淺議調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資分析

王蕊

【摘要】隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程不斷推進，為了適應(yīng)市場發(fā)展的需要，帶動了房地產(chǎn)企業(yè)開始進一步發(fā)展。因此也要對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整，但在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，還有些問題有待解決。本文就此展開了深入研究。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)投資；影響

房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀政策影響較大，近年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控的影響下呈現(xiàn)出了諸多的弊端，在這樣的一個現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)有效措施的必須采取，對于新的發(fā)展戰(zhàn)略必須積極應(yīng)對，新的戰(zhàn)略發(fā)展內(nèi)容，使其與其他企業(yè)相比更具競爭優(yōu)勢。

1、房地產(chǎn)的概念分析

1.1房地產(chǎn)的含義了解

房地產(chǎn)也被稱作不動產(chǎn)，房地產(chǎn)主要包含了房屋以及土地這兩種不動資產(chǎn)。因此，它也是這兩種資產(chǎn)結(jié)合的總稱。房產(chǎn)主要指的是建立在土地上的一系列建筑物，例如住房、教學(xué)樓等一系列建筑物。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。在物質(zhì)的形態(tài)之下，房產(chǎn)和地產(chǎn)則是融為一體緊密聯(lián)系的。因為房產(chǎn)的建立需要以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，所以在這種形態(tài)之下，房地產(chǎn)不能夠被分開。從經(jīng)濟形態(tài)的角度來說，從房屋的施工開始再到售賣，房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不能進行分割的，因此兩者被合稱為房地產(chǎn)。針對房地產(chǎn)來說，它也有廣義和狹義的區(qū)分。狹義的房地產(chǎn)主要指的是土地和土地上的建筑物可以進行衍生，簡單的來說就是指房屋的財產(chǎn)以及和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)。廣義的房地產(chǎn)則是包含了狹義房地產(chǎn)的內(nèi)容，并且還包含了整個土地財產(chǎn)的相關(guān)資源，例如樹木、水資源等等。

1.2房地產(chǎn)的特點

固定性特點：房地產(chǎn)不同于其它的資產(chǎn)，它屬于建筑不能夠進行流動。因此，它具有固定性的特點；耐久性特點：房地產(chǎn)對比其他的物品來說，其保存時間非常的長。例如，我國故宮等建筑和房地產(chǎn)都是類似，它保存了五百多年。因此，同理可得房地產(chǎn)具有耐久性的特點；差異性特點：因為區(qū)域的不同以及城市或者地段的不同，每個房地產(chǎn)之間也存在有較大的差別，幾乎不會有一樣的房地產(chǎn)；雙重性特點：房地產(chǎn)具有生產(chǎn)資料和生活資料雙重性的特點，當(dāng)房地產(chǎn)作為住房來進行使用時，它屬于消費資料。當(dāng)將房地產(chǎn)作為廠房等經(jīng)濟型物品使用時，它屬于生產(chǎn)資料；價格較貴的特點：和其它的物品比較，房地產(chǎn)的價格比較貴。特別是在中國人口眾多的情況下，土地資源有一定的限制，所以房地產(chǎn)的價格不斷上漲。

2、調(diào)控政策對房產(chǎn)開發(fā)商形成的變化

在初期階段的宏觀調(diào)控下，因為經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)在初期階段中獲得了很多的經(jīng)濟效益，許多人因為房地產(chǎn)開發(fā)而獲取了較高的經(jīng)濟回報，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)發(fā)展速度逐漸的增快。而發(fā)展至今，國家為了建立健全房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制，一方面著力解決中低收入人群住房困難問題，大力建設(shè)保障房與構(gòu)建購租并舉的住房體系；另一方面，打擊房地產(chǎn)市場惡意“炒房”、囤地的投資行為。

大部分房地產(chǎn)商為了能在國家“看得見的手”的調(diào)控下繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就要對政策進行深入思考，及時修正投資方向及投資思路。研究的政策中主要是對管理與供給進行了深入的考慮，比如在充分了解市場需求的前提下，既滿足政策條件下對小戶型房產(chǎn)的保障，同時也要滿足改善型住房需求的人群的意愿，而且同時滿足土地取得時對配建保障房的實施。宏觀調(diào)政策作為房地產(chǎn)投資分析中重要的考慮因素，致使在不同的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)商會做出相應(yīng)不同的改善發(fā)展策略。

