推進高質量發(fā)展，營造美好居住生活

中國房地產科學發(fā)展論壇到今年已經舉辦了十屆，在會員、專家的支持下，分析形勢、研判市場、推廣新技術、促進行業(yè)轉型升級，既交流了經驗，也推動了合作。

黨的十九大作出了“中國特色社會主義進入了新時代，我國經濟發(fā)展也進入了新時代”的重大判斷，指出我國經濟發(fā)展的基本特征，是由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段。推動房地產高質量發(fā)展，既是經濟社會發(fā)展的需要，也是房地產業(yè)適應新變化的需要，更是滿足人民群眾對美好生活日益增長的需要。

今年是經濟高質量發(fā)展的啟動之年，也是房地產業(yè)形成共識、推進高質量發(fā)展的開篇之年。

下面，我就“為什么要推進房地產高質量發(fā)展”、“什么是房地產的高質量發(fā)展”、“如何推進高質量發(fā)展”三個方面談幾點看法，供大家參考。

第一，為什么要推進高質量發(fā)展

城鎮(zhèn)住房制度改革以來，全國居民人均住房建筑面積40.8平方米，改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件，拉動了經濟增長，促進了相關產業(yè)的發(fā)展，對要素市場的完善起到了重要作用。但房地產也存在一些突出問題：

一、供需不平衡。房地產發(fā)展的矛盾突出表現(xiàn)為，供應不足與需求不足同時存在。這個現(xiàn)象的出現(xiàn)有三個原因：一是對供需矛盾的認識不一致；二是把市場的短期平衡視作長期平衡；三是把市場平衡視作群眾對美好居住生活需求的滿足。

二、租售結構不合理。我國城鎮(zhèn)租賃住房占比遠遠低于發(fā)達國家，城鎮(zhèn)居民家庭主要依靠購置住房解決居住問題。在城鎮(zhèn)化的進程中，新移民、新就業(yè)群體是城鎮(zhèn)勞動力的主要補充和經濟活力的重要來源，但這一群體初始積累少、收入較低、就業(yè)流動性大，難以通過購置獲得合適住房。但當這一群體進入租賃市場后發(fā)現(xiàn)，租賃住房的供應量遠遠不足，而且他們的需求主要是中小戶型、中低價位、離工作地點較近的租賃住房，但市場供應的租賃住房價位偏高、位置較遠。同時，租售價格比不合理。我國338個城市的平均租售比約為1：350，北京、上海、深圳等地達1：700，甚至超過這個數(shù)字，出租住房的年收益率僅2%左右。這使租賃住房缺少內在的經濟動力。但我們又不能簡單地通過提高租金來改善租售比。

三、住房屬性被扭曲。住房既有經濟屬性也有居住屬性，但核心價值是居住屬性。由于房地產投資品屬性過強，形成了普遍的社會心態(tài)——“買房就是投資”、“買房就能賺錢”，住房幾乎成了金融機構和家庭優(yōu)質的“理財產品”。這一現(xiàn)象，不僅加劇了房地產的供需矛盾，也抑制了科技創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)。投資房地產帶來的利潤要遠高于投資科技等產業(yè)，一些企業(yè)放棄研發(fā)創(chuàng)新而選擇房地產。從2017年50家連續(xù)兩年以上經營虧損上市公司的年報中抽查發(fā)現(xiàn)，有32%企業(yè)靠出售房地產資產增厚業(yè)績和獲取利潤。房價持續(xù)上漲，也削弱了居民的住房支付能力，扼殺了年輕人的創(chuàng)造力，導致城市競爭力下降。

四、行業(yè)作用被放大。在長期的GDP考核影響下，經濟對房地產過度依賴。一是近年來國際環(huán)境錯綜復雜，在遭遇外部沖擊時，為了應對經濟下行的壓力，往往依靠房地產這一“來得快”的工具拉動投資、刺激需求。二是對土地財政發(fā)展經濟的思維模式習以為常，土地出讓金、房地產稅收占地方財政收入40%以上，有的地方甚至高達80%，房地產作用“一股獨大”。三是房地產對鋼鐵、水泥、建材、裝修、服務業(yè)等相關產業(yè)的拉動作用不可否認，但經濟增長的動力來自最終消費和生產率提高，而房地產和相關產業(yè)的生產率水平要低于其他行業(yè)，房地產過快發(fā)展只會不斷增加整體經濟中的低效率、低效能產業(yè)的比重，不但無法促進經濟增長，反而會造成相關產業(yè)的產能過剩。

