我國房產(chǎn)稅改革的思考和建議

【摘 要】房產(chǎn)稅對于抑制房價過快增長、調(diào)節(jié)收入分配差距、健全地方稅制體系等方面有重要意義。本文從房產(chǎn)稅的基本概念出發(fā)，從內(nèi)容、意義和存在問題方面進行思考并提出相應建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；住房炒作；房產(chǎn)評估

一、房產(chǎn)稅概念和主要內(nèi)容

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是指國家以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，是政府穩(wěn)定收入來源之一。最早的房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅課稅范圍是房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)進行征收。但是其具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)容有：國家機關(guān)、團體、軍隊用于自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；或者由事業(yè)性單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；各種文化類自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅比如廟宇、公園等。經(jīng)營用的房產(chǎn)不免但是非營業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的；對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；老年服務機構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅等。從經(jīng)濟學角度考慮，人們對房地產(chǎn)的購買源于兩方面的需求：一是剛性的購買需求；二是對于投資的購買需求。對剛性需求的影響在于使自住購房的消費者更加理性、量力而行不僅考慮購買成本還要考慮持有成本，通過一系列的比較選擇既可以避開房產(chǎn)稅又找到最合適自己的戶型。對于投資性的購買者沖擊性更大一些。

二、房產(chǎn)稅征收的意義

1.改變地方政府的財政收入結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅在優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)增加財政收入方面有積極的意義。如今地方政府以出賣土地獲得土地金作為財政的主要收入，是極其不明智的，這種收入來源不穩(wěn)定，稅面窄不利于地方的建設和政府在稅收方面的長遠發(fā)展。而房產(chǎn)稅的實施可以給地方財政帶來穩(wěn)定的稅收。也有利于我國稅收體系的進一步完善。但是由于我國不能一蹴而就的對兩者進行完全替換。因為房產(chǎn)稅只針對房地產(chǎn)部分，而且其稅基過窄，我國地方政府又對土地出讓金依賴過高。從中長期來看，我國以房產(chǎn)稅改革為契機可以推進稅制體制改革的完善。因為房產(chǎn)稅在各個國家都是普遍征收的，其目的就是增加財政收入，保障政府正常運行，為國民提供基礎(chǔ)設施建設。房產(chǎn)稅的征收不僅為地方財政收入提供了寬廣而穩(wěn)定的稅源更改變了地方政府的財政收入結(jié)構(gòu)。最終實現(xiàn)“取之于民，用之于民”的目的。

2.遏制住房炒作與過度需求

個人住房房產(chǎn)稅的征收明顯使購房者的持有成本增加，會消減投機與投機性購房勢頭，使閑置的資金得到有效的分配到其他的行業(yè)，從而促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。然而這一效應是短期而又微弱的，如果實行中出現(xiàn)了稅負轉(zhuǎn)嫁等問題只會傷害到中等收入群體。

3.完善現(xiàn)行稅制

我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)交易過程中，存在稅種繁多，重復征稅，稅費界限不清等多方面問題。具體問題體現(xiàn)在：一是稅種繁多，各個環(huán)節(jié)存在不同相關(guān)的稅種。二是存在重復征稅的問題。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在點多面全的現(xiàn)狀，也就是說對于同一納稅主體或不同納稅主體，對于同一納稅人或者不同納稅對象或稅源進行兩次或者兩次以上征稅。三是以費代稅問題普遍存在。在現(xiàn)行稅制管理體制下產(chǎn)生了“稅上加費，費上加稅”的問題。四是稅率問題。我國目前存在定額和比例兩種稅率。定額稅率的缺點是稅收收入并不隨經(jīng)濟的增長而增長，使政府財政收入不能達到最優(yōu)。以上的問題主要根源在于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的不完善，導致房地產(chǎn)稅收的流失。只有將個人所得稅和個人財產(chǎn)稅結(jié)合起來才能彌補稅收漏洞。因此，稅務部門應該依據(jù)社會發(fā)展的需要，不斷的豐富和完善稅收征管方式和手段，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的實際情況，建立和完善房地產(chǎn)稅收制度。

4.發(fā)揮稅收再分配制度，調(diào)節(jié)個人收入

隨著房價的一年又一年的瘋漲，一部分人似乎抓住商機把用于居住的房產(chǎn)當做積累財富的一種方式，當這種狀況愈演愈烈時就會對居民收入差距產(chǎn)生了影響。有資本的人通過房屋的購買與倒賣迅速積累財富，為了解決這個問題，政府通過對擁有多套房、擁有面積大及擁有價值高的個人征收房產(chǎn)稅，可以利用稅收的調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)避免大部分財富落入小部分人手里，避免富者越富，貧者越貧的目的。從這個角度來說，房產(chǎn)稅在一定程度上也縮小了貧富差距。另外國家該保障每個公民的住房權(quán)利，對于那些富有者用有多套住房者就應該繳稅，并將房款用于保障性住房的建設起到均衡作用，促進收入分配。