3、化解樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)投資危機的建議

3.1調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行資源整合

目前樓市調(diào)控和融資渠道狹窄導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)積極性下降的重要原因之一，因此企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行資源整合十分必要。而調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要企業(yè)大力擴展融資的渠道加快資金鏈的循環(huán)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)抓住并購的機遇迅速擴展企業(yè)規(guī)模，使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場化的環(huán)境下迅速壯大。

3.2做好市場營銷

房地產(chǎn)的主要利潤就是購房者買房的錢，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產(chǎn)市場增加銷售量是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。因此，企業(yè)要有好的銷售策略，提高服務(wù)的質(zhì)量并打入國際市場，從而提高企業(yè)的收入。同時，企業(yè)要針對消費者的需求，采取一定的手段激發(fā)他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.3控制生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要大量的資金投入，而對于項目中生產(chǎn)成本的控制就顯得十分必要，這是為企業(yè)節(jié)約開支的重要方式，在項目開發(fā)過程中包括材料采購、人工費用、土地費用、建筑材料、銷售費用等。而成本的控制需要每個環(huán)節(jié)都做出努力，企業(yè)可以給每個環(huán)節(jié)的負責(zé)人分配一定的任務(wù)，從而在每個環(huán)節(jié)進行成本控制。

3.4加強房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理。

3.4.1實行資金集中制

為了實現(xiàn)資源共享，企業(yè)應(yīng)該實行資金集中制以增加企業(yè)的利潤。通過建立現(xiàn)金池使企業(yè)的資金都歸于母公司名下，便于母公司了解公司運營狀況合理配置資源，從而控制子公司使其持續(xù)經(jīng)營。通過實行資金集中制是企業(yè)正常運行降低企業(yè)風(fēng)險以此提高整個企業(yè)資金循環(huán)的速率。

3.4.2提高流動資產(chǎn)的比例

房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點就是流動資產(chǎn)比重較低，大部分資產(chǎn)都是土地和房產(chǎn)。因此，要想使企業(yè)更好地運行就要將固定的土地和房產(chǎn)盡可能地轉(zhuǎn)化為資金，也就是現(xiàn)金為王的政策。只有企業(yè)有足夠的現(xiàn)金可以支配，企業(yè)才能保證資金鏈的不斷運轉(zhuǎn)，從而降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險。因此，企業(yè)提高流動資產(chǎn)的比例十分必要。

3.4.3鞏固企業(yè)資金鏈

資金鏈的正常循環(huán)是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基本保證，因此企業(yè)要不斷地鞏固資金鏈，避免資金鏈突然中斷，這就需要企業(yè)擴展融資的渠道。但是由于我國政策的限制，許多企業(yè)的融資渠道越來越少，所以企業(yè)可以選擇社會募集、與其他資金雄厚的開發(fā)商共同開發(fā)、開發(fā)買方信貸等方式滿足企業(yè)的資金需求。

3.4.4降低企業(yè)資產(chǎn)負債率

房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率較高也是這一行業(yè)的一大特色，而企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高對于企業(yè)應(yīng)對資金鏈危機十分不利，長此以往則會導(dǎo)致企業(yè)的償債能力越來越低。因此，企業(yè)要通過增加資金循環(huán)的速度來降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。許多企業(yè)由于土地積壓使得企業(yè)現(xiàn)金收入不足以支撐企業(yè)的正常運營，因此企業(yè)要通過各種方式增加現(xiàn)金流入，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的調(diào)整戰(zhàn)略，企業(yè)的核心競爭力也要不斷的進行加強，要制定應(yīng)對宏觀調(diào)控的有效的措施，使得調(diào)控的風(fēng)險不斷的得到降低，使企業(yè)在嚴(yán)峻的形勢性下其發(fā)展受到的影響大幅度的減少。

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