房地產企業(yè)納稅籌劃節(jié)點研究

李化俊

【摘 要】鑒于目前國家為了防止房地產市場的過熱現象，調控房價，使得房地產企業(yè)的盈利能力受到較大的影響。在當前的市場環(huán)境之下，降低自身的經營成本就成為房地產企業(yè)所面臨的重要問題。而房地產企業(yè)面臨的應當繳納的稅種較多，所以在降低經營成本之時，合理避稅就是房地產企業(yè)應當重點關注的問題。所以，本文將房地產企業(yè)的特點和我國稅收的相關制度以及稅收籌劃理論相結合，提出合理化對策。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；納稅籌劃；節(jié)點；合理避稅

一、引言

房地產企業(yè)目前面臨的盈利環(huán)境不容樂觀，在此時，降低經營成本，進行合理避稅就成為一個重要的途徑。房地產企業(yè)涉及的稅種較多，其中比較重要的主要是增值稅、土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，由此看來雖然房地產企業(yè)涉及的稅種較多，但是其主要稅種是增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三大類。因而，本文將針對房地產企業(yè)涉及的主要稅種的特點，展開論述和研究。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃的主要方式

1.在交易環(huán)節(jié)之初確定收入項目進行納稅節(jié)稅籌劃

納稅籌劃，是在合法的條件之下，對房地產企業(yè)所應當繳納的稅費通過各種財物或者經營上的合理方式，進行避稅的方式，從而有效地降低企業(yè)的經營成本和稅費負擔。

在房地產企業(yè)所涉及的稅種之中，占據主要地位的，且具有房地產開發(fā)行業(yè)的特點的稅種主要就是增值稅和土地增值稅。而進行納稅節(jié)稅籌劃的重點就在于，在收入水平基本穩(wěn)定的情況之下，通過前期確定的收入項目，降低稅率達到降低企業(yè)經營成本的目的。

諸如在房地產開發(fā)企業(yè)完成項目的開發(fā)或者在與購房者或者業(yè)主簽訂銷售合同之時，可以把銷售價格按照不同的部分，分別簽訂合同進行計費，從而實現在稅費的繳納上，分別計算稅費，如將總費用分為房產銷售價格和勞務收入，而一方面導致房產銷售價格的下降，所繳納的土地增值稅也就會降低，但是由于是簽訂了兩份合同，只是把原先的定價分別計入到了兩份合同之中，所以房地產企業(yè)的實際銷售收入并沒有降低。而勞務收入的部分則可以避免土地增值稅的納稅環(huán)節(jié)，從而達到了節(jié)稅的目的。

2.在銀行等金融機構貸款產生的費用的納稅籌劃

此方法主要是針對房地產企業(yè)在繳納稅費中的土地增值稅而提出的。在房地產企業(yè)應繳納稅種之中，土地增值稅占據的比重較大，在進行合理避稅和節(jié)稅時，所產生的節(jié)稅空間和避稅空間較大。

由于土地增值稅規(guī)定的暫行條例之中，明確了各繳稅項目的不同稅率，諸如在銀行等貸款機構提供證明的情況之下，可以扣除利息，或者在貸款機構不能提供相關證明的情況之下，將土地在開發(fā)之前的成本和開發(fā)過程之中產生的成本之和按照相應的規(guī)定稅率進行納稅。在土地開發(fā)的過程之中，涉及到具體工程項目的借款利息的支出和土地的本身固有的成本和開發(fā)時所產生的成本兩項之和進行具體的對比分析，選擇較小的總額計算到實際的繳稅項目之中，從而達到合理避稅的目的。

3.房地產銷售過程中的降低銷售價格的節(jié)稅籌劃

此方式仍舊以土地增值稅為主要的節(jié)稅對象。我國在土地增值稅中，采用四級累進稅率，也就是說，房地產的銷售價格越高，所銷售的增值額越大，房地產企業(yè)所繳納的稅費也就會越多。所以根據這一規(guī)定，我們的思路就是降低銷售價格，從而減少銷售的增值額，進一步節(jié)省土地增值稅的稅費。其具體思路如下展開：

在具體的銷售過程之中，可以在原有的銷售價格的基礎之上，先行降低房產的銷售價格，銷售給與房地產企業(yè)具有特殊關聯關系的企業(yè)，取得相應的銷售價款，然后按照降價之后的價款進行繳稅，由于銷售價格降低，所以此時使用的稅率是相對較低的，而另一方面，和房地產開發(fā)企業(yè)具有特殊的關聯關系的企業(yè)，再將購得的房產按照原定的價格對市場進行銷售，所獲得的銷售增值額，再按照相應的稅率進行繳稅，此時繳稅的稅率仍舊是較低的水平，即總的銷售收入不變，但是通過兩次買賣關系進入到了最終的銷售市場，但是兩次銷售均為較低的稅率水平，從而達到合理避稅節(jié)稅的目的。