五、杠桿率過高。房地產企業(yè)杠桿率過高，在寬松的貨幣政策下，一部分房地產企業(yè)采取了高杠桿擴張、高負債經營的戰(zhàn)略。房地產企業(yè)的負債率連年高企。今年上半年，房企資產負債率達到了80%，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂和債務違約。居民部門杠桿率過高、增速過快，2017年，個人住房貸款余額與GDP的比值為26.5%，這一比值與美國比似乎不高，但必須注意到的是，一是個人住房貸款基本上都是城鎮(zhèn)戶籍家庭形成的，而2017年城鎮(zhèn)戶籍人口占全國人口的比重為42.35%，也就是說這42.35%的人口扛起了百分之百的住房債務；二是我們現(xiàn)在的恩格爾系數(shù)是29.3，而美國是8.9；三是美國1978年人均GDP是1萬美元，當時美國居民部門的負債率不到20%。如果拿個人住房貸款余額與城鎮(zhèn)居民家庭的總收入之比看，2000年這一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年達到74%。居民部門杠桿率過高，擠占了居民其他消費，影響了消費擴大和升級。

六、品質提升緩慢。過去五年，我國城鎮(zhèn)住房質量穩(wěn)步提高，但也暴露了一些問題：一是工業(yè)化建造水平低，施工現(xiàn)場濕作業(yè)占比較大；二是住房建造精度低，各空間尺度誤差較大；三是適應家庭結構變化和住房空間的可變能力差；四是房屋滲漏、開裂、串味等質量通病長期得不到根治。在我們與百度、如是金融研究院即將發(fā)布的《美好居住生活白皮書》里，消費者在公共搜索中對房地產質量通病問題的投訴有所增加。由于一段時期“房子蓋了不愁賣”，企業(yè)失去了提升品質的動力。在依靠技術進步和從業(yè)者素質提高方面，房地產的腳步遠比其他行業(yè)要慢。在熱點城市實行嚴格的限價政策，也制約了利用新技術、新材料、新工藝提升住房品質。

七、企業(yè)發(fā)展持續(xù)性差。目前，房地產企業(yè)前十強的銷售額約占整個市場的24.1%，前五十強的銷售額約占整個市場的45.9%。但在行業(yè)集中度提高的同時，一些龍頭企業(yè)采取了“三高”、“三快”戰(zhàn)略，即“高杠桿、高周轉、高回報率”和“快開工、快銷售、快回款”。我認為，過于追求速度，既埋下了工程質量隱患，也容易誘發(fā)社會風險。雖然短期能換來利益，但長期不可持續(xù)，也與高質量發(fā)展背道而馳。

八、資源能源浪費大。房地產在建造使用過程中，資源能源浪費比較嚴重，單位建筑能耗比是同等氣候條件下先進國家的2-3倍，建筑中鋼材使用量高出10%-15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年產生的建筑垃圾24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。即便是綠色建筑，也僅僅局限于強調住宅朝向、門窗節(jié)能、材料的密封程度、外墻保溫等方面，對綠色設計、綠色建材、綠色標準、綠色計量、綠色生活方式的倡導推廣，還有欠缺，尤其是毛坯房帶來的“二次裝修”問題，為世界各國所少見。

房地產的問題影響到經濟社會的健康發(fā)展，導致經濟“脫實向虛”的局面較難改善，系統(tǒng)性風險在積聚，影響最終消費的擴大，使經濟結構調整變得困難。為此，必須摒棄原來的發(fā)展模式，走高質量發(fā)展之路。

第二，什么是房地產的高質量發(fā)展

我認為，房地產高質量發(fā)展的目標應當是：住房數(shù)量增長適當快于人口增長；房價上漲慢于收入增長；使全體居民住在符合健康、綠色、文明標準的住房里。

具體說，可以分為以下幾個方面：

一、供需基本平衡，既不短缺，也不過剩。供需矛盾始終是經濟發(fā)展的主要矛盾。房地產運行過程中的波動是不可避免的，但不能因為對供需矛盾的判斷失誤加劇波動，必須認識到提高居民家庭收入的增長才能構筑市場的長期平衡；必須服務于群眾不斷增長的美好生活的需要。

二、杠桿基本合理，風險可控。有一些杠桿，促進居民家庭的住房消費，對經濟社會都是有益的，但杠桿過高，就會導致泡沫積聚、風險積累。房地產高質量發(fā)展，有一個重要任務，就是去杠桿，把杠桿降到基本合理的水平。

三、供應結構基本合理。這包括兩個方面，首先是大力發(fā)展租賃住房，增加租賃住房的供應。黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度”，這是方向。這里需要指出的是，近年來，長租公寓發(fā)展較快，對促進住房租賃市場起到了作用，但這種模式只是提高了住房租賃的運營效率和管理服務，并沒有真正增加租賃住房的供應量。當前最主要的任務還是要增加大城市租賃住房的供應，將閑置的資源變成有效供給。其次是改善住房供應對需求的適配度。庫存為什么會存在？除了需求不足的因素，還有很重要的原因是住房空間布局、性能、質量、性價比不能適應消費者的需要。為什么一些老化的工業(yè)廠房、陳舊的寫字樓改造裝修后成了租賃市場的搶手貨？主要是提高了對需求的適配度。住房的“硬件”無法改變，但“軟件”可以提升。

