淺議不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響

盧婧

摘要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推出，使得我國(guó)土地和房屋由不同部門登記發(fā)證的時(shí)代即將終結(jié)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非簡(jiǎn)單的登記，最重要的目的是確權(quán)，是對(duì)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，相當(dāng)于給土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)頒發(fā)了身份證，具有法律效力，這與住房部門主導(dǎo)的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)不同，后者只是為了掌握住房一般情況，不涉及確權(quán)，沒有法律意義。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 登記制度 土地評(píng)估

一、引言

2013年11月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是要實(shí)現(xiàn)登記權(quán)與管理權(quán)的分離，這種設(shè)計(jì)是符合我國(guó)國(guó)情的：我國(guó)人多地廣，經(jīng)濟(jì)社會(huì)變動(dòng)頻繁，由一個(gè)部門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，再讓它負(fù)責(zé)全部不動(dòng)產(chǎn)的管理，是管不過(guò)來(lái)的。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的影響表現(xiàn)與分析

（一）對(duì)抑制房?jī)r(jià)的影響：難對(duì)樓市有大的影響

有專家表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將難以起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。但也有專家稱，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，但不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。認(rèn)為房?jī)r(jià)是供給者與需求者間討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，可以預(yù)見的是在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會(huì)大幅壓縮。未來(lái)房?jī)r(jià)是否上漲，則主要取決于供給。

就房?jī)r(jià)本身來(lái)說(shuō)，最終決定因素還是供求關(guān)系。不排除有些家庭或個(gè)人由于不愿進(jìn)行登記，而對(duì)部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會(huì)使部分存量房源加速進(jìn)入市場(chǎng)流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)帶來(lái)降價(jià)潮甚至房?jī)r(jià)崩盤的擔(dān)心則完全沒有必要。

（二）對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估的影響：登記與征稅無(wú)聯(lián)系

此前有專家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)，是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。目前一二線城市的房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)在逐漸完善。如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速，也會(huì)促進(jìn)住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)這兩件業(yè)內(nèi)大事的推行。這三者均是孤立事件，并沒有必然聯(lián)系，其推行與推廣，也不存在什么因果關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非簡(jiǎn)單的登記，最重要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，相當(dāng)于給土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)頒發(fā)了身份證，具有法律效力，這與住房部門主導(dǎo)的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)不同，后者只是為了掌握住房般情況，不涉及確權(quán)，沒育法律意義。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響

國(guó)土部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上已經(jīng)表示，我國(guó)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的首要目標(biāo)是貫徹落實(shí)憲法、物權(quán)法要求，保障公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而非“公民財(cái)產(chǎn)大起底”。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)登記制度建立后提供的查詢服務(wù)，將依照法律，持有相關(guān)司法、行政許可或申請(qǐng)，個(gè)人可對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬情況進(jìn)行查詢，有助于化解交易中一房多賣、盜賣房產(chǎn)等安全風(fēng)險(xiǎn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記將保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)此有巨大意義。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于土地評(píng)估有什么影響呢？

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)登記后，不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)整合

現(xiàn)在土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是分開的。不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)整體，市場(chǎng)上只能是一個(gè)整體價(jià)格，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格等于土地價(jià)格加上房屋價(jià)格，但如果說(shuō)土地價(jià)格加上房屋價(jià)格得出來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，這個(gè)邏輯是不對(duì)的。由于長(zhǎng)期沿用這個(gè)錯(cuò)誤邏輯，致使土地、房屋評(píng)估市場(chǎng)混亂，不動(dòng)產(chǎn)的公允價(jià)值得不到體現(xiàn)。對(duì)于新增建設(shè)用地，可以先進(jìn)行預(yù)登記，等建設(shè)工作完成后再進(jìn)行正式登記，這樣也有利于批后監(jiān)管工作的落實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體性原則主要是針對(duì)土地使用權(quán)的，農(nóng)民集體土地所有權(quán)當(dāng)然可以單獨(dú)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，確立了可供評(píng)估參考的標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記之后，土地分類必須按照國(guó)標(biāo)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）進(jìn)行登記，行業(yè)管理部門的分類在保證能夠與國(guó)標(biāo)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）進(jìn)行完全銜接的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行登記，因此各行業(yè)管理部門必須在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前做好銜接完善工作。

（三）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，對(duì)農(nóng)村土評(píng)估應(yīng)特別注意幾點(diǎn)

目前農(nóng)業(yè)管理部門主抓的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作是對(duì)農(nóng)村土地二輪延包的規(guī)范和完善；如何解決歷史遺留問(wèn)題，規(guī)范好完善好，對(duì)于能否順利地納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系至關(guān)重要，從目前的工作實(shí)踐來(lái)看，有些問(wèn)題需要注意。（1）必須標(biāo)注地類。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，所以并不是所有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記都是耕地。（2）實(shí)地測(cè)量形成承包地地籍圖。原來(lái)承包土地時(shí)都是村里組織人員使用皮尺放線定界的，現(xiàn)在改成GPS精確測(cè)量，測(cè)量的土地面積與土地承包合同上記載的面積不可能一致，面積多了老百姓沒有意見，面積少了老百姓就不同意了，而恰恰大多都是面積少了，這給農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)登記工作帶來(lái)了不小的阻力。（3）基本農(nóng)田標(biāo)注到戶。由于基本農(nóng)田布局可以隨意調(diào)整，致使法律規(guī)定形同虛設(shè)，多年來(lái)基本農(nóng)田一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)中，投資基本農(nóng)田建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)頗高。造成這種尷尬的局面與基本農(nóng)田沒有標(biāo)注到戶有很大的關(guān)系，如果在承包地登記時(shí)基本農(nóng)田標(biāo)注到戶了，并且賦予基本農(nóng)田公允的市場(chǎng)價(jià)值，以后建設(shè)單位再想占用基本農(nóng)田，地方政府再想隨意調(diào)整基本農(nóng)田，不只法律政策不允許，農(nóng)民朋友也不答應(yīng)。只有基本農(nóng)田標(biāo)注到戶了，基本農(nóng)田才能實(shí)現(xiàn)永久性保護(hù)，高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)才能一勞永逸。

四、結(jié)束語(yǔ)

在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記即將實(shí)行的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越急烈了，也對(duì)土地評(píng)估業(yè)帶來(lái)了 些挑戰(zhàn)與變化。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)面臨很大的反對(duì)力量，因?yàn)榻y(tǒng)一登記肯定會(huì)觸動(dòng)一部分人群的既得利益。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記切實(shí)推進(jìn)還需要中央的決心、地方的配合。更需要我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、行業(yè)做出對(duì)應(yīng)的調(diào)整與相應(yīng)的業(yè)務(wù)變化來(lái)應(yīng)對(duì)。