經(jīng)適房違規(guī)出租之后

張毅 嚴(yán)麗揚(yáng)

經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建沒成本確定，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)性是指經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的甚至低廉的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房沒計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。國家推出經(jīng)濟(jì)適用房政策，主要是用于解決中低收入家庭住房問題，因此，經(jīng)濟(jì)適用房并非人人可以申請購買，必須符合一定的條件，如家庭人均年可支配收入、人均財(cái)產(chǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)，再有就是無房或者人均住房面積低于標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)閲医o了土地、稅費(fèi)的優(yōu)惠，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的人擁有的不是百分之百的完全產(chǎn)權(quán)，而是有限產(chǎn)權(quán)。正因如此，經(jīng)濟(jì)適用房不可以隨意地出售或者出租。

上海市浦東新區(qū)的錢昆侖違規(guī)將經(jīng)濟(jì)適用房出租，有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)后要求其整改，但租客以房屋租賃合同未到期等為由拒絕搬出，錢昆侖于是向法院起訴要求解除房屋租賃合同。這樣的房屋租賃合同是否有效？錢昆侖要求解除房屋租賃合同的請求能否得到法院支持？上海市浦東新區(qū)人民法院審理后，給出了明確答案。

出租經(jīng)濟(jì)適用房

上海市浦東新區(qū)的錢昆侖出生于1974年8月，從小到大一直與父母同住在面積狹小的老房子中。隨著年齡的增長，錢昆侖急需搬出另居。全家人節(jié)衣縮食，想省出購房首付款，無奈家人收入都低，經(jīng)濟(jì)十分困難。好不容易省出一點(diǎn)積蓄，越漲越高的上海房價(jià)卻一點(diǎn)不給他們面子，存款與購房首付款的差距越來越大。屋漏偏逢連陰雨，近幾年，錢昆侖父親錢小如又不幸患上食管癌，更加沒有經(jīng)濟(jì)能力另購商品房了。幸好政策的春風(fēng)吹到了錢家，聽說像他們家這樣居住條件困難收入又低的家庭可以申請經(jīng)濟(jì)適用房。聽聞此好消息后，錢昆侖立即準(zhǔn)備好了相關(guān)證明和資料，與父親錢小如一起向政府部門提交了申請。

經(jīng)審核，錢昆侖家符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的要求，政府部門批準(zhǔn)了他的申請。2015年，錢昆侖買到了一套位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積92.94平方米。

在年過不惑之時，錢昆侖終于拿到了房子，再也不用和父母擠住在狹小的空間里了。錢昆侖本該歡天喜地地立即搬家，讓老父母也享受到政策的紅利。然而，貧賤人家百事哀，就在要拿房子的關(guān)鍵時刻，錢小如的食管癌復(fù)發(fā)轉(zhuǎn)移了，大量的醫(yī)療費(fèi)用像一座山一樣壓向了錢家人。買房子掏空了家底，甚至還借了一些外債，家庭經(jīng)濟(jì)變得格外困難了。這時，有人給他們出主意說，現(xiàn)在房租還蠻高的呢，錢昆侖完全可以暫時不搬家，把新房子租出去貼補(bǔ)貼補(bǔ)。錢昆侖一聽，這真是個好主意！已經(jīng)和父母擠住了那么多年，也不在乎多住一兩年，把房子出租了，一年多萬把塊錢收入，也算是解了燃眉之急。所以一拿到房子，錢昆侖立即跑到附近的房屋經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行了出租登記。

由于錢昆侖急于早日出租，開的租金并不高，所以很快就找到了合適的租戶。經(jīng)房屋經(jīng)紀(jì)公司介紹，錢昆侖與來自河南省鹿邑縣的陳寶榮簽訂了房屋租賃合同。20歲剛出頭的陳寶榮，是附近某大學(xué)的一名大學(xué)生，因?yàn)橄胍獋€安靜的環(huán)境讀書學(xué)習(xí)，就離開學(xué)校四人同居的宿舍，租房另居。雙方談好了每月租金為人民幣1200元，租期四年，但陳寶榮提了個條件，說簽完租約他就放暑假回家了，要9月份開學(xué)才再來上海，要求租期從201 5年9月1日開始。錢昆侖心軟，知道做學(xué)生的沒收入，肯定舍不得白白多花一個多月租金，也考慮到租給學(xué)生要比租給社會上亂七八糟來歷不明的人好。中介也勸說，人家一租就是四年呢，如果租期短，中間斷上幾個月?lián)p失更大。錢昆侖爽快地答應(yīng)了延期一個多月再起算。