四、價格相對穩(wěn)定，與居民支付能力相適應。我們要把開發(fā)重點放在真實的消費需求上，也就是說，要服務于把“房子用來住”的那部分群體。有投資需求的群體支付能力強，容易被開發(fā)企業(yè)看中，但如果我們不注意這一問題，任由泡沫積累，總有一天會破裂，不僅房企受損，銀行受損，居民受損，經濟社會也都會受損。

五、需求管理到位，優(yōu)先保障居民家庭住房權利。我們發(fā)展的目的是什么？是為了滿足人民群眾不斷增長的美好生活需要。房地產發(fā)展的目的是什么？是為了滿足人民群眾美好居住生活的需要。居住權是人的基本權利，房地產發(fā)展首先是為了保障人的居住權利的實現(xiàn)。既要堅持市場化的改革方向，也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭的“住有所居”。

六、提高房地產供給的效率效能。房地產走過了風風火火的20多年，主要依靠價格推動型的擴張，房價上漲把房地產行業(yè)的低效率、低效能和其他矛盾都掩蓋了，但我們絕不能被這一假象所迷惑。隨著大部分城市住房供需矛盾的逐步緩解，房地產不可能再有不斷高速增長的好日子了，也不可能習慣性地依賴價格推動了。從現(xiàn)在起，必須認認真真地把注意力放在提高效率效能上來。

七、提供高質量的產品。這個問題我放到第三部分講。

第三，如何推進房地產高質量發(fā)展

關于什么是房地產高質量發(fā)展，我講了七個方面，前五個方面是國家政策層面要解決的，第六個方面是企業(yè)發(fā)展理念要解決的，第七個方面是企業(yè)生產要解決的。下面我就提供高質量產品談點看法。

一、要推進綠色健康住房的發(fā)展。隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。這幾年，我們致力于推進“百年住宅”試點，還制定了“百年住宅”標準，已經有十幾個項目、約一百多萬平方米住房按“百年住宅”的標準進行建設。這些項目主體結構使用年限確保百年以上，綠色建筑評價級別達到3星，住宅性能認定達到3A，采用的材料、部品都要符合綠色健康的要求，實現(xiàn)結構體和填充體分離，社會和經濟效益都很好，各方面評價也較高，說明高質量產品是有市場的，下一步要繼續(xù)推廣。

還有就是要積極發(fā)展健康住宅。人在住宅內停留的時間占全部生命期的50%以上，沒有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務，高質量就不全面，也談不上美好居住生活。如室內燈光，老年人和兒童都要有保護性照明。北京同仁醫(yī)院研究過，長期在光污染下生活，老年人白內障發(fā)病率將提高40%左右，兒童近視率將提高50%左右。當前，要圍繞實施“健康中國”戰(zhàn)略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”、“住的健康”轉變。我們一些會員企業(yè)，如遠洋集團在健康住宅建設中，引入美國WELL標準，在空氣、光、水、營養(yǎng)、健身、舒適、精神享受等方面關注健康，這樣的全產業(yè)鏈，對居住者的健康有很大好處。

明天的分論壇，山東菏澤丹陽房地產開發(fā)公司還要介紹這方面經驗，他們開發(fā)的東方夏威夷小區(qū)我去過，業(yè)主入住后反映相當好，部分住戶在入住的不到一年半里，肺氣腫、咽喉炎等慢性病變輕、變好了。什么原因？它做到了“三恒”：恒溫，常年保持在20-26度左右；恒濕，濕度大部分時間在50%-60%；恒氧，負氧離子一般為1000-3000個/立方厘米，PM2.5不論室外多高，室內接近0，甲醛等有害氣體大大低于國家標準，細菌含量也遠遠低于普通住宅，老百姓稱之為“會治病能健身”的房子。像這樣的“三恒住宅”要大力推廣。

在綠色健康發(fā)展的同時，也要注重節(jié)能減排。我國建筑壽命短，致使資源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特別是大量拆除造成的資源能源浪費，使近幾年來節(jié)能減排的成果大打折扣。但也有在減排方面做得好的，新疆華源集團在烏魯木齊一些居民小區(qū)完成了供熱設備脫硫除塵改造工程，二氧化硫排放指標低于10毫克/立方米，煙塵排放指標低于20毫克/立方米，氮氧化物排放低于100毫克/立方米，超過了歐盟的排放標準，很了不起。我2004年在德國考察，德國一家能源公司利用技術優(yōu)勢，將一幢已有70年歷史的老建筑改造成典型的節(jié)能住宅，通過對門窗、外圍護結構、設備設施等的改造，每平方米采暖耗油量從20升降到3升。