三、我國房產(chǎn)稅改革需注意的問題

1.進一步完善法律

稅收杠桿是國家進行宏觀調(diào)控的有力工具，目前，我國稅收立法的層次較低，涉及房地產(chǎn)業(yè)的大多是行政法規(guī)和規(guī)章，缺乏足夠的法律統(tǒng)一性和權(quán)威性。首先，為了維護市場主體的獨立性，充分發(fā)揮他們的主動性與積極性，制定相關(guān)稅收法律，依法計稅，減少行政干預。其次，建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度，即建立完善的法律體系監(jiān)督下，由具有專業(yè)資人員組成的專門機構(gòu)。等時機成熟悉后再建立房地產(chǎn)評稅制度，在稅務部門建立房地產(chǎn)的評稅機構(gòu)，對納稅人應負房地產(chǎn)稅額給予法定的評估。最后，建立房地產(chǎn)管理機構(gòu)與稅收征管機構(gòu)的信息溝通制度。規(guī)范的財產(chǎn)登記、房地產(chǎn)估價、咨詢、工程監(jiān)督、代理交易等內(nèi)容的房地產(chǎn)服務體系，為稅務部門提供客觀的征稅信息和專業(yè)化服務，協(xié)作稅務部門搞好房地產(chǎn)稅收的征管工作。

2.構(gòu)建合理的課稅要素

要構(gòu)建合理的課稅要素就要從納稅人，覆蓋范圍、征收對象、計稅依據(jù)、稅率設定等方面共同作出調(diào)整。首先對于納稅人，一般情況下產(chǎn)權(quán)人為應稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。稅率設置稅率上可以分為比例、定額、累進三種。比例是對同一征稅對象不論其數(shù)額大小統(tǒng)一按一個比例征稅。累進是隨著稅基的增加而按其級距提高的稅率。固定稅率指固定稅額不劃分比例。各國可根據(jù)本國的具體情況設定稅率。而我國經(jīng)濟水平發(fā)展不平衡，地域差異較大所以要實行時可以劃分地域規(guī)定稅種。

3.稅收用途的透明化和利民化

對于稅收用途上一定要透明化，讓居民享有完整的稅收知情權(quán)。簡單來說就是讓納稅人能實實在在的感受到所納稅金用來改善了他們的生活。堅持稅收的透明原則，讓群眾享有知情權(quán)，各級政府應該制定公開的個人房產(chǎn)稅稅收的收支計劃，讓群眾在實行中充當監(jiān)督者。再者就是應該將個人房產(chǎn)稅稅收收入更多的用于民生問題的解決。向西方國家學習，把稅收多用于教育、社區(qū)和廉租房、保障房的建設。

4.加強房產(chǎn)稅評估建設

我國目前的改革試點中都是用房地產(chǎn)的交易價格作為房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，但是以各國經(jīng)驗來看以市場價格評估才是國際趨勢。根據(jù)我國國情應當采取自我評估與政府房產(chǎn)監(jiān)督相結(jié)合的模式。因為納稅人自行評估在一定程度上節(jié)省了政府的行政成本，提高了工作效率。而房產(chǎn)評估部門可以在居民自我評估的基礎(chǔ)上建立起房產(chǎn)估價的監(jiān)督系統(tǒng)，這樣既可以避免個人評估房產(chǎn)時帶有利己性，又可以高效完成房屋申報納稅的工作。而現(xiàn)在我國不能迅速的組建一批有專業(yè)水平的評估人才進行對稅務系統(tǒng)進行協(xié)助評估，我國應盡快培養(yǎng)此方面的人才，以便我國的房產(chǎn)評估機制與國際水平接軌。

參考文獻：

[1]李承益. 我國房產(chǎn)稅改革研究. 宏觀經(jīng)濟研究， 2015.01.

[2]劉素榮. 關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革的思考. 財會研究， 2010.11.

作者簡介：

李亞欣（1984—），男，籍貫：遼寧本溪市，學歷：碩士研究生，職稱：中級會計師，工作單位：天津華北地質(zhì)勘查局，主要從事財務管理工作，研究方向：財務管理、稅收管理。