物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)分析

汪檣檣

【摘要】物業(yè)行業(yè)隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，亦得到前所未所的快速發(fā)展。隨著業(yè)主生活水平的提高與生活理念的提升，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)水平的要求也越來越高，但由于我國物業(yè)合同立法相對(duì)不完善、滯后，使得物業(yè)合同在實(shí)施過程中出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，文中筆者根據(jù)多年工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要闡述。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)；合同；風(fēng)險(xiǎn)

一、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及觀點(diǎn)

（一）內(nèi)容

物業(yè)合同是指開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主支付相應(yīng)報(bào)酬的協(xié)議。其內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用承擔(dān)、違約責(zé)任等。根據(jù)合同簽訂階段與主體不同，物業(yè)合同包含開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)合同兩類，其中業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)合同是最常見、最主要的類型。物業(yè)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的契約。

通常，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同條款而言，主要由以下構(gòu)成。

（1）物業(yè)、當(dāng)事人單個(gè)情況與基本信息，主要是確認(rèn)與記載物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際情況，以及當(dāng)事人雙方資格方面的相關(guān)認(rèn)定。

（2）雙方所具有的各項(xiàng)基本性權(quán)利與義務(wù)。主要是物業(yè)使用人，或者是所有人，將用于物業(yè)管理活動(dòng)所需支付的對(duì)應(yīng)費(fèi)用予以交付，另由物業(yè)管理公司，將對(duì)應(yīng)服務(wù)提供給業(yè)主。

（3）所開展物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量，以及在此過程中所需注意事項(xiàng)。

（4）在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)收取方法，以及此領(lǐng)域所需注意事項(xiàng)。

（5）物業(yè)管理服務(wù)用房的費(fèi)用分配方法、管理與使用。

（6）維護(hù)費(fèi)用的使用條款與收取。

（7）合同所具有的實(shí)際有效期限，合同相應(yīng)終止事項(xiàng)，以及合同終止之后各事項(xiàng)的處理，此類事項(xiàng)以物業(yè)資料的轉(zhuǎn)移居多。

（8）糾紛解決的途徑及違約責(zé)任。

（9）當(dāng)事人結(jié)合實(shí)際情況所約定的其它方面的條款。

（二）觀點(diǎn)

（1）服務(wù)合同說。針對(duì)此觀點(diǎn)來講，其對(duì)物業(yè)服務(wù)合同有一個(gè)全新性闡述，即為一種雙方多領(lǐng)域交換并用于彼此需求的服務(wù)合同，對(duì)于其主要內(nèi)容而言，即物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理服務(wù)，向業(yè)主提供，而對(duì)于業(yè)主而言，則依據(jù)此企業(yè)所提供的相應(yīng)服務(wù)，向其支付等價(jià)的費(fèi)用。

（2）委托合同說。受托人可以自己的名義處理委托事務(wù)，也可以委托人的名義處理事務(wù)。而在物業(yè)合同關(guān)系中物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以自己的名義從事物業(yè)管理事務(wù)的。

（3）無名合同說?；谀撤N形式，雖然與委托合同相比，具有諸多相似，但物業(yè)服務(wù)合同卻具有諸多別樣特點(diǎn)，如期限較長、標(biāo)的內(nèi)容多樣以及涉及范圍廣等，此些特點(diǎn)乃是一般委托合同難以企及的。

（4）獨(dú)立合同說。因物業(yè)管理所給予的管理與服務(wù)，在特征上具有綜合性、復(fù)雜性，其不同于傳統(tǒng)合同，差別較大，因此，這便在較大程度上決定了物業(yè)服務(wù)合同乃是一種具有相對(duì)獨(dú)立性與自主性的合同類別，不歸屬于合同法所劃定的任一合同類別，乃是物業(yè)管理經(jīng)專業(yè)化發(fā)展過程中，經(jīng)不斷演變而形成的全新合同形式。

二、物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)的類型

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)內(nèi)容或者約定不明確，造成承接物業(yè)后的維修責(zé)任不清。移交的資料不完整不全面，造成日后物業(yè)企業(yè)處理設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障維修時(shí)難度加大。