同時，房地產企業(yè)要與建材和部品企業(yè)合作，使用綠色環(huán)保建材，目前恒大、綠城等房企與涂料、防水企業(yè)簽訂了長期的采購協(xié)議，推廣綠色環(huán)保建材。

二、要依靠數(shù)字化改善生產。要進一步推廣BIM技術，通過數(shù)字信息仿真，模擬建筑物所具有的真實信息和三維建筑模型，強化住宅開發(fā)的品質管理，在建造全過程跟蹤，確保規(guī)范施工、安全生產，防止偷工減料、弄虛作假。要改變當前BIM技術相關單位各行其是的做法，由建設單位牽頭，采用統(tǒng)一編碼和代碼建模，將建設、設計、施工、監(jiān)理、運營單位等參與方的關注點和業(yè)務需求匯聚在同一平臺上，實現(xiàn)項目的可視化、精細化管理。由于應用BIM技術能對建筑物進行實時監(jiān)測和數(shù)據(jù)搜集整理，因此對房地產提高效率效能和高質量發(fā)展效果明顯。

三、要依靠工業(yè)化提高精度。住宅質量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動比重大、產品精度低。但用工業(yè)化生產住宅，就能將施工的項目技術分級分類，實現(xiàn)現(xiàn)澆與裝配融合、施工與裝修同步，提高裝配率、集成率、標準化率，消除項目變更造成的資源、能效和人力浪費，體現(xiàn)全穿插施工質量管理的優(yōu)勢。依靠工業(yè)化生產，一般節(jié)材率達20%以上、節(jié)水率達60%以上，減少建筑垃圾80%以上，提高施工效率4—5倍。減少占用施工場地，避免二次裝修，實現(xiàn)了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)時和環(huán)保的“五節(jié)一環(huán)?！?。大幅提升了住房品質和性能，延長使用年限、降低使用成本和維護費用。因此，要繼續(xù)在企業(yè)打造工業(yè)化建造體系，尤其要通過工業(yè)化的嚴格標準，加強現(xiàn)場管理和培訓，確保規(guī)范施工、安全生產，不向社會提供“帶血帶淚”的住宅產品。

要重視對工業(yè)化的研發(fā)投入。萬科集團僅在研發(fā)方面就有1200多個設計師、工程師、建筑師，研發(fā)經費逐年提高，連照明、圍墻、護欄都有人研究，如在廚房選擇什么樣的光線，在衛(wèi)生間增加什么樣的適老化座便器，研究論證完后，一個企業(yè)標準下去，大部分都按工業(yè)化的標準去做。

四、要依靠信息化、智能化做好服務。對內，要把信息化貫穿于項目立項、招投標、施工建設、竣工驗收、項目銷售、物業(yè)管理等方面，形成與其他上下游企業(yè)的優(yōu)勢互補。對外，要發(fā)揮互聯(lián)網+、大數(shù)據(jù)的作用，將教育、醫(yī)療、旅游、大健康等信息接入社區(qū)和家庭，為群眾日益增長的需求服務。如遠洋集團在健康住宅建設過程中，通過信息化手段，對住宅周邊的水染源、空氣質量實施遠程監(jiān)測，促進城市居住環(huán)境健康、空氣質量健康、飲用水健康；綠地集團、保利集團利用信息化、智能技術，將家政養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、居家看護等信息資源接入家庭，為社區(qū)居民提供了便捷的服務；海爾集團通過信息技術，構建了包括智能家居、智能客廳、智能廚房在內的一整套家庭智能體系。

五、要注重住房全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務。住房應該是成品，而不應該是半成品，要努力實現(xiàn)全裝修一步到位，減少浪費。住房的使用周期長，而家庭的結構變化快，所以，要推進空間可變的結構體系，尤其是“SI”體系。“SI”體系使建筑結構和設備管線分離，能在不改變主體結構的前提下，進行設備管線更換、裝修更新、建筑維護和空間布局調整。要以人為本，從兒童到青年，從中年到老年，建立覆蓋全生命周期里不同人生階段的居家生活，努力實現(xiàn)住房全壽命周期的經濟適用。同時要加強標準化建設，使住房全壽命周期都能按標準建設管理。

高質量發(fā)展是一場比意志、比耐力的長跑，創(chuàng)建美好居住生活也是一步一個腳印走出來的。讓我們團結協(xié)作，共同奮進，為房地產業(yè)的高質量發(fā)展；為滿足群眾對美好居住生活日益增長的需求，作出新的更大的貢獻！

（本文為中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰在第十屆中國房地產科學發(fā)展論壇上的講話）