房貸，也要有好的義利觀

譚保羅

中國和美國的金融市場，到底有什么差異？我一般不討論這種宏大問題。一是能力不夠，二是沒有課題經(jīng)費(fèi)。

我喜歡小切口，觀察小的東西，比如利率。在我看來，利率背后是金融市場的正義，還有價(jià)值觀。

這段時(shí)間，有朋友開始抱怨，每月按揭上漲。這讓我注意到一個(gè)問題，即中國的按揭主要是浮動(dòng)利率，即利率隨行就市，當(dāng)基準(zhǔn)利率上漲，按揭也跟著漲，購房者每月支出增加，家庭現(xiàn)金承壓。

但在美國，固定利率卻是按揭的主流，其中以30年期為主。這意味著，不論基準(zhǔn)或市場利率如何上漲，按揭者每月支出都是固定的。

于是，問題來了：中美兩國，一個(gè)浮動(dòng)，一個(gè)固定，這只是一個(gè)偶然現(xiàn)象嗎？還是說，兩國金融體系的某些內(nèi)在差異決定了這種不同？我不知道，但我知道有個(gè)東西叫利率風(fēng)險(xiǎn)。

在房貸中，最顯而易見的利率風(fēng)險(xiǎn)是，利率變動(dòng)帶來的現(xiàn)金支出壓力。而固定利率，則可以緩解這個(gè)問題。

在美國，長期限固定利率按揭成為主流，始于羅斯福新政。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，哪里都一樣。在1930年代的大蕭條爆發(fā)后，美國也開始刺激樓市，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出長期、固定利率的按揭政策。

為什么是固定利率？因?yàn)椋绹苏J(rèn)為，浮動(dòng)利率是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場危機(jī)的重要原因。

提到美國大蕭條，中國人多半熟知“股市崩盤，股民跳樓”，資本主義制度根本沒有希望。但很少有人關(guān)注，美國股市崩盤后，緊接而來的是銀行破產(chǎn)大潮。當(dāng)銀行危機(jī)爆發(fā)，僅存的銀行便開始收緊對(duì)經(jīng)濟(jì)的融資，進(jìn)而導(dǎo)致全社會(huì)資金緊張，利率上行。

在經(jīng)濟(jì)下行的通道之中，用國家的力量和信用，幫助每一個(gè)勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實(shí)自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。

于是，危機(jī)又傳導(dǎo)到房市。在浮動(dòng)利率之下，由于利率上行，購房者每月現(xiàn)金支出大幅上升，不少購房者斷供，甚至家庭破產(chǎn)。包括曼哈頓在內(nèi)，一些主要城市房價(jià)在大蕭條期間，大跌50%。整個(gè)1930年代，美國樓市都相對(duì)低迷。

因此，美國開始鼓勵(lì)延長按揭期限，以30年為主，而利率轉(zhuǎn)為固定為主。期限長，主要是降低首付，提振購房需求，而固定利率則是把利率風(fēng)險(xiǎn)從購房者身上部分剝離。那么，剝離給誰，讓銀行承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)嗎？顯然，銀行不會(huì)做慈善。

美國的銀行不是國有，政府無法用行政命令讓銀行吃下利率風(fēng)險(xiǎn)。于是，美國建立了鼎鼎大名的兩房（房利美和房地美）。它們是“準(zhǔn)國有企業(yè)”。

兩房只做兩件事，一是為打包好的按揭貸款包進(jìn)行擔(dān)保，提高其信用；二是，還直接從銀行手中買入部分按揭貸款包。最終，這些貸款包都做成了按揭債券賣出，滿足有著不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者—愿意承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)的投資者，可以獲得高收益。

對(duì)固定利率而言，一方面，利率上行時(shí)，它可以鎖定購房者每月按揭。那么，利率下行呢？這時(shí)，購房者又可以提前還貸，這也不會(huì)讓銀行吃虧。因?yàn)椋ㄟ^抵押證券，提前還貸帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)同樣可以轉(zhuǎn)移到市場。

因此，從技術(shù)上講，固定利率外加按揭證券市場這兩個(gè)“輪子”，無疑是一種極為高超的設(shè)計(jì)。它以國家信用為背書，把利率風(fēng)險(xiǎn)從普通購房者身上部分剝離，盡可能保證家庭現(xiàn)金的穩(wěn)定。某種意義上講，這是美國金融體系的一種“國家機(jī)密”。

在經(jīng)濟(jì)下行的通道之中，用國家的力量和信用，幫助每一個(gè)勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實(shí)自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。這是美國人給其他大國的一點(diǎn)啟示。