有序推進浙江住房租賃市場培育

□毛昭君

推進住房租賃市場的健康發(fā)展，需要明確責任強化落實，引導改變居民住房觀念，加大對專業(yè)住房租賃企業(yè)扶持力度，構(gòu)建多層次住房租賃供給體系，加大公積金對住房租賃的支持力度

加快培育和發(fā)展住房租賃市場，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度（以下簡稱“多主體供給”），是黨中央、國務(wù)院關(guān)于住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項重要決策部署。為全面了解浙江租賃市場發(fā)展情況，浙江調(diào)查總隊組織杭州、溫州、紹興和舟山調(diào)查隊對相關(guān)部門和部分房地產(chǎn)企業(yè)進行走訪調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，浙江積極推進住房租賃市場培育工作，多方面著手探索建立長效機制，國家試點城市杭州已取得實質(zhì)性進展。為更好推進租賃市場的健康發(fā)展，就試點工作中存在問題，提出明確責任強化落實、正確引導居民住房觀念、加大對企業(yè)扶持力度和構(gòu)建多層次住房租賃供給體系等方面建議。

浙江住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

浙江新建商品住宅銷售價格自2015年4月起進入上漲通道，環(huán)比價格持續(xù)攀升，至2017年12月份累計上漲29.8%，價格水平處于高位，老百姓購房困難度進一步加大。房價高企導致住房需求外溢至租賃市場，由此推助了租賃市場的發(fā)展。

租房已經(jīng)成為流動人口解決住房問題的重要方式。杭州、溫州等市民營企業(yè)極具活力，也是典型的人口“大進大出”地區(qū)。近年來，住房租賃市場發(fā)展迅速。杭州市政府課題《關(guān)于培育和發(fā)展杭州市住房租賃市場的調(diào)研報告》顯示，截至2017年9月1日，杭州市區(qū)流動人口545.5萬人，其中租房居住人口399.0萬人，流動人口租房占比73.1%，租賃市場規(guī)模年均增長速度在10%左右。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，溫州市外流入常住人口284.2萬人，32.3%的住戶租房居住，比2000年“五普”提高23.2個百分點，尤其是市區(qū)，租賃住房的比例高達47.9%。租房已成為流動人口解決居住問題的重要方式。

租賃市場以政府保障為基礎(chǔ)、市場行為為主導。當前浙江針對低收入群體的住房保障體系主要由經(jīng)濟適用房和公共租賃房兩部分組成。2010年以來，浙江住房保障陸續(xù)從以售為主向以租為主轉(zhuǎn)變，公租房成為保障性住房的主體。公共租賃房主要有三種：一是出租給低收入、低保戶、困難群體；二是出租給新就業(yè)大學生及工作年限長的外來務(wù)工人員；三是出租給引進人才。以杭州為例，截至2017年11月底，全市政府投資建設(shè)公租房（2014年底前開工）累計分配41435套，申請戶數(shù)和實際享受戶數(shù)比約為1：0.67，有效緩解了一部分住房困難群體。在政府?；镜耐瑫r，市場租賃是主導，目前市區(qū)登記在冊租賃房源達71.8萬套，其中小區(qū)住房和城中村農(nóng)房是供應(yīng)主體，酒店式公寓、長租公寓為重要補充。

長租公寓快速發(fā)展，新租賃方式不斷涌現(xiàn)。近年來，由專業(yè)企業(yè)運營的長租公寓，因租賃關(guān)系相對穩(wěn)定、裝修和管理標準化以及契合年輕租房群體社交需求等優(yōu)勢，在杭州、溫州等市租賃市場蓬勃發(fā)展：一是開發(fā)商企業(yè)運營，如萬科泊寓、德信隨寓、龍湖冠寓等；二是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司運營，如魔方、YOU+等；三是中介企業(yè)運營，如鏈家自如、我愛我家相寓等；四是酒店管理公司運營，如如家的逗號公寓。他們充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，整合租賃產(chǎn)業(yè)鏈，實施精準化開發(fā)和精細化管理，給住房租賃產(chǎn)業(yè)帶來活力和創(chuàng)新力量。以杭州我愛我家長租公寓業(yè)務(wù)為例，2017年下半年以來，市場成交量呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，從6月份不足2%的成交比例上升到年底的20%。

市場供需矛盾加劇，租金快速上漲。在房價上漲、“三改一拆”、人口增長、政策導向等多項因素的影響下，租賃市場供需矛盾不斷加大。從供應(yīng)端看，隨著“城中村改造”“大拆大整”的大力推進，大量城郊結(jié)合部的低端租賃房源被拆遷改造，租賃房源減少。從租房需求來看，因房價高企未能購房而滯留在租賃市場的需求、流動人口的需求以及城中村拆遷改造過渡期的需求，使得租賃需求一直處于不斷增長的通道。租賃市場供需矛盾長期存在，每年租金價格的上浮已成為常態(tài)。據(jù)居民消費價格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2017年全省房租價格明顯上漲，12月份同比上漲9.1%。杭州市我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2017年杭州平均月租金為每平方米57.2元，同比上漲13.6%。

浙江培育發(fā)展租賃市場進展情況

2017年，浙江積極貫徹落實加快建立多主體供給工作部署，及時推進全省住房租賃市場的培育和發(fā)展。

（一）省級層面高度重視，大力推進

一是召開省級部門聯(lián)席會議。2017年11月2日，召開住房租賃市場培育省級部門聯(lián)席會議，共同探討開展省級租賃試點工作。二是確定省級試點城市。2017年11月17日，省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省公安廳等十部門出臺《關(guān)于開展省級住房租賃市場培育試點工作的通知（建房發(fā)[2017]375號）》，布置了摸清市場供需底數(shù)、增加租賃住房供給、培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監(jiān)管和服務(wù)六大任務(wù)，并確定了溫州、紹興、義烏、嘉善“兩市兩縣”作為省級試點城市。三是規(guī)范住房租賃市場。2017年12月5日，浙江發(fā)布《浙江省住房租賃與買賣監(jiān)管服務(wù)平臺建設