房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討

周璇

[提要] 本文論述房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的成因和國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，同時(shí)對如何采取防范措施以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題進(jìn)行研究，最后提出房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；上市公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年3月6日

一、前言

（一）研究背景。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)投資在2000年以來掀起一股熱潮，該行業(yè)也為中國的經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。但是，自從金融危機(jī)爆發(fā)和政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)業(yè)樓市泡沫的產(chǎn)生和銷售狀況的疲軟以及快速增長階段的告別使得業(yè)界迫切需要有效的內(nèi)部改革。2015年3月國家開始調(diào)整各地公積金首付，這意味著政府對土地結(jié)構(gòu)改良的推進(jìn)和樓市政策的優(yōu)化已變成宏觀調(diào)控的具體措施，也使得房地產(chǎn)行業(yè)因“經(jīng)濟(jì)過熱”而成為被政府調(diào)控的目標(biāo)之一，該行業(yè)的企業(yè)正面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陡升的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（二）研究目的和意義。研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意義在于降低企業(yè)因?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的麻痹或預(yù)防不專業(yè)而造成的損失，降低企業(yè)因風(fēng)險(xiǎn)防范不恰當(dāng)而破產(chǎn)的比率，因此計(jì)算并預(yù)測企業(yè)將要面臨的各方面包括投資、籌資、資金回收和收益分配等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將成為企業(yè)管理的重中之重。此外，從宏觀角度來考慮，企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可以防止失業(yè)率的上升，維持社會(huì)穩(wěn)定，這有利于國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，研究房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不論對微觀的房地產(chǎn)企業(yè)還是對宏觀的國家經(jīng)濟(jì)大局都具有重要的意義。本文的目的在于：（1）為投資人、債權(quán)人和其他利害相關(guān)人提供房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的依據(jù)，使他們能夠判斷投資風(fēng)險(xiǎn)和投資報(bào)酬，確定投資方向，對不同情況進(jìn)行多因素綜合考慮從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取更高收益；（2）使房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠?qū)λl(fā)現(xiàn)問題，分析原因，克服薄弱環(huán)節(jié)，盡早察覺財(cái)務(wù)危機(jī)并采取相關(guān)措施，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；（3）為監(jiān)管部門實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)有效監(jiān)督與指導(dǎo)提供參考。

二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類以及房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征，我們將從籌資情況、投資情況和資金回收情況等三個(gè)方面來分析房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。

（一）房地產(chǎn)上市公司籌資現(xiàn)狀。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金呈現(xiàn)改善跡象，其中2015年下半年開始銷售回籠加快是導(dǎo)致房企資金到位、房地產(chǎn)籌資情況發(fā)生好轉(zhuǎn)的主要因素。此外，國內(nèi)資金面持續(xù)寬松、政府放寬房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)企業(yè)多改為開發(fā)小周期項(xiàng)目，使得銀行對于開放貸款負(fù)面情緒有所緩解，房地產(chǎn)企業(yè)民間借款熱情也持續(xù)高漲；另一方面，創(chuàng)新籌資模式進(jìn)一步拓寬了企業(yè)的資金來源，電子金融業(yè)的崛起使得線上籌資成為可能，這種新型籌資模式不僅能夠節(jié)省利息成本，還無需抵押不動(dòng)產(chǎn)，這也大幅度提高了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力。

（二）房地產(chǎn)上市公司投資現(xiàn)狀。2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的地區(qū)分化正在加劇，房地產(chǎn)企業(yè)出售投資項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)愈發(fā)頻繁，這導(dǎo)致龍頭和優(yōu)勢企業(yè)不斷吸收行業(yè)資源，迫使行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并對資源進(jìn)行再分配。這些都表明中小型房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，一旦投資失敗，極可能導(dǎo)致嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)上市公司資金回收現(xiàn)狀。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀我們可以得知近年來房地產(chǎn)企業(yè)銷售量大幅度下降，尤其是2015年以來，國內(nèi)許多城市樓市呈崩盤狀態(tài)，正是由于銷售滯后直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回報(bào)呈急劇下降趨勢，包含萬科、保利等國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)在內(nèi)，滬深股市中有48家企業(yè)一年中超過兩季度經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，現(xiàn)金流的管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析中存在的問題及原因

（一）資產(chǎn)負(fù)債率過高。房地產(chǎn)企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)不夠合理是我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析中所存在的重大問題，由于企業(yè)的融資規(guī)模受到債務(wù)籌資和權(quán)益籌資兩方面的影響，而目前國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司普遍通過銀行信貸和發(fā)行股票等負(fù)債方式取得資金，這將對企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面作用。負(fù)債雖然是成本最低的籌資方式，卻不一定是最優(yōu)的籌資方式。企業(yè)通過負(fù)債籌資來滿足自己的資金需求，事實(shí)上是在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，如果企業(yè)的投資利潤率低于企業(yè)負(fù)債籌資的成本率，則企業(yè)就會(huì)發(fā)生償債困難。而負(fù)債本息的償還具有強(qiáng)制性，一旦企業(yè)不能按時(shí)償還，可能會(huì)受到法律的制裁，甚至被迫破產(chǎn)清算。

