求總量的不平衡。而供求總量的不平衡也就造成了供求結(jié)構(gòu)的不合理。這種不合理的供求結(jié)構(gòu)不僅會抑制低收人人群的購房需求，還會推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。

（3）政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位。在我國的房地產(chǎn)市場上，很多房地產(chǎn)開發(fā)商采用各種不當(dāng)手段抬高房價(jià)，使得房地產(chǎn)市場過熱，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者信息不對稱，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。而我國房地產(chǎn)市場起步較晚，監(jiān)管調(diào)控體系還不夠完善，無法有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的不良行為。

政策建議

（l）繼續(xù)大力推進(jìn)并完善利率市場化改革，暢通我國房地產(chǎn)市場的利率傳導(dǎo)途徑。央行應(yīng)該繼續(xù)深化利率市場化改革，進(jìn)一步放開利率管制，由貨幣市場的供需雙方來決定市場價(jià)格，從而促進(jìn)資金的合理配置。針對我國房地產(chǎn)市場利率傳導(dǎo)機(jī)制不夠通暢這一問題，我們首先應(yīng)該要繼續(xù)大力完善利率市場化改革，給予各個(gè)商業(yè)銀行更多的自主權(quán)利，這樣能夠提高各商業(yè)銀行的積極性，促進(jìn)利率政策的發(fā)揮。

（2）理清房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。針對房地產(chǎn)市場上供求總量及結(jié)構(gòu)的不平衡，我們要從房地產(chǎn)市場的供求兩方下手來理清其運(yùn)行機(jī)制。針對房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)該以市場需求為導(dǎo)向，建立為我國住房需求服務(wù)的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。而針對購房者，購房者也要形成正確的投資理念，進(jìn)行理性的消費(fèi)決策。而作為政府，政府要繼續(xù)大力打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)違法行為，建立完善住房管理體系，限制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（3）加強(qiáng)政府部門的調(diào)控和監(jiān)管職能。首先，政府應(yīng)該加大調(diào)控力度，豐富調(diào)控手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場參與者以理性的眼光投資房地產(chǎn)市場。同時(shí)政府還應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商以市場有效需求為導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。其次，為了防止過多的剩余資金流人房地產(chǎn)市場從而抬高房價(jià)，政府也應(yīng)該通過利率、信貸等手段來對房地產(chǎn)市場的資金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。

[1]顧海峰，張?jiān)?貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控：理論與中國經(jīng)驗(yàn)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2014，49（Sl）：29-43.

[2]丁軍.我國利率調(diào)整對房價(jià)影響的理論與實(shí)證研究[J].改革與戰(zhàn)略，2013（3）：46-105.