土地財(cái)政、房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證分析
——以深圳市為例

聶高輝，宋 璐

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 信息管理學(xué)院，南昌 330013）

1998年，我國政府取消了持續(xù)數(shù)十年的福利分房制度，進(jìn)行了住房改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場化運(yùn)行軌道。由于土地的稀缺性，我國房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟(jì)的同時使房地產(chǎn)價格偏離了資產(chǎn)實(shí)際的價值，形成了房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)市場是分化的市場，不同城市的情況有所不同，因此一二線和三四線城市存在房地產(chǎn)泡沫的原因和規(guī)模都不同。從需求方面考慮，三四線城市的房產(chǎn)大多以自住需求為主，而一二線城市擁有龐大的常住人口基數(shù)和流動人口數(shù)，為投機(jī)性房產(chǎn)投資提供了條件，這樣的投資方式致使房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)與房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。本文選取深圳市作為研究對象，一是對特定區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行泡沫研究更具有現(xiàn)實(shí)性和針對性；二是深圳中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳市常住人口中外來人口占比達(dá)66%，投資比例較大，作為典型的一線城市，其泡沫現(xiàn)象明顯。截至2017年11月，距“深八條”實(shí)施已經(jīng)過去了13個月，深圳市房價連跌13個月，但深圳樓市總體面貌并無大的改變，保持成交量平穩(wěn)、價格微降的局面。因此研究深圳房地產(chǎn)市場和土地財(cái)政，對于深圳乃至全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有十分重要的意義。

一、文獻(xiàn)回顧

目前，對土地財(cái)政、房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)性研究不在少數(shù)。皮舜、武康平基于面板數(shù)據(jù)的模型檢驗(yàn)，證實(shí)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著雙向Granger因果關(guān)系，并且兩者之間相互促進(jìn)[1]。王先柱基于VAR模型對房地產(chǎn)業(yè)增加值、開發(fā)投資和銷售額與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明三者均對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有貢獻(xiàn)[2]。劉民權(quán)等通過對政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈路徑研究發(fā)現(xiàn)，地方政府增加其財(cái)政收入的激勵制度是導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)市場泡沫的一個主要原因[3]。李勇等借助VAR模型和Granger因果檢驗(yàn)分析，表明房價與地價之間存在長期的均衡關(guān)系，地價沖擊大于房價沖擊的影響程度[4]。陳麗萍認(rèn)為我國地方政府對土地財(cái)政依賴度的提高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商將過高的土地成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而使房價過度上漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫[5]。陳振環(huán)等人基于1978—2011年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為我國財(cái)政支出、房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長有著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系；從短期看，盡管三者受隨機(jī)干擾的影響會偏離長期均衡關(guān)系，但偏離是暫時的[6]。何霜基于全國35個大中城市2000—2012年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，認(rèn)為地方政府財(cái)政與房地產(chǎn)價格有相關(guān)性，指出財(cái)政支出增加對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格有提升作用，且該影響具有滯后性[7]。這些文獻(xiàn)為本文提供了值得借鑒的思路。由于深圳市具有獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)，且鮮有文章選取深圳市為研究對象對土地財(cái)政、房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)行實(shí)證分析，本文在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上構(gòu)建VEC模型，考察三者之間的動態(tài)關(guān)系。

二、實(shí)證研究

（一）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)說明

本文選取深圳市1998—2015年的時間序列數(shù)據(jù) （來源于 《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2016》《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2016》、財(cái)政部網(wǎng)站和中經(jīng)網(wǎng)），借助計(jì)量軟件Eviews8.0進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。選取的指標(biāo)定義如下：

1.房地產(chǎn)泡沫（HPIR）。陳永霞等認(rèn)為房價最終要靠居民的支付能力來支撐，因此房價收入比能夠直接反映房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫的膨脹程度，并且指出商品住房的套均銷售價格與居民人均年可支配收入比這一算法適用于我國國情[8]。房價收入比的比值越大，居民的支付能力就越低。市場中的房價收入比過高，說明其中投機(jī)需求的程度較高，即產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的概率較大。因此本文選用房價收入比來度量房地產(chǎn)泡沫程度。

2.土地財(cái)政（LFR）。梁華等指出1991—2006年全國土地出讓收入平均占到財(cái)政收入的31%，2003年以后超過50%[9]。土地供給制度下，龐大的土地收入成為地區(qū)土地財(cái)政拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。因此本文選取土地出讓收入與地方財(cái)政收入之比來度量土地財(cái)政。

3.深圳市人均地區(qū)生產(chǎn)總值（PGDP）。人均地區(qū)生產(chǎn)總值作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)中衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，有助于人們了解和把握一個地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，是衡量各地區(qū)人民生活水平的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。因此本文選取人均地區(qū)生產(chǎn)總值來度量深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