4.房地產開發(fā)企業(yè)房屋租賃市場方面的節(jié)稅籌劃

由于現在的房地產市場總體處于高位運行狀態(tài)，居民和新遷入人口傾向于房屋租賃市場，而近些年國家也鼓勵房地產企業(yè)積極開發(fā)房產租賃市場，所以現在房產租賃市場的節(jié)稅空間，也在較大幅度的增加，未來的房屋租賃市場也較大，所以此類節(jié)稅籌劃，我們重點針對房地產企業(yè)在租賃市場中的節(jié)稅措施進行研究。

房地產開發(fā)企業(yè)在推出租賃住房時，所面臨的稅費壓力較大，稅種也比較多。具體的方法，我們可以將原本租戶應當繳納的租金劃分為租金和物業(yè)管理費用。這么做的目的，主要是考慮到物業(yè)管理費用的稅率相對較低，可以節(jié)省下一筆稅費。此種方式，主要是利用兩種費用的稅率存在高低差異，從而具有節(jié)稅的空間，其適用條件比較有限，需要物業(yè)管理公司的同意或者物業(yè)管理公司與房地產開發(fā)企業(yè)為具有特殊關聯關系的企業(yè)，因而在房地產開發(fā)市場之中，雖然占有一定比例，但是并不具有普遍的適用性，還是要區(qū)分不同的情況綜合考慮。

5.利用房地產開發(fā)方式進行節(jié)稅籌劃

房地產企業(yè)在現行的開發(fā)模式，主要是采用地產企業(yè)發(fā)包給建筑企業(yè)進行建造的方式。而在開發(fā)時，采用房地產企業(yè)代建或者與客戶進行合建的方式就可以利用稅率的不同，即，采用開發(fā)方式進行節(jié)稅納稅籌劃的具體措施，所具有的共同特點就是，可以在一定條件之下避免土地增值稅的繳稅環(huán)節(jié)，達到節(jié)稅的目的。這類節(jié)稅的方法，具有比較強的限制條件，就是需要事先確定客戶即房產的業(yè)主達成代建或者合建的協議，取得一致。

在代建的開發(fā)方式之中，房地產企業(yè)得到客戶也就是業(yè)主給付的費用，此費用對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，屬于其合理的勞動報酬，而不是在土地開發(fā)的過程之中產生的土地增值，因而在繳納稅費的方面，房地產企業(yè)只需要對這部分的“勞務報酬”繳納法定的增值稅，而不需要繳納土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征繳。

而在此類節(jié)稅籌劃中的另一個方式就是合建的方式，與代建的方式一樣，這個方式也需要先確定合作方。其主要的內容就是，雙方中一方提供建造所需要的資金和技術，而另一方提供開發(fā)所需要的土地的使用權，二者通過合建的方式，按照比例共同享有所建造房產的所有權，以這種方式建造的房屋按照國家的有關稅法規(guī)定，不收取土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征稅環(huán)節(jié)，僅需要繳納增值稅。在節(jié)稅空間上，有比較大的潛力。

上述的兩種均屬于此類的節(jié)稅方式，對合作方的限制性因素比較大，主要是要先確定合作方，所以在房地產開發(fā)市場上，此類節(jié)稅籌劃的方式應用所占的比例并不是很高。

三、房地產開發(fā)企業(yè)進行納稅節(jié)稅籌劃時所應當遵循的原則

房地產開發(fā)企業(yè)進行納稅節(jié)稅的籌劃的主要目的，是為了通過降低稅費壓力，節(jié)約經營和開發(fā)成本，從而獲取較大的經濟利益和盈利空間，從而使自身的企業(yè)利益最大化。

在進行納稅節(jié)稅籌劃的同時，要注重精確地定量分析和計算比較，因為房地產企業(yè)的開發(fā)成本和所繳納的稅費基礎是基本確定的，而納稅的各個稅種之間是彼此銜接的，在進行納稅節(jié)稅籌劃的同時，應當注意各種稅費的計算和比較，選擇對自身企業(yè)最有利的繳稅的稅種組合。同時，還要注重分析其實際的可操作性和可行性，因地制宜。

四、結束語

房地產企業(yè)近些年面臨的利潤空間被壓縮、貸款利率升高為代表的經營和開發(fā)成本加大等市場不利的環(huán)境，因而，納稅節(jié)稅對企業(yè)進行成本壓縮就變得尤為重要。上述的集中納稅節(jié)稅的籌劃方法主要是，針對我國房地產企業(yè)目前的開發(fā)建設方式和我國稅費征繳和稅率規(guī)定方面的特點，研究而得出的，具有較強的行業(yè)實用性。

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