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    境外低效用地再開發(fā)借鑒和啟示

    2018-05-14 14:58:27董啟國
    關(guān)鍵詞:借鑒啟示

    董啟國

    【摘要】我國城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)起步較晚,而境外開展較早,有豐富的經(jīng)驗可借鑒。本文比較了日本、中國臺灣土地重劃,新加坡、中國香港、韓國市區(qū)重建,英國、美國、法國、意大利、荷蘭國家城市更新,以及美國、加拿大、德國和英國棕地開發(fā)低效用地再開發(fā)的實施主體、主要做法、資金籌措、法律政策等,分析其取得成效和存在問題。在此基礎(chǔ)上,提出對我國城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)有借鑒意義的啟示。

    【關(guān)鍵詞】低效用地;再開發(fā);借鑒;啟示

    1、引言

    隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾日益突出。為了進一步提升節(jié)約集約用地水平,提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作勢在必行。由于我國低效用地再開發(fā)起步較晚,尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識,而境外開展較早,相對較為成熟,故有借鑒之必要。

    2、境外低效用地再開發(fā)借鑒

    2.1日本、中國臺灣土地重劃

    土地重劃就是根據(jù)都市發(fā)展趨勢,而將都市計劃區(qū)域內(nèi),或都市邊緣中雜亂不規(guī)則的地形地界和畸零細碎、不合經(jīng)濟使用的土地,在一定范圍內(nèi),依據(jù)法律(中國臺灣地區(qū))或?qū)?yīng)原則(日本,即對應(yīng)土地區(qū)劃整理之前的宅地的位置、面積、環(huán)境條件等因素,決定土地區(qū)劃整理后的宅地),將其進行有規(guī)則的重新區(qū)劃,以此達到完善公共設(shè)施和提高宅地利用率的目的。

    日本和臺灣土地重劃情況見表1。據(jù)統(tǒng)計,日本全國城市30%建設(shè)用地通過土地重劃獲得,臺灣城市建設(shè)中35%土地來源于市地重劃。此外,土地重劃還提供了城市土地的利用率和利用價值,規(guī)范和健全了地籍管理業(yè)務(wù),穩(wěn)定稅源和增加稅收,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。但也存在一些問題:①土地重劃與城市規(guī)劃脫節(jié)。在臺灣地區(qū),市地重劃和城市規(guī)劃分屬不同部門負(fù)責(zé),常有脫節(jié)現(xiàn)象發(fā)生。②預(yù)留地分散。預(yù)留地(抵費地)分別留在各個街坊內(nèi),較為分散,難以統(tǒng)籌運用。③重劃負(fù)擔(dān)不合理。公共設(shè)施用地并非全是重劃區(qū)內(nèi)居民使用,但用地及建設(shè)費用由其負(fù)擔(dān)不合理。④土地資源浪費。重劃后大部分土地分配給原土地所有人,政府所掌握的土地較少,難以從事有規(guī)劃的城市建設(shè)。

    2.2新加坡、中國香港、韓國市區(qū)重建

    市區(qū)重建是指在城市范圍內(nèi),根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況和發(fā)展規(guī)劃,為早期欠缺規(guī)劃或是建筑物日久失修而做出全面或部分地區(qū)性的重建,以改善城市面貌,促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

    新加坡、中國香港和韓國市區(qū)重建情況見表2。市區(qū)重建改善居住環(huán)境,提升住宅價值,發(fā)展成景點,吸引顧客,為區(qū)域帶來經(jīng)濟效益的同時,可增加就業(yè)機會。雖然市區(qū)重建取得一定成效,但在實施過程中存在的隱患也不容忽視,如城市重建日趨單一化,缺乏特色,重“重建”,輕“保護”。

    2.3英國、美國、法國、意大利、荷蘭城市更新

    城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。其目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè),以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間,使之重新發(fā)展和繁榮。

    英國、美國、法國、意大利、荷蘭城市更新情況見表3。城市更新的實施不僅美化城市形象,也為城市發(fā)展拓展空間,同時有效防止了城市退化現(xiàn)象,增強了城市中心的吸引力,帶來一定的經(jīng)濟和社會效益。在城市更新過程中,也遇到一些問題。如城市更新破壞了原有社會關(guān)系,加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)壓力,城市建設(shè)單一化,缺乏多樣性,損壞社會公平,加劇城市與郊區(qū)、社會不同階層的隔離與不平等。

    2.4美國、加拿大、德國、英國棕地開發(fā)

    棕地開發(fā)是指綜合運用經(jīng)濟、法律、污染治理技術(shù)等手段,消除棕地存在的污染,恢復(fù)到可利用狀態(tài),并進行必要的土地開發(fā),提高土地利用率的綜合活動。