（二）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了消除經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中可能出現(xiàn)的異方差現(xiàn)象，避免出現(xiàn)偽回歸分析，本文對所選取的變量PGDP、HPIR、LFR取自然對數(shù)，并將變量符號改為LPGDP、LHPIR、LLFR。由于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)時間序列數(shù)據(jù)具有不平穩(wěn)性特點(diǎn)，在分析過程中容易產(chǎn)生虛假回歸問題，即兩個有相同趨勢的數(shù)據(jù)序列實(shí)際上沒有實(shí)際關(guān)聯(lián)性，但是回歸后的可決系數(shù)卻很高，ADF單位根檢驗(yàn)方法可以避免這種情況的出現(xiàn)。因此本文選取該方法對三個變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)（見表1）。

表1 ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由表1可以看出，深圳市經(jīng)濟(jì)增長（LPGDP）、房地產(chǎn)泡沫（LHPIR）、土地財(cái)政（LLFR）原序列單位根檢驗(yàn)的伴隨概率P均大于5%，因此原序列在95%的置信水平下是非平穩(wěn)的。因此，需要將LPGDP、LHPIR、LLFR進(jìn)一步差分以后再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。進(jìn)行差分后，新序列的單位根檢驗(yàn)的伴隨概率P均小于5%，說明一階差分后各變量在95%的置信水平都是平穩(wěn)的。綜上所知，差分以后的序列D（LPGDP）、D（LHPIR）、D（LLFR）均是平穩(wěn)時間序列。

（三）滯后階數(shù)選擇與協(xié)整檢驗(yàn)

建模之前，本文根據(jù)AIC和SC最小值準(zhǔn)則確定三階是最優(yōu)滯后階數(shù)，因此協(xié)整檢驗(yàn)的最佳滯后階數(shù)為二階。由于上述變量數(shù)據(jù)均一階平整，可推測這些變量之間可能存在長期的均衡關(guān)系，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法能夠確定各個變量間是否真正存在長期的均衡關(guān)系（見表2）。

表2 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

由表2可以看出，當(dāng)原假設(shè)為“各變量之間不存在協(xié)整關(guān)系”時，其相應(yīng)的伴隨概率P為0，在5%的顯著水平下拒絕原假設(shè)，這說明三個變量間存在協(xié)整關(guān)系。從檢驗(yàn)結(jié)果中進(jìn)一步觀察可以得到，當(dāng)原假設(shè)為 “變量間至多存在著一個協(xié)整關(guān)系”時，其相應(yīng)的伴隨概率P為0.0214，在5%的顯著水平下拒絕原假設(shè)，這說明三個變量間至少存在一個協(xié)整關(guān)系。當(dāng)原假設(shè)為“變量間至多存在著兩個協(xié)整關(guān)系”時，其相應(yīng)的伴隨概率P為0.0597，在5%的顯著水平下不拒絕原假設(shè)，這說明三個變量間至少存在兩個協(xié)整關(guān)系。因此，在5%的顯著性水平下，土地財(cái)政、房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著三個協(xié)整關(guān)系。其協(xié)整方程為：

式（1）揭示了國家土地財(cái)政與深圳市經(jīng)濟(jì)增長之間存在正相關(guān)關(guān)系，具體表現(xiàn)為土地出讓收入與地方財(cái)政收入之比每升高1%，將促進(jìn)深圳市經(jīng)濟(jì)增長0.026897%；深圳市房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)泡沫化程度每上升1%，將抑制深圳市經(jīng)濟(jì)增長0.82756%。

（四）向量誤差修正（VEC）模型估計(jì)

雖然協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明土地財(cái)政、深圳市房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長三者之間存在長期的均衡關(guān)系，但這種長期均衡關(guān)系在短期內(nèi)經(jīng)常會偏離。向量誤差修正模型恰能在短期內(nèi)反映和解釋各變量之間的相互影響，并且削弱這種偏離的程度。因此本文選取向量誤差修正模型，考察短期內(nèi)土地財(cái)政、深圳市房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長之間的相互影響。在模型估計(jì)之前，通過AR根檢驗(yàn)結(jié)果的逆特征根落在單位圓內(nèi)，可以確定所建立的VEC模型滿足穩(wěn)定性條件（見圖1）。

圖1 滯后階數(shù)為二的AR特征多項(xiàng)式逆根圖

為了討論土地財(cái)政、深圳市房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長三者之間的短期動態(tài)關(guān)系，由Eviews得出的深圳市經(jīng)濟(jì)增長的向量誤差修正模型估計(jì)結(jié)果可知模型的R2為0.781468，調(diào)整后的模型R2為0.562936，均達(dá)到了0.5以上，說明模型估計(jì)效果較好。誤差調(diào)整項(xiàng)為：

