我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

夏天祥

【摘 要】由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域有了突破性進(jìn)展，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的金融體系還是以銀行信貸為基本模式，而其他途徑的金融模式還是較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)較單一。因房地產(chǎn)通常在融資期間，主要依靠銀行信貸，使得一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況及金融問(wèn)題都全部體現(xiàn)在商業(yè)銀行上，這對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)有了較大的影響。這篇文章我們對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況及金融因素都做了研究對(duì)比，以期能為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展提供必要的參考條件。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)狀況；金融因素；防范策略

前言：

當(dāng)前房地產(chǎn)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)組成要素中較為關(guān)鍵的國(guó)民產(chǎn)業(yè)。從如今的GDP增長(zhǎng)情況分析，就有24%是房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)的。我們所了解的，房地產(chǎn)領(lǐng)域既是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其結(jié)構(gòu)要素也與金融領(lǐng)域有一定的聯(lián)系。然而要重視的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于不定期的波動(dòng)幅度，只要有波動(dòng)就會(huì)影響到金融領(lǐng)域，進(jìn)而導(dǎo)致難以預(yù)估的金融風(fēng)險(xiǎn)，若是缺乏對(duì)其的嚴(yán)格監(jiān)管，就極易導(dǎo)致金融危機(jī)情況出現(xiàn)。

一、引起我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

（一）經(jīng)濟(jì)原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)生經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的很多原因里，經(jīng)濟(jì)原因是最關(guān)鍵的原因之一。我們所稱的經(jīng)濟(jì)原因就是房地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，也就是我們所稱的宏觀經(jīng)濟(jì)。但是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和參數(shù)這兩方面的優(yōu)點(diǎn)就在于，利用其優(yōu)勢(shì)發(fā)揮作用期間，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，國(guó)內(nèi)GDP，真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)情況、當(dāng)前的通貨膨脹情況、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)要素及金融形勢(shì)等有所表現(xiàn)。

（二）城市發(fā)展原因

房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槌鞘形磥?lái)發(fā)展提供了一定的條件，而城市發(fā)展情況能夠通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)體現(xiàn)。城市發(fā)展水平也影響著基礎(chǔ)設(shè)備、居民住宅環(huán)境等，并且還對(duì)城區(qū)人口規(guī)模、流動(dòng)情況、交通道路等帶來(lái)很多改變。這些因素對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展有重要影響，引起經(jīng)濟(jì)狀況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)情況。

（三）房地產(chǎn)供需原因

在某些因素上，房地產(chǎn)的供需情況也對(duì)于其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況有一定程度的影響。供需關(guān)系也因市場(chǎng)形勢(shì)變動(dòng)而有所改變，若要推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展就要重視消費(fèi)者這一重要因素，缺乏消費(fèi)者的支持，就難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)供需情況會(huì)因勞動(dòng)力數(shù)量、資金水平及施工技術(shù)等原因的改變而出現(xiàn)不同的情況，這也就表示房地產(chǎn)供需關(guān)系有著無(wú)法預(yù)估性，導(dǎo)致需求波動(dòng)總是發(fā)生在供給波動(dòng)之前，所以這也是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵原因之一。

（四）資金原因

只要增加了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比重，就會(huì)促使房地產(chǎn)領(lǐng)域的火熱發(fā)展，帶動(dòng)這一領(lǐng)域進(jìn)入到輝煌發(fā)展階段。如，根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示的數(shù)據(jù)了解到，2007—2017年這期間，全國(guó)領(lǐng)域的房地產(chǎn)規(guī)模有40%以上的資金都是通過(guò)銀行貸款實(shí)現(xiàn)，僅僅看2010年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金實(shí)現(xiàn)了3.81萬(wàn)億，國(guó)有貸款10%左右，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自己拓展融資渠道有1.51萬(wàn)億，加上企業(yè)自身的0.9萬(wàn)億資產(chǎn)，其他的資金都是利用別的方式展開(kāi)籌資的，這也就表示當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)資金的主要途徑還是銀行借貸方式。

（五）投資回報(bào)原因

若是當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域某一階段出現(xiàn)投資回報(bào)率可觀時(shí)，就會(huì)吸引很多的資金到該領(lǐng)域中來(lái)，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)曲線的不斷增長(zhǎng)，逐漸實(shí)現(xiàn)火熱繁榮局面，如此一來(lái)就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的總供給規(guī)模不斷上升，使得供求關(guān)系緊張，從而引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。從20世紀(jì)末期開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域投資情況有了突破性進(jìn)展，在初期其資金額還停留在540億。所以，供需情況及回報(bào)率的上升推動(dòng)著房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