（二）投資政策過于寬松。隨著住房改革政策的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不斷加深，國家對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為關(guān)注，宏觀調(diào)控政策的關(guān)注度也明顯高于其他行業(yè)。2014年一系列對房地產(chǎn)業(yè)從緊的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況受到了很大影響。國家為了調(diào)整各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)采取了寬松的財(cái)政政策，其中就包括對于房地產(chǎn)行業(yè)來說過于寬松的投資政策，例如央行降低借貸利率鼓勵(lì)企業(yè)通過各種籌資渠道進(jìn)行貸款，正因如此，許多房地產(chǎn)公司盲目地?cái)U(kuò)大融資規(guī)模，外源資金數(shù)額驟升，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平也隨之升高。

（三）資金流動(dòng)過于復(fù)雜。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身特點(diǎn)決定了項(xiàng)目規(guī)模較大、開發(fā)周期較長，項(xiàng)目規(guī)模過大，收益回報(bào)期也就往往會(huì)延后，這很可能導(dǎo)致資金補(bǔ)充速度無法跟上各類成本支付的步伐，企業(yè)更加容易陷入資金來源短缺的困境。此外，從資金流向來說，經(jīng)營中涉及的資金流向、財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜。資金運(yùn)作方式種類過多，流動(dòng)形式過于復(fù)雜，給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、資金調(diào)配帶來更大的難度。

四、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策

由上述分析可知，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量大、周期長，資金鏈容易發(fā)生中斷，再加上民間炒房熱潮以及政府宏觀調(diào)控沒有得到有效的實(shí)施，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)大投資。對此，應(yīng)該主要從以下幾個(gè)方面著手：

（一）擴(kuò)大債券籌資，規(guī)范籌資結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)上市公司直接融資方式中主要以股權(quán)籌資為主，債券融資比例較小。然而，股權(quán)融資相對較高，股票市場尚不能適應(yīng)不同規(guī)模企業(yè)的融資需求。相對于銀行信貸，債務(wù)資本市場具有融資成本低、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向強(qiáng)以及市場風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)勢；相對于股權(quán)融資，債權(quán)融資具有融資規(guī)模大、發(fā)展空間大、適用企業(yè)廣泛等優(yōu)勢。對此企業(yè)應(yīng)實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與。此外，房地產(chǎn)上市公司還可以通過債券市場籌集基金、拓寬公司融資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)。

（二）加強(qiáng)投資謹(jǐn)慎性，合理制定投資計(jì)劃。上市公司在做出投資決策前應(yīng)該從稅收、財(cái)務(wù)狀況、市場前景、資源配置等多個(gè)層面對該項(xiàng)目的可實(shí)施性進(jìn)行分析，如果是大量購買股票份額，收購另一公司而成為對其完全控股的母公司，應(yīng)該注意該公司的運(yùn)營情況、品牌知名度和購買股票風(fēng)險(xiǎn)程度高低，這些將直接影響投資后是否會(huì)從實(shí)質(zhì)上給公司帶來利益流入。此外，上市公司投資的目的是為了獲得收益，判斷一個(gè)企業(yè)是否具有價(jià)值就在于對現(xiàn)在從事產(chǎn)業(yè)的了解程度和運(yùn)作的熟練程度。在新的投資決策做出之前，上市公司應(yīng)考慮所收購的企業(yè)所經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)是否能與本公司產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行對接，如果能夠通過對技術(shù)水平和人才培養(yǎng)等方面進(jìn)行公司生產(chǎn)能力的提升，該投資決策才是將投資成本降至最低而獲利能力升至最高的。

（三）做好公司資金預(yù)算，提高資金使用效率。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，日常經(jīng)營活動(dòng)中一定會(huì)與大量的現(xiàn)金流打交道，而不合理的現(xiàn)金流支出和收入都會(huì)給企業(yè)帶來不可磨滅的負(fù)面影響。因此，做好現(xiàn)金流量的預(yù)算工作是企業(yè)管理現(xiàn)金的重中之重。此外，要科學(xué)地使用資金，提高資金的使用效率。一方面是要積極尋找信譽(yù)良好、實(shí)力較強(qiáng)的現(xiàn)金客戶，與客戶保持良好的溝通和交流，加強(qiáng)客戶資源的管理，對于那些回款慢、信譽(yù)差的客戶，在無法改變的情況下，盡可能地放棄與他們的合作，減少資金流動(dòng)的損失；另一方面要加強(qiáng)庫存管理，合理的庫存可以減少資金的占用，加快資金周轉(zhuǎn)的速度，高效地利用企業(yè)的資金，降低房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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