鑒于本文重點(diǎn)討論土地財(cái)政和深圳市房地產(chǎn)泡沫對深圳市經(jīng)濟(jì)增長的影響，在此僅給出深圳市經(jīng)濟(jì)增長的短期函數(shù)，具體如下：

短期模型中，向量誤差修正系數(shù)為-0.439930，負(fù)值表明存在反向修正機(jī)制。當(dāng)其他變量出現(xiàn)非均衡狀態(tài)時，向量誤差修正項(xiàng)會自動使這種狀態(tài)向均衡狀態(tài)調(diào)整。在短期內(nèi)，深圳市經(jīng)濟(jì)增長在滯后一期和二期的系數(shù)分別為-0.546443和-0.721223，說明當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長和上期經(jīng)濟(jì)增長呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。土地財(cái)政在滯后一期和二期的系數(shù)均為正，說明土地財(cái)政對深圳市經(jīng)濟(jì)增長有促進(jìn)作用。深圳市房地產(chǎn)泡沫在滯后一期和二期的系數(shù)均為正，偏離了長期均衡狀態(tài)，向量誤差修正機(jī)制將這種狀態(tài)調(diào)整到均衡的作用得以體現(xiàn)。

（五）Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明三個變量之間存在長期的均衡關(guān)系，但長期均衡關(guān)系不能說明其因果關(guān)系，Granger因果關(guān)系可以檢驗(yàn)變量間是否存在經(jīng)濟(jì)意義上的相互關(guān)系。因此采用Granger因果檢驗(yàn)法確定變量之間的關(guān)系（見表3）。

表3 Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

從表3可以看出，當(dāng)原假設(shè)為“LLFR不Granger影響LPGDP”時，p=0.0227＜0.05，表明在5%的顯著水平下拒絕原假設(shè)，說明的LLFR是LPGDP的Granger原因；當(dāng)原假設(shè)為“LPGDP不Granger影響LLFR”時，p=0.2863＞0.05，表明在5%的顯著水平下不拒絕原假設(shè)，說明LPGDP不是LLFR的Granger原因。綜合雙向檢驗(yàn)結(jié)果說明，土地財(cái)政是深圳市經(jīng)濟(jì)增長的單向Granger原因。另外，當(dāng)原假設(shè)為“LHPIR不Granger影響LPGDP”時，p=0.4689＞0.05，表明在5%的顯著水平下不拒絕原假設(shè)，說明LHPIR不是LPGDP的Granger原因。反之，當(dāng)原假設(shè)為“LPGDP不Granger影響LHPIR”時，P=0.9＞0.05，表明在5%的顯著水平下不拒絕原假設(shè)，說明LPGDP不是LHPIR的Granger原因。綜合雙向檢驗(yàn)結(jié)果說明深圳市房地產(chǎn)泡沫與其經(jīng)濟(jì)增長之間不存在Granger原因。

（六）脈沖響應(yīng)分析

為了直觀地刻畫出變量之間的動態(tài)交互關(guān)系，本文采用脈沖響應(yīng)函數(shù)說明某個變量的擾動項(xiàng)發(fā)生變動對其本身及系統(tǒng)中其他變量的影響情況。本文所構(gòu)建的VEC（2）模型是穩(wěn)定的，因此可以得到LPGDP、LHPIR和LLFR對LPGDP的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析圖，如圖2、圖3、圖4所示，圖中的橫軸表示滯后的期數(shù)（單位為年），縱軸表示沖擊程度的大小。由于經(jīng)濟(jì)增長是一個長期變化的過程，因此選擇20期作為觀察對象，從圖中可以看出以下信息：

圖2 經(jīng)濟(jì)增長對自身的響應(yīng)路徑

圖3 經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)泡沫的響應(yīng)路徑

圖4 經(jīng)濟(jì)增長對土地財(cái)政的響應(yīng)路徑

在本期給深圳市經(jīng)濟(jì)增長一個標(biāo)準(zhǔn)差擾動沖擊之后，深圳市經(jīng)濟(jì)增長由初始值0.011開始大幅下降，在第3期達(dá)到最小值-0.0021，隨后開始繞0值上下小幅波動，在第9期后基本趨于穩(wěn)定。總體上，深圳經(jīng)濟(jì)增長對其自身的沖擊效應(yīng)隨著時間推移逐漸減小，最終趨于穩(wěn)定，說明了深圳市前期經(jīng)濟(jì)發(fā)展會對后期經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生反向影響，這可能是由于資源、環(huán)境的過度利用，使得深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動力和后勁不足。