2015年7月21日，錢昆侖（甲方）與陳寶榮（乙方）簽訂租賃合同一份，約定甲方將其合法擁有的坐落在本市浦東新區(qū)航昌路×××弄×××號×××室出租給乙方作為居住使用，該房屋租賃期為肆年，自201 5年9月1日起至2019年8月30日止。該房屋的月租金為1200元整，租金按每叁個月結(jié)算一次，提前7天支付下次房租。

需退租租客拒搬

陳寶榮租到了必儀的房子，錢昆侖拿到了補(bǔ)貼家用的租金，雙方都很滿意，可謂皆大歡喜。可是，他們都忽略了一件事，一件天大的事，錢昆侖的這套房子屬于經(jīng)濟(jì)適用房，按照國家政策是根本不允許出租的。在錢昆侖的房屋產(chǎn)權(quán)證附記處也明確記載著：經(jīng)濟(jì)適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），不得沒定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。但錢昆侖或者根本沒有細(xì)看房屋產(chǎn)權(quán)證，或者看見其他人家也在出租，根本沒有當(dāng)一回事。

在相安無事了大半年之后，2016年5月13日，錢昆侖收到了上海市浦東新區(qū)住宅發(fā)展和保障中心發(fā)來的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)違約使用房屋行為整改通知書》，具體內(nèi)容為：你家庭為航昌路×××弄×××號×××室共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）購房人。經(jīng)調(diào)查，你家庭在使用共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）過程中存在以下違規(guī)違約行為：出租。鑒于你家庭存在上述違規(guī)違約行為，根據(jù)住建部《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》（建保[2010]59號）第八項(xiàng)和第十六項(xiàng)、 《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請、供應(yīng)、售后管理實(shí)施細(xì)則》（滬房管規(guī)范保[2012]7號）第三十八條的相關(guān)規(guī)定，以及《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）預(yù)（出）售合同》第二十八條的相關(guān)約定，現(xiàn)作出如下處理：限定你家庭在2016年5月31日之內(nèi)自行整改。若你家庭逾期不改正的，將視具體情形，采取下列措施：（一）按照合同約定支付違約金；（二）追繳不當(dāng)行為所獲收益；（三）在一定范圍或指定媒體予以通報(bào)；（四）記錄不良信用記錄，按規(guī)定納入上海市社會聯(lián)合信用征信系統(tǒng)；（五）收回房屋，并且禁止5年內(nèi)再次申請共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）；（六）通過司法途徑，追究相關(guān)法律責(zé)任。

收到這個通知，錢昆侖大驚失色，這套經(jīng)濟(jì)適用房來之不易，他也深深知道外面的商品房價(jià)有多么高不可攀，而他的這套經(jīng)濟(jì)適用房國家和政府是優(yōu)惠了相當(dāng)比例的錢的，租金相對于房價(jià)來說簡直是九牛一毛，如果真為了這點(diǎn)蠅頭小利把好不容易申請到的房子搞丟了，恐怕連跳黃浦江的心都要有了。

錢昆侖這時才意識到，原來出租經(jīng)濟(jì)適用房真的是違規(guī)違約的，政策紅線千萬不能去碰。收到通知后，錢昆侖第一時間趕到航頭鎮(zhèn)，據(jù)以實(shí)情告知陳寶榮，要求其幫幫忙，無論如何在5月底之前搬走。陳寶榮雖然搬走了，但他可能只是想避避風(fēng)頭，臨時搬去學(xué)校宿舍。也有可能周圍的經(jīng)濟(jì)適用房都不敢出租了，陳寶榮再也租不到價(jià)格合適的房子。于是，讓人意想不到的事情發(fā)生了，當(dāng)年9月，新的學(xué)期開學(xué)了，陳寶榮竟然撬鎖進(jìn)入房內(nèi)繼續(xù)居住。