（六）心理因素

從當(dāng)前的形勢(shì)分析，心理原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)起到的作用通常是在短期的市場(chǎng)波動(dòng)局面下，因房地產(chǎn)投資者及開(kāi)發(fā)者，對(duì)某一環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)價(jià)格加以預(yù)估而導(dǎo)致的情況，因此他們做出的決策存在投機(jī)性。如此一來(lái)由于時(shí)間的推移，就會(huì)逐漸補(bǔ)充參與者掌握的信息，逐漸安撫人們的心理因素，因此心理原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)波動(dòng)產(chǎn)生著重要影響。

二、解決房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）解決房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

（1）深入開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策的調(diào)整

第一，投資主體結(jié)構(gòu)的不同。這是因?yàn)橥顿Y產(chǎn)生的具體情況使得房地產(chǎn)引起的規(guī)律性變化。若要積極改善經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況，就要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)完善，并且還能研究出一套系統(tǒng)完善的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的體系，并且還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體形式研究出應(yīng)對(duì)策略。

第二，投資規(guī)模的不同。投資規(guī)模情況對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生著極大影響，大小的變化，數(shù)量的增減等，在研究相關(guān)的措施時(shí)，要確保房地產(chǎn)投資規(guī)模滿足我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的要求，另外在一些目標(biāo)確定環(huán)節(jié)要適應(yīng)我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，并且，要把握好固定資產(chǎn)中房地產(chǎn)資金額度及規(guī)模的規(guī)范調(diào)整，避免房地產(chǎn)泡沫的存在。

第三，要貫徹落實(shí)對(duì)政府部門投資情況的規(guī)范及完善。我們所了解的，政府部門的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)有著極大的推動(dòng)作用，因此政府部門能夠利用職權(quán)展開(kāi)一定的規(guī)范投資活動(dòng)，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行一定的管理。

（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的監(jiān)管

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)價(jià)格有各種波動(dòng)是很習(xí)以為常的情況，國(guó)家要結(jié)合具體情況剖析之后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格展開(kāi)管控，但是管控不是全程控制，若是房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度在合理的范圍，國(guó)家就不用嚴(yán)格干預(yù)，由于這種合理的波動(dòng)既能促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成，還能帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的提高。但是只要房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的價(jià)格浮動(dòng)較大或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平，此時(shí)政府部門就要結(jié)合具體情況進(jìn)行干預(yù)控制。這階段我們要尤為明確的是地價(jià)，由于地價(jià)情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有重要影響，若是價(jià)格過(guò)高就會(huì)硬氣房地產(chǎn)價(jià)格蹭蹭漲，也會(huì)對(duì)中低水平消費(fèi)者有所抑制，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格波動(dòng)嚴(yán)重，從而通貨膨脹情況出現(xiàn)。所以，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)調(diào)節(jié)能有效抑制經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

（二）應(yīng)用房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

（1）構(gòu)建起完善的宏觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)系統(tǒng)

從當(dāng)前的形勢(shì)而言，我國(guó)要建立健全金融預(yù)警系統(tǒng)迫在眉睫，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)領(lǐng)域的供需關(guān)系及投資活動(dòng)展開(kāi)精確分析，有科學(xué)的數(shù)據(jù)做基礎(chǔ)，才能更全面的對(duì)房地產(chǎn)存在的金融隱患做提前的預(yù)估分析，推動(dòng)相應(yīng)政策的優(yōu)化調(diào)整引導(dǎo)貸款工作的展開(kāi)。如，商品房的空置率指標(biāo)、房地產(chǎn)價(jià)格偏高度指標(biāo)以及抵押貸款實(shí)際收入的彈性指標(biāo)等。

（2）構(gòu)建起健全的個(gè)人征信系統(tǒng)

個(gè)人信用體系的不健全也是引起金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵原因，以及某些房地產(chǎn)商有嚴(yán)重的違約情況，導(dǎo)致購(gòu)房者還款的信用度被限制，如此這般就增大了住房貸款的違約幾率，使得銀行難以受益，更加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)情況，所以建立完善的個(gè)人信用系統(tǒng)是很關(guān)鍵的。主要是明確其規(guī)范準(zhǔn)則、實(shí)用的個(gè)人信用調(diào)查體系，并且，還要有和諧健康的個(gè)人信用法律環(huán)境。

（3）構(gòu)建全方位的融資途徑

當(dāng)前，房地產(chǎn)融資的主要途徑就是銀行貸款，這種融資途徑使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都落到銀行上，所以結(jié)合具體情況，就要對(duì)其融資途徑合理的拓展，建立健全的融資體系進(jìn)一步規(guī)范推動(dòng)房地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展。如，信托融資、投資基金以及資產(chǎn)證券化等。

三、結(jié)論

總的來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域的異軍突起，也導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻伴隨，若是對(duì)其缺乏必要的監(jiān)管，就會(huì)引起難以預(yù)估的問(wèn)題。所以，要防止經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融問(wèn)題的發(fā)生，就要對(duì)其最初的因素展開(kāi)剖析，再提出對(duì)應(yīng)的解決措施，進(jìn)一步維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康長(zhǎng)足發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好轉(zhuǎn)型。

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