給深圳市房地產(chǎn)泡沫一個標(biāo)準(zhǔn)差擾動沖擊之后，深圳市經(jīng)濟(jì)增長由初始值0開始下降，在第3至4期、6至8期以及10至11期間略有上升趨勢，16期后在-0.32上基本趨于穩(wěn)定，總體上看深圳市房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)增長具有較大的負(fù)向沖擊作用，這也驗(yàn)證了協(xié)整檢驗(yàn)中深圳市房地產(chǎn)泡沫與其經(jīng)濟(jì)增長的長期關(guān)系。

給土地政策一個標(biāo)準(zhǔn)差擾動沖擊之后，深圳市經(jīng)濟(jì)增長從初始值0開始上升，在第16期達(dá)到0.07后基本出現(xiàn)穩(wěn)定但稍有上升的趨勢，總體上看前期土地政策的調(diào)整對深圳市經(jīng)濟(jì)增長具有正沖擊作用，隨著時間的推移，這種正沖擊作用趨于穩(wěn)定，這也符合深圳市早期發(fā)展的態(tài)勢，同時也表明了國家對國有土地使用權(quán)的控制力度正在加強(qiáng)。

（七）方差分解分析

由于在脈沖響應(yīng)中長期趨于穩(wěn)定的現(xiàn)象表明沖擊效應(yīng)基本不變化，因此要通過方差分解分析影響內(nèi)生變量的結(jié)構(gòu)沖擊的貢獻(xiàn)度，從而評價不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。本文通過構(gòu)建的向量誤差修正模型進(jìn)行方差分解（見圖5）。

圖5 方差分解結(jié)果

由圖5可知，隨著期數(shù)的增加，深圳市經(jīng)濟(jì)增長對其自身的貢獻(xiàn)率迅速下降，在第3期后基本下降到20%，并有持續(xù)下降的趨勢，這符合深圳市目前改革的趨勢，科技創(chuàng)新企業(yè)的興起使得原本的經(jīng)濟(jì)動力企業(yè)貢獻(xiàn)率降低。而房地產(chǎn)泡沫的貢獻(xiàn)率逐步提高，從初始值0開始，在第3期時達(dá)到75%，第8期達(dá)到90%后趨于穩(wěn)定，而由之前的結(jié)果可知房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)增長有負(fù)向影響，因此需要對深圳市房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行有效控制。國家土地政策對深圳市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率從初期0開始逐漸上升，后期趨于5%穩(wěn)定，較小的貢獻(xiàn)率說明土地政策需要進(jìn)一步完善才能較好地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、政策建議

基于對深圳市土地財(cái)政、房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系的實(shí)證分析和結(jié)論，提出以下政策建議：

一是制訂嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，抑制土地過度投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)泡沫化程度。作為我國典型的房地產(chǎn)市場，深圳市房價泡沫形成最直接的原因是投機(jī)炒房，要從根本上抑制過度投機(jī)還得從出臺制度出發(fā)。自“深八條”政策實(shí)施以來，深圳樓價總體呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢，市場價格有所回落。政府部門還可以通過改革現(xiàn)有稅制，如增收住房空置稅、土地財(cái)產(chǎn)稅，減少圈地炒地等不規(guī)范行為，提高土地囤積成本，抑制開發(fā)商的囤積牟利行為，充分發(fā)揮稅收的杠桿作用。

二是建立完善的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)信息的透明度，及時預(yù)警房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)市場本身還處于發(fā)展階段，目前存在著許多問題，政府部門通過信息系統(tǒng)管理可以將真實(shí)信息及時傳遞給消費(fèi)者，嚴(yán)厲打擊市場上的虛假信息，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另外，建立公開、透明的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)可以有效避免地方政府人員利用政治資源對房地產(chǎn)商進(jìn)行利益輸送，從而使得地方政府土地出讓收入更為合理，更好地發(fā)揮政府在土地資源配置中的職能作用。

三是推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，降低普通居民的購房門檻?，F(xiàn)階段我國居民消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率還較低，而買房作為普通居民消費(fèi)的一大支出，提高普通居民的房屋購買力對改變我國當(dāng)前依靠投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的模式有一定的促進(jìn)作用。從人才供給角度考慮，過高的房價對人才供給有抑制作用。根據(jù)我國國情，政府部門可以通過加大中小戶型住宅的供應(yīng)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)以及發(fā)展住房租賃市場等政策，真正實(shí)現(xiàn)十九大報(bào)告中“房子是用來住的不是用來炒的”的定位。

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