淺談直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀及建議

趙麗娜

摘要：直管公房是是中國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，長期以來肩負(fù)著福利分房和住房保障的社會(huì)職能，是國有資產(chǎn)的重要組成部分。對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀，通過對(duì)直管公房租金收入、成本費(fèi)用等收支分析說明目前“以租不能養(yǎng)房”，指出保障直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要，有了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，才能做到以租養(yǎng)房，才能保證國有資產(chǎn)在運(yùn)營管理、保值增值、修繕改造、物業(yè)服務(wù)等方面得到進(jìn)一步的提升，充分發(fā)揮其功效。并對(duì)提高直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益提出了建議。

關(guān)鍵詞：直管公房；經(jīng)濟(jì)效益；保值增值；建議

直管公房是中國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物。長期以來肩負(fù)著福利分房和住房保障的社會(huì)職能，是國有資產(chǎn)的重要組成部分。為社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。日前，政府對(duì)公房情況開展了一系列的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，以期通過直管公房合理整治、精細(xì)化管理，進(jìn)一步加強(qiáng)公房管理，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。要經(jīng)營管理好直管公房，最大限度的發(fā)揮直管公房的效用，保障直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要。

一、直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益的概述

（一）直管公房及其經(jīng)濟(jì)效益

直管公房是指由國家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)，其所有權(quán)屬于國家，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下公共積累的一種產(chǎn)物，以低租金福利制為基本特征。是政府既有的寶貴房產(chǎn)資源，在保障中低收入水平家庭住房、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。作為住房保障體系的重要組成部分，加強(qiáng)直管公房的整治與管理，盤活存量，既能實(shí)現(xiàn)公房資產(chǎn)的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，極大緩解保障性住房建設(shè)壓力。二十世紀(jì)九十年代，各地政府陸續(xù)出臺(tái)文件將直管公房授權(quán)給房地集團(tuán)公司，授權(quán)的目的就是為了管好這筆國有資產(chǎn)，突出功能性和公益性。

由此可見，對(duì)于直管公房管理企業(yè)來說，管理好直管公房產(chǎn)生的主要是社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修養(yǎng)護(hù)、修繕、整治、改造、稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。

（二）保障直管公房管理經(jīng)濟(jì)效益的重要性

經(jīng)營管理好直管公房，是直管公房管理企業(yè)的社會(huì)政治責(zé)任，企業(yè)必須履行好政府賦予的這項(xiàng)職責(zé)。管理直管公房雖不以追求經(jīng)濟(jì)效益為首要目的，但企業(yè)畢竟不是政府職能部門，不享受財(cái)政補(bǔ)貼，需要自負(fù)盈虧，經(jīng)濟(jì)效益決定了企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，讓直管公房產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，才能做到以租養(yǎng)房，保值增值，有利更好的進(jìn)行房屋修繕、改造，提升房屋管理水平、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，獲得租客的滿意度，進(jìn)一步為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

二、直管公房經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

（一）直管公房面積萎縮，管理成本高

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的不斷進(jìn)行，市政動(dòng)遷，舊區(qū)改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房實(shí)存面積已大幅度減少。分布呈現(xiàn)分散狀態(tài)，無衛(wèi)生設(shè)備面積較大，獨(dú)居老人和外來出租人口比率較高，給日常管理帶來了一定的難度，同時(shí)隨著物價(jià)上漲，人工等管理成本逐年增高。

（二）建造年代久遠(yuǎn)老舊破，維修成本高

直管公房的建設(shè)年代都比較早，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，各類設(shè)施老化嚴(yán)重，本身存在較大的安全隱患。而沿街居住類住房被破墻開店，結(jié)構(gòu)被損壞，又人為增加了安全隱患。房屋安全是首位，要保證居住與使用安全，必須加大維修整治力度，維修成本居高。

（三）低租金福利制，以租不能養(yǎng)房

直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用“以租養(yǎng)房”的資金管理政策。直管公房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)多年未調(diào)整，目前，上海居住公房租金仍為2000年標(biāo)準(zhǔn)，非居住公房租金為1997年標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重低于市場租金。隨著水電氣暖、人工成本、維修成本等整體物價(jià)的上漲，低水平的租金收入讓“以租養(yǎng)房”難以為繼。

（四）轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，收益旁落

轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，二房東、三房東現(xiàn)象普遍，原承租者坐收高額轉(zhuǎn)租收益。部分轉(zhuǎn)租不及時(shí)到物業(yè)公司備案，導(dǎo)致聯(lián)系方式缺失，租金難收繳。

