關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵流程的研究

【摘要】2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，將以往分散在各個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一到新的不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記發(fā)證。登記業(yè)務(wù)的整合意味著登記數(shù)據(jù)的整合，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前需要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》，對(duì)本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，健全完善不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。由于不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)長期分散在相關(guān)部門，各部門規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)以及信息化程度的不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的整合具有一定難度，同時(shí)整合工作的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)也面臨大的挑戰(zhàn)。本文梳理了房地不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的流程，并且對(duì)其中的重點(diǎn)難點(diǎn)流程提出解決方案，保證存量不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合高效、準(zhǔn)確，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供關(guān)鍵的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；存量數(shù)據(jù)；整合關(guān)鍵流程

1、不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)分析

1.1數(shù)據(jù)“繁雜”

不動(dòng)產(chǎn)房地登記存量數(shù)據(jù)類型有土地登記數(shù)據(jù)、房屋登記數(shù)據(jù)。土地登記數(shù)據(jù)有空間數(shù)據(jù)、權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；房屋登記數(shù)據(jù)有空間數(shù)據(jù)、房屋產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)按存儲(chǔ)介質(zhì)分為紙質(zhì)數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)。房地不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利類型有集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。由于我國不動(dòng)產(chǎn)登記已有很長的歷史，并且登記模式、登記規(guī)范和檔案管理方式不同時(shí)期都有不同的制度。最終導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)種類繁多、格式不統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)散亂、龐大、異源、異構(gòu)。

1.2數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性差

不動(dòng)產(chǎn)房地登記數(shù)據(jù)由不動(dòng)產(chǎn)單元、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、權(quán)利人、登記業(yè)務(wù)等數(shù)據(jù)構(gòu)成。宗地、自然幢和戶通過不動(dòng)產(chǎn)單元編碼關(guān)聯(lián)。宗地和自然幢通過空間坐標(biāo)建立相互關(guān)系。然而由于歷史原因，宗地和自然幢的空間信息缺失，宗地、自然幢、戶的登記沒有建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)具有存放分散，宗地和幢沒有關(guān)系，幢、戶的關(guān)系不統(tǒng)一的特征。

1.3數(shù)據(jù)質(zhì)量不一

以往不動(dòng)產(chǎn)登記可以分為權(quán)屬調(diào)查和登記發(fā)證兩大步驟。權(quán)屬調(diào)查分為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。登記發(fā)證不同時(shí)期不同部門采用不同的登記操作規(guī)范。然而由于各地信息化水平發(fā)展不均衡、測(cè)量技術(shù)手段不統(tǒng)一，導(dǎo)致各地空間數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一、登記電子化數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一，有些地區(qū)甚至完全采用手工登記發(fā)證的方式。這就給不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合標(biāo)準(zhǔn)化工作模式帶來巨大的困難。

2、 不動(dòng)產(chǎn)登記存量房地?cái)?shù)據(jù)整合匯交方案

2.1 準(zhǔn)備工作

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范》（試行），做好對(duì)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記信息的現(xiàn)狀調(diào)查，搜集土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記執(zhí)行的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)程以及原來的各類不動(dòng)產(chǎn)登記圖、表、卡、冊(cè)等紙質(zhì)資料和電子數(shù)據(jù)的收集整理，并和《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）做好比對(duì)分析；完成不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的空間數(shù)據(jù)分層和屬性結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，建立映射關(guān)系，抽取一定數(shù)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行試驗(yàn)；根據(jù)試驗(yàn)情況修訂確定不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫整合建設(shè)的技術(shù)路線，以此為基礎(chǔ)制定詳細(xì)的實(shí)施方案和技術(shù)細(xì)則，全面清理和整理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史資料；做好人員培訓(xùn)，制定質(zhì)量控制規(guī)范，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任。

2.2 宗落圖

2.2.1 工作底圖制作

將收集的行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、大比例尺正射影像圖、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果、最新的土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖等數(shù)據(jù)整合到一張圖，形成數(shù)據(jù)整合工作底圖，所有圖形必須統(tǒng)一在與現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)空間參考一致的環(huán)境下。

