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    房貸,也要有好的義利觀

    2018-05-14 16:21:56譚保羅
    南風(fēng)窗 2018年10期
    關(guān)鍵詞:普通家庭按揭購房者

    譚保羅

    中國和美國的金融市場,到底有什么差異?我一般不討論這種宏大問題。一是能力不夠,二是沒有課題經(jīng)費(fèi)。

    我喜歡小切口,觀察小的東西,比如利率。在我看來,利率背后是金融市場的正義,還有價(jià)值觀。

    這段時(shí)間,有朋友開始抱怨,每月按揭上漲。這讓我注意到一個(gè)問題,即中國的按揭主要是浮動(dòng)利率,即利率隨行就市,當(dāng)基準(zhǔn)利率上漲,按揭也跟著漲,購房者每月支出增加,家庭現(xiàn)金承壓。

    但在美國,固定利率卻是按揭的主流,其中以30年期為主。這意味著,不論基準(zhǔn)或市場利率如何上漲,按揭者每月支出都是固定的。

    于是,問題來了:中美兩國,一個(gè)浮動(dòng),一個(gè)固定,這只是一個(gè)偶然現(xiàn)象嗎?還是說,兩國金融體系的某些內(nèi)在差異決定了這種不同?我不知道,但我知道有個(gè)東西叫利率風(fēng)險(xiǎn)。

    在房貸中,最顯而易見的利率風(fēng)險(xiǎn)是,利率變動(dòng)帶來的現(xiàn)金支出壓力。而固定利率,則可以緩解這個(gè)問題。

    在美國,長期限固定利率按揭成為主流,始于羅斯福新政。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),哪里都一樣。在1930年代的大蕭條爆發(fā)后,美國也開始刺激樓市,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出長期、固定利率的按揭政策。

    為什么是固定利率?因?yàn)椋绹苏J(rèn)為,浮動(dòng)利率是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場危機(jī)的重要原因。

    提到美國大蕭條,中國人多半熟知“股市崩盤,股民跳樓”,資本主義制度根本沒有希望。但很少有人關(guān)注,美國股市崩盤后,緊接而來的是銀行破產(chǎn)大潮。當(dāng)銀行危機(jī)爆發(fā),僅存的銀行便開始收緊對(duì)經(jīng)濟(jì)的融資,進(jìn)而導(dǎo)致全社會(huì)資金緊張,利率上行。

    在經(jīng)濟(jì)下行的通道之中,用國家的力量和信用,幫助每一個(gè)勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實(shí)自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。

    于是,危機(jī)又傳導(dǎo)到房市。在浮動(dòng)利率之下,由于利率上行,購房者每月現(xiàn)金支出大幅上升,不少購房者斷供,甚至家庭破產(chǎn)。包括曼哈頓在內(nèi),一些主要城市房價(jià)在大蕭條期間,大跌50%。整個(gè)1930年代,美國樓市都相對(duì)低迷。

    因此,美國開始鼓勵(lì)延長按揭期限,以30年為主,而利率轉(zhuǎn)為固定為主。期限長,主要是降低首付,提振購房需求,而固定利率則是把利率風(fēng)險(xiǎn)從購房者身上部分剝離。那么,剝離給誰,讓銀行承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)嗎?顯然,銀行不會(huì)做慈善。

    美國的銀行不是國有,政府無法用行政命令讓銀行吃下利率風(fēng)險(xiǎn)。于是,美國建立了鼎鼎大名的兩房(房利美和房地美)。它們是“準(zhǔn)國有企業(yè)”。

    兩房只做兩件事,一是為打包好的按揭貸款包進(jìn)行擔(dān)保,提高其信用;二是,還直接從銀行手中買入部分按揭貸款包。最終,這些貸款包都做成了按揭債券賣出,滿足有著不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者—愿意承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)的投資者,可以獲得高收益。

    對(duì)固定利率而言,一方面,利率上行時(shí),它可以鎖定購房者每月按揭。那么,利率下行呢?這時(shí),購房者又可以提前還貸,這也不會(huì)讓銀行吃虧。因?yàn)椋ㄟ^抵押證券,提前還貸帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)同樣可以轉(zhuǎn)移到市場。

    因此,從技術(shù)上講,固定利率外加按揭證券市場這兩個(gè)“輪子”,無疑是一種極為高超的設(shè)計(jì)。它以國家信用為背書,把利率風(fēng)險(xiǎn)從普通購房者身上部分剝離,盡可能保證家庭現(xiàn)金的穩(wěn)定。某種意義上講,這是美國金融體系的一種“國家機(jī)密”。

    在經(jīng)濟(jì)下行的通道之中,用國家的力量和信用,幫助每一個(gè)勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實(shí)自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。這是美國人給其他大國的一點(diǎn)啟示。

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