三、直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益

參照某區(qū)的直管公房情況，全區(qū)的直管公房由市房地局授權(quán)當(dāng)?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營管理，集團(tuán)作為直管公房的管理企業(yè)，多年來一直認(rèn)真對(duì)區(qū)內(nèi)直管公房進(jìn)行統(tǒng)一管理，做好經(jīng)營租賃、物業(yè)服務(wù)、安全管理、養(yǎng)護(hù)修繕、應(yīng)急維修及加固綜合整治等工作。經(jīng)多年來的資產(chǎn)變動(dòng)，授權(quán)房產(chǎn)由剛開始的74萬平方米至目前實(shí)存約43萬平方米，其中：居住類直管公房27萬平方米，非居住類直管公房16萬平方米；包括歷史保護(hù)建筑1.37萬平方米。公房資產(chǎn)委托集團(tuán)原下屬企業(yè)，后改制的4家物業(yè)管理公司（前身為房管所）進(jìn)行經(jīng)營管理。

（一）直管公房租金及稅費(fèi)

直管公房年標(biāo)準(zhǔn)租金850萬元，其中：居住類直管公房租金250萬元，非居住類直管公房租金600萬元。

租金收入原繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅改征增值稅后，不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率為11%，按相關(guān)政策選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。租住類的直管公房，免征增值稅。從營業(yè)稅價(jià)內(nèi)稅調(diào)整到增值稅價(jià)外稅，600萬非居住租金繳納增值稅及附加31.72萬，比繳納營業(yè)稅時(shí)下降了1.58萬，營改增前后變化不大。

非居住類房屋轉(zhuǎn)租增加租金部分，按相關(guān)協(xié)定承租人與出租人（這里即是公房管理企業(yè)）分成，一般分成比例為承租人得70%，管理企業(yè)得30%。管理企業(yè)將應(yīng)得分成部分再和委托的物業(yè)公司4：6分成，管理企業(yè)實(shí)得增額部分的40%，如轉(zhuǎn)租增加租金1000萬，以30%計(jì)管理企業(yè)應(yīng)得300萬，分成物業(yè)公司60%即180萬后，管理企業(yè)實(shí)得120萬，繳納增值稅及附加6.34萬。

房產(chǎn)稅：租住類直管公房，免征房產(chǎn)稅。非居住類按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，稅率為12%，非居住標(biāo)準(zhǔn)租金收入繳納68.57萬房產(chǎn)稅，非居住轉(zhuǎn)租分成租金收入繳納13.71萬房產(chǎn)稅，總計(jì)繳納房產(chǎn)稅82.28萬。增值稅及附加、房產(chǎn)稅合計(jì)120.34萬。

（二）修繕費(fèi)用

管理企業(yè)按建設(shè)部（建房【1997】146號(hào)）規(guī)定，租金收入的60%計(jì)提修繕基金專項(xiàng)管理，?？顚Ｓ糜谥惫芄康男蘅?。日常小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，按各物業(yè)公司受托管理的公房面積和房屋類型核定：獨(dú)用成套房屋按全年每平方米3.8元計(jì)算；非成套房屋按全年每平方米3.5元計(jì)算；舊里房屋按全年每平方米3.0元計(jì)算；非居住房屋按全年每平方米1元計(jì)算。小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支出，經(jīng)管理企業(yè)相關(guān)部門審核確認(rèn)后的金額為準(zhǔn)，實(shí)際支出與核定數(shù)，按孰低原則結(jié)算，目前年費(fèi)用支出約100萬元，占公房租金總收入近11%。中大修費(fèi)用，按工程項(xiàng)目相關(guān)制度規(guī)定的流程申報(bào)審批同意后實(shí)施，按實(shí)結(jié)算，近三年來平均年支出約280萬元。年計(jì)提修繕專項(xiàng)基金近500萬在支出小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、應(yīng)急維修等中大修費(fèi)用后，年均留存約120萬。按相關(guān)文件規(guī)定，目前直管公房修繕資金由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政與直管公房管理企業(yè)4：4：2的比例分?jǐn)?。例?016年實(shí)施的“直管公房舊住房修繕改造項(xiàng)目”， 總投資近8000萬元，公房管理企業(yè)需承擔(dān)20%項(xiàng)目資金約1600萬，需要超10年的修繕基金積累才夠承擔(dān)支出。

（三）付物業(yè)公司管理費(fèi)