（二）在銷售房屋時(shí)開發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，通常給予購房者承諾贈(zèng)送閣樓、占用公共部位等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。

（三）物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險(xiǎn)

合同期限短于1年，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤不能得到保障，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿投入太多的資金和人力去維護(hù)物業(yè)。合同期限超過3年，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不利于隨市場(chǎng)和成本代價(jià)去調(diào)節(jié)費(fèi)用；對(duì)于業(yè)主，不利于更換服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）在專項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)

如專項(xiàng)維修資金遲到位，影響公共共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、翻新、改造、更新的時(shí)候無資金可使用，會(huì)造成業(yè)主的不滿。專項(xiàng)維修資金使用的具體操作辦法不明確，容易引起業(yè)主的爭議和反對(duì)，從而造成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不信任危機(jī)。

（五）物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理用房能否作為經(jīng)營用途，能否進(jìn)行裝飾裝修等，如合同約定不清，將引起法律上的違規(guī)經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主往往會(huì)提出物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不相符的質(zhì)疑。如果在物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上約定不夠詳盡，會(huì)帶來質(zhì)價(jià)不符的爭議，造成業(yè)主拖欠或拒交管理服務(wù)費(fèi)用的后果。

（七）違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于違約責(zé)任的放大或縮小都是不合適的。放大違約責(zé)任，容易造成隱瞞事實(shí)，而對(duì)于縮小責(zé)任，則容易造成重復(fù)違約。

三、物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

既然我國物業(yè)管理立法存在內(nèi)容上有欠缺、規(guī)定不盡細(xì)致、操作性不強(qiáng)的問題，在未建立更高層次的系統(tǒng)的物業(yè)管理法情況下，則應(yīng)就現(xiàn)有的物業(yè)管理規(guī)范性文件予以補(bǔ)充完善，以便更好規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，使物業(yè)合同在履行過程中能有充分明確的法律依據(jù)，以促進(jìn)物業(yè)合同的順利履行，構(gòu)建物業(yè)合同各方主體間的和諧關(guān)系。因此，針對(duì)上述的物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)，本文提出相應(yīng)的防范措施。

第一，對(duì)于物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同須對(duì)承接查驗(yàn)的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定操作。

第二，對(duì)于在銷售房屋時(shí)開發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時(shí)將有關(guān)事項(xiàng)約定清楚。

第三，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需與業(yè)主多進(jìn)行溝通，了解對(duì)方的服務(wù)等級(jí)需求和愿意支付的服務(wù)費(fèi)用的浮動(dòng)幅度，雙方約定一個(gè)在市場(chǎng)環(huán)境下彼此都能接受的服務(wù)期限。

第四，對(duì)于專項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確使用物業(yè)維修資金的具體操作辦法，并及時(shí)跟蹤資金的到位情況。

第五，對(duì)于物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)該約定明確管理用房的用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、配置及管理，并跟蹤落實(shí)。

第六，對(duì)于物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵照相關(guān)定價(jià)的法律法規(guī)及市場(chǎng)規(guī)律，根據(jù)管理的項(xiàng)目與企業(yè)自身?xiàng)l件確定合理的價(jià)格。

第七，對(duì)于違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)清楚地約定好合同糾紛解決的條款。

四、結(jié)論

總之，我們要了解物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)類型，并針對(duì)這些類型的風(fēng)險(xiǎn)做好事前的防范，應(yīng)當(dāng)完善現(xiàn)有物業(yè)管理規(guī)范，將物業(yè)合同作為新類型有名合同在《中華人民共和國合同法》中予以規(guī)定，制定法律層次的《物業(yè)管理法》，理順物業(yè)管理過程涉及的各種法律關(guān)系，規(guī)范各方主體，對(duì)相關(guān)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，形成物業(yè)合同規(guī)范的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。以現(xiàn)有法律文件為基礎(chǔ)，參考國外物業(yè)管理立法，結(jié)合國內(nèi)物業(yè)管理實(shí)踐，一定能制定出符合我國國情的、科學(xué)合理的物業(yè)合同法律法規(guī)，構(gòu)建出和諧的社會(huì)主義法制社會(huì)。

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