    美國、加拿大、德國、英國棕地開發(fā)情況見表4。棕地開發(fā)利用取得一些成效:①減輕綠地開發(fā)壓力;②提升自然環(huán)境質(zhì)量;③使城市衰落地區(qū)獲得再生和發(fā)展的機會;④提升棕地所在區(qū)不動產(chǎn)價值;⑤能夠利用部分現(xiàn)存資源,減少投入成本。不知之處主要表現(xiàn)為,由于政策的不確定性、信息不對稱、資金不充裕、監(jiān)管的延遲等,棕地再開發(fā)將面臨環(huán)境、財務(wù)、政策不完善,審批繁瑣等風(fēng)險,導(dǎo)致棕地再開發(fā)數(shù)量減少。

    3、境外低效用地再開發(fā)啟示

    (1)樹立城市理性增長、節(jié)約集約用地、可持續(xù)發(fā)展理念

    日本和中國臺灣的土地重劃、美國的精明增長、荷蘭的緊湊型城市更新、歐美的棕地開發(fā)等都是城市理性增長的體現(xiàn)。中國城鎮(zhèn)土地資源供需矛盾非常緊張,亟需改變以往依靠新增建設(shè)用地的擴張方式,挖潛存量建設(shè)用地,提高節(jié)約集約用地水平,建設(shè)“緊湊型城市”,促進經(jīng)濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

    (2)健全的法律、法規(guī)是低效用地再開發(fā)的重要基礎(chǔ)

    不同國家或地區(qū)的低效用地再開發(fā),都建立了一套較為完善的法律法規(guī)體系,詳細規(guī)定了實施的內(nèi)容、目標(biāo)、程序、各方責(zé)任和義務(wù)等相關(guān)內(nèi)容,以約束和指導(dǎo)管理工作。因此,我國有關(guān)部門也需根據(jù)發(fā)展形勢、政策實施的效果適時做出調(diào)整,并對相關(guān)法律法規(guī)及時修訂,以滿足低效用地再開發(fā)的需要。

    (3)明晰的權(quán)屬關(guān)系是低效用地再開發(fā)的前提條件

    低效用地再開發(fā)中涉及多方利益關(guān)系,如處理不好,會造成沖突,影響開發(fā)進程。一般而言,土地私有制國家,產(chǎn)權(quán)明晰,增值收益主要歸土地所有者,政府有小部分收益;而對國有和私有共存的國家,因政府公權(quán)力,可利用法律征購?fù)恋?,增值收益由政府支配。因此,?yīng)理順再開發(fā)產(chǎn)權(quán),在再開發(fā)時進行權(quán)屬調(diào)查,同時要加強城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度研究,構(gòu)建產(chǎn)權(quán)清晰、交易成本低廉、易流轉(zhuǎn)、具備法律保障的產(chǎn)權(quán)體系。

    (4)科學(xué)的規(guī)劃控制與引導(dǎo)是低效用地再開發(fā)的關(guān)鍵

    通過系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)低效用地再開發(fā),既能解決近期發(fā)展需要,又能為長遠發(fā)展留足空間。因此,應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃,做好與控制性詳細規(guī)劃等協(xié)調(diào)銜接,統(tǒng)籌城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護、歷史文化傳承等。

    (5)政府或?qū)iT機構(gòu)在低效用地再開發(fā)中發(fā)揮積極作用

    低效用地再開發(fā)過程中,政府的積極作用不可或缺。許多國家政府既運用一些激勵性政策吸引企業(yè)對再開發(fā)進行投入,又維護公眾利益,在利益相關(guān)方中起協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、監(jiān)察和調(diào)解作用。此外,有的還設(shè)有相關(guān)部門開展工作,包括政府專管部門、隸屬與政府部門的機構(gòu)、獨立與政府的機構(gòu),同時還有政府、私人及居民共同組建的機構(gòu)等。不同部門各司其職,協(xié)同配合,從而形成良好的實施管理機制。

    (6)多元化的資金籌措及改造模式是低效用地再開發(fā)的保障

    各國各地資金運作方式多樣,如通過政府財政支持運作的,通過地方機構(gòu)和聯(lián)邦政府的補貼來籌集改造資金的,也有私人和社區(qū)包括超級基金、政府部門的資助以及各種社會經(jīng)濟團體的投資等。因此,在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上,應(yīng)運用市場機制和手段,鼓勵土地權(quán)利人和集體經(jīng)濟組織等市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā),形成形式多樣的改造開發(fā)模式,充分調(diào)動土地權(quán)利人和社會各方積極性。

    參考文獻:

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