支付物業(yè)公司的管理費(fèi)，現(xiàn)按建筑面積每平方米每月0.20元計(jì)算，43萬平方米每年支付管理費(fèi)約105萬，而市場上商品房物業(yè)管理費(fèi)普遍每月每平米在1.5元以上。受托物業(yè)公司每年都有申請(qǐng)?zhí)岣吖芾碣M(fèi)，以解決收不抵支的窘境。假如物業(yè)管理費(fèi)以每月每平米1.5元支付，43萬平方米的年物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)七百多萬。雖然轉(zhuǎn)租增加租金部分有分成給物業(yè)公司，但遠(yuǎn)不足以補(bǔ)貼，為保證物業(yè)公司收支平衡，管理運(yùn)營好直管公房，公房管理企業(yè)將部分自有資產(chǎn)委托這些物業(yè)公司管理，租金收益按協(xié)議分成，這大大增加了管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

（四）直管公房管理收支盈虧

根據(jù)以上數(shù)據(jù)匯總，直管公房租金收入、稅費(fèi)、60%維修專項(xiàng)基金、付物業(yè)公司管理費(fèi)、自有資產(chǎn)租金收益分成，收支相抵下來已沒有盈余。這里還沒有計(jì)算公房管理企業(yè)日常經(jīng)營管理開支，例如人工成本：上海市2016年人均年平均工資為78045元，2017年度企業(yè)工資增長的平均指導(dǎo)線為12%，我們可以估算2017年人均年平均工資為87410元，五險(xiǎn)一金占工資比38.2%，在職職工年人均成本為12萬元。

四、提高直管公房管理經(jīng)濟(jì)效益的建議

（一）逐步調(diào)整直管公房租金

1. 全面提高非居住類直管公房的租金水平。結(jié)合市場價(jià)，政府分步調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，加快與市場對(duì)接程度及水平，逐步向市場租金靠攏。

2. 居住類直管公房，分承租人的收入水平，區(qū)別對(duì)待，保障低收入家庭安居的同時(shí)，對(duì)中高收入的承租者，逐步提租，最終使租金水平達(dá)到成本租金水平。

（二）提高非居住公房轉(zhuǎn)租收益

提高非居住直管公房轉(zhuǎn)租租金的收取比例，按《關(guān)于貫徹實(shí)施（上海市房屋租賃條例）的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號(hào)）規(guī)定：出租人向承租人收取轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)為市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的二至九倍，但是在實(shí)際的租賃過程中，轉(zhuǎn)租收益往往是政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的幾十倍，轉(zhuǎn)租的大部分收益由承租人獲得。提高轉(zhuǎn)租租金的收取比例，有利提高公房資產(chǎn)的收益率，保障產(chǎn)權(quán)人的利益。

（三）稅收優(yōu)惠政策政府政策支持

對(duì)直管公房租金收入加大稅收優(yōu)惠力度，減免的稅收可以規(guī)定?？顚Ｓ糜谥惫芄康闹С?，如修繕、整治、改造等，有利于管理企業(yè)有更多的資金投入以保障直管公房的經(jīng)營管理質(zhì)量。

（四）向管理要效益，向運(yùn)營要效益

1. 更新思想，轉(zhuǎn)變觀念，更好地將直管公房的管理推向新時(shí)期的市場化、科學(xué)化、規(guī)范化，使直管公房的管理能夠緊跟市場經(jīng)濟(jì)的步伐。同時(shí)，增強(qiáng)直管公房人才隊(duì)伍培養(yǎng)，建立勇于開拓、思想創(chuàng)新、業(yè)務(wù)精通的隊(duì)伍。將傳統(tǒng)的管理職能向服務(wù)職能轉(zhuǎn)變，提升管理和服務(wù)的效率，以提升承租戶的滿意度，實(shí)現(xiàn)多方共贏和激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

2. 進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營，盤活直管公房資源，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，提高經(jīng)濟(jì)效益。如，利用極具年代感的連片特色直管公房，對(duì)其進(jìn)行公共空間整治及外部環(huán)境綜合整治等，改造升級(jí)為藝術(shù)或設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)基地或園區(qū)，使直管公房保護(hù)與發(fā)展并重，實(shí)現(xiàn)文化效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益三輪驅(qū)動(dòng)。

五、結(jié)論

保障和提高直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有利實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，減輕財(cái)政補(bǔ)貼壓力；有利管理企業(yè)更好的承擔(dān)起經(jīng)營管理好直管公房的社會(huì)責(zé)任，保證國有授權(quán)資產(chǎn)在運(yùn)營管理、保值增值、房屋應(yīng)急維修、舊住房修繕改造、物業(yè)服務(wù)等各方面得到進(jìn)一步的提升；有利直管公房繼續(xù)為服務(wù)住房民生保障，為居民的安居樂業(yè)，為社會(huì)的穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)。

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（作者單位：上海嘉房置業(yè)發(fā)展有限公司）