2.2.2 宗地圖形數(shù)據(jù)整理

現(xiàn)有宗地圖形數(shù)據(jù)包括已建庫數(shù)據(jù)、零散存儲(chǔ)的矢量文件數(shù)據(jù)、紙質(zhì)圖形數(shù)據(jù)和待修補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)，針對(duì)每一類不同類型的數(shù)據(jù)采用數(shù)據(jù)庫遷移整理、文件數(shù)據(jù)處理和以工作底圖為基礎(chǔ)的紙質(zhì)圖形上圖、外業(yè)修補(bǔ)測(cè)等手段，實(shí)現(xiàn)宗地圖形數(shù)據(jù)按《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）標(biāo)準(zhǔn)的整理。宗地圖形數(shù)據(jù)整理完成后，導(dǎo)入到中間庫，并根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》，生成所有宗地不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

2.2.3 土地登記屬性數(shù)據(jù)整理和掛接

對(duì)現(xiàn)有的已建庫土地登記屬性數(shù)據(jù)、紙質(zhì)土地登記屬性數(shù)據(jù)分別通過數(shù)據(jù)遷移和整理、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄的方式，形成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的土地登記成果數(shù)據(jù)，并導(dǎo)入中間庫。通過宗地編號(hào)建立土地屬性數(shù)據(jù)、宗地空間數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)。形成與不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行關(guān)聯(lián)的空間信息、以不動(dòng)產(chǎn)單元為中心的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

2.3 幢落宗

幢落宗的主要目的是建立自然幢與所在宗地的圖形關(guān)聯(lián)關(guān)系。在完成宗地上圖后，將采集到的自然幢數(shù)據(jù)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的要求，對(duì)矢量格式、紙質(zhì)格式和待修補(bǔ)測(cè)自然幢數(shù)據(jù)進(jìn)行整理入中間庫，并根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》，生成該幢的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，實(shí)現(xiàn)“幢落宗”。

其中現(xiàn)有自然幢圖形數(shù)據(jù)缺失的，可直接利用大比例尺正射影像圖，采取圖解法方式，提取該宗地上建筑物垂直投影作為自然幢數(shù)據(jù)進(jìn)行入庫，并做好標(biāo)記，再補(bǔ)充其他空間屬性信息，建立與宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2.4 房落幢

2.4.1 樓盤表創(chuàng)建

房落幢是指通過分析自然幢屬性信息與房屋信息的關(guān)系，建立邏輯幢與自然幢、房屋與邏輯幢的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并按《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的要求，創(chuàng)建并完善樓盤表，完成房落幢。

2.4.2 房屋登記屬性數(shù)據(jù)遷移和掛接

數(shù)據(jù)遷移的是建立原房屋登記數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記中間數(shù)據(jù)庫中房屋登記屬性數(shù)據(jù)表之間的字典對(duì)映關(guān)系，將原房屋登記數(shù)據(jù)遷移到不動(dòng)產(chǎn)登記中間數(shù)據(jù)庫中，并在后續(xù)數(shù)據(jù)整理過程中規(guī)范完善相關(guān)信息，直到滿足不動(dòng)產(chǎn)登記成果數(shù)據(jù)庫的入庫要求。通過房屋編號(hào)建立登記信息、空間信息的關(guān)聯(lián)。形成與不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行關(guān)聯(lián)的空間信息、以不動(dòng)產(chǎn)單元為中心的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

2.5房地屬性數(shù)據(jù)匹配整合

在已完成土地空間數(shù)據(jù)整理、土地登記屬性數(shù)據(jù)整理、自然幢圖形數(shù)據(jù)整理、房屋登記屬性數(shù)據(jù)的整理的基礎(chǔ)上，完成房地屬性數(shù)據(jù)的匹配整合，實(shí)現(xiàn)“房地合一、圖文一體”的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。土地與房產(chǎn)的整合關(guān)聯(lián)主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記屬性數(shù)據(jù)整理階段和空間數(shù)據(jù)整理（即宗地圖數(shù)據(jù)、自然幢圖形數(shù)據(jù)）階段所輸出的成果數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)掛接的順序從不動(dòng)產(chǎn)登記最基礎(chǔ)要素宗地為起始點(diǎn)，通過從土地到自然幢、從自然幢到邏輯幢、從邏輯幢至層、從層到戶逐級(jí)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)空間數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)。