錢昆侖知道后，多次與陳寶榮協(xié)商，讓他搬走，但陳寶榮說風(fēng)頭過去了，已經(jīng)沒事了，要求繼續(xù)按照原房屋租賃合同執(zhí)行。錢昆侖可不敢掉以輕心聽之任之，無奈之下向法院起訴，請求判令解除原、被告之間簽訂的違法的房屋租賃合同；判令被告立即遷出上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)航昌路×××弄×××號×××室房屋；本案訴訟費(fèi)用由原、被告共同負(fù)擔(dān)。

法院判租賃無效

陳寶榮經(jīng)法院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，也沒有作出答辯，來了個不理不睬。法院依法缺席審理。

庭審中，錢昆侖陳述陳寶榮已支付了截止至2016年8月31日的租金和押金1200元，之后租金未付。關(guān)于押金的處理，錢昆侖自愿同意退還給陳寶榮。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，經(jīng)適房建沒是國家為了解決城市低收入家庭住房困難的重要民生舉措，其制度目的在于保障特定困難人群的居住權(quán)益。根據(jù)《經(jīng)適房管理辦法》第七、第八條的規(guī)定，經(jīng)適房建沒用地是以劃撥方式供應(yīng)，經(jīng)適房建沒項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)沒施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)適房項(xiàng)目外基礎(chǔ)沒施建沒費(fèi)用，亦由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)適房的建造、購買不是按照一般市場經(jīng)濟(jì)的等價(jià)有償交易原則，而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，無償劃撥土地等公共資源進(jìn)行開發(fā)建沒，經(jīng)適房購買人的價(jià)格優(yōu)惠實(shí)際上是來源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標(biāo)準(zhǔn)的人員才有資格進(jìn)行經(jīng)適房申購，經(jīng)適房購買人初始取得的是有限產(chǎn)權(quán)，而不是物權(quán)法意義上的完全所有權(quán)。由于經(jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置，《經(jīng)適房管理辦法》明確規(guī)定經(jīng)適房購房人不得擅自出租獲利。本案中，錢昆侖作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人之一，其將涉案房屋出租給陳寶榮以獲取租金收益的行為違反經(jīng)適房管理規(guī)定，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，故原、被告之間的租賃合同依法應(yīng)確認(rèn)為無效。合同無效后，陳寶榮再行使用系爭房屋失去了合同依據(jù)，理應(yīng)遷出并返還系爭房屋。關(guān)于陳寶榮支付的押金1200元，錢昆侖自愿同意退還給陳寶榮，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。陳寶榮經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，系放棄自己的訴訟權(quán)利，本院依法缺席判決。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條， 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：原告錢昆侖與被告陳寶榮于2015年7月21日簽訂的租賃合同無效；被告陳寶榮應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)航昌路×××弄×××號×××室房屋，并將該房屋返還給原告錢昆侖；原告錢昆侖應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還被告陳寶榮押金1200元。

一審判決作出后，雙方均未上訴，本案判決已經(jīng)生效。

早在1991年6月，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥的進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用房屬于有限產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上我們通常把它理解成共有產(chǎn)權(quán)，就是說因?yàn)閲医o了土地、稅費(fèi)的優(yōu)惠，因此這一部分產(chǎn)權(quán)房主還沒有完全得到，房主享有完全的使用權(quán)和不完全的所有權(quán)。政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房拿出了很大的財(cái)政補(bǔ)貼，來支持低收入住房困難的家庭，政府只是解決其住房困難，并不是讓其得到額外的好處，所以不允許轉(zhuǎn)賣和出租，轉(zhuǎn)賣就是兌現(xiàn)了，出租就是分期兌現(xiàn)。所以一些申請到經(jīng)濟(jì)適用房的人，他們不去住，而去租，或者售，這種情況是絕對不允許的。