3、關(guān)鍵流程研究

3.1檔案的標(biāo)準(zhǔn)化整理

檔案標(biāo)準(zhǔn)化整理包括紙質(zhì)檔案掃描標(biāo)準(zhǔn)化、檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化和檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化。紙質(zhì)檔案掃描標(biāo)準(zhǔn)化需要對(duì)掃描檔案進(jìn)行重命名和重分類，構(gòu)建快速檢索到原檔案的體系。檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于空間數(shù)據(jù)需要進(jìn)行參考一致性處理、圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作；對(duì)于權(quán)屬信息和業(yè)務(wù)信息需要解決同名異質(zhì)、同質(zhì)異名、數(shù)據(jù)類型不一致、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)和數(shù)量單位不統(tǒng)一的問題，實(shí)現(xiàn)存量不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)檔案屬性提取標(biāo)準(zhǔn)化。檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化是指對(duì)紙質(zhì)和電子檔案的存、取進(jìn)行信息化。能通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)坐落、權(quán)利人等關(guān)鍵信息快速找到原檔案。

3.2房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房地?cái)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的核心在于落宗和落幢。在實(shí)際數(shù)據(jù)整合的過程中發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元的管理方式不是按照幢對(duì)宗，戶對(duì)幢的模式管理，比較散亂。檔案的關(guān)聯(lián)性很差，因此需要進(jìn)行落宗落幢對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)。落宗可以依據(jù)現(xiàn)有的空間資料，如二調(diào)數(shù)據(jù)較完善的地區(qū)，可以根據(jù)圖形屬性的權(quán)利人、地籍號(hào)或權(quán)證號(hào)與發(fā)證數(shù)據(jù)掛接。如果空間數(shù)據(jù)不完善的地區(qū)可以根據(jù)影像圖解、網(wǎng)絡(luò)信息提取和實(shí)地調(diào)查的方式落宗。在落宗的基礎(chǔ)上，按照地籍子區(qū)和小區(qū)進(jìn)行落幢。具體采用參照房產(chǎn)檔案的“總證”信息、規(guī)劃資料和實(shí)地調(diào)查的方式。用宗地代碼把宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)把不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號(hào)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和登記過程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

3.3存量數(shù)據(jù)入庫

屬性提取和存量數(shù)據(jù)入庫是存量不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，根據(jù)人工的方法，工作量巨大并且對(duì)于成果質(zhì)量的檢查和控制難以精確掌握。因此需要開發(fā)規(guī)范化和簡便化的屬性錄入工具，一方面對(duì)舊的分散的不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)歸類整理；另一方面滿足新的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫規(guī)范。存量數(shù)據(jù)入庫流程。

3.4不動(dòng)產(chǎn)登記信息綜合查詢利用模塊

（1）新查詢統(tǒng)計(jì)類型增加：實(shí)現(xiàn)查詢存量數(shù)據(jù)總量查詢，按登記時(shí)間、登記類型、不動(dòng)產(chǎn)單元所在區(qū)域等對(duì)存量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)等。（2）原有查詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)源擴(kuò)展：實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合后將整合成果納入到現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，通過該模塊開發(fā)，在原有查詢功能的基礎(chǔ)上，將整合成果數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)范圍，保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的完整性。（3）原查詢條件完擴(kuò)展：將重要字段全部作為查詢條件，其他字段也盡量作為查詢條件，保證用戶可以通過更少的模糊信息能查詢到需要查詢的登記成果，并可區(qū)分是通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行登記的成果數(shù)據(jù)還是整合的存量登記成果數(shù)據(jù)。

結(jié)論：

完整、規(guī)范和準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)整合的成果質(zhì)量直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)能否順利按照國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)范化登記，而土地登記數(shù)據(jù)和房屋登記數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容。本文探討的整合技術(shù)方法在實(shí)際工作中能有效解決多源復(fù)雜的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)融合，實(shí)現(xiàn)房地?cái)?shù)據(jù)合一，為形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成果數(shù)據(jù)庫提供了良好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

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作者簡介：

高紅霞，昌樂縣國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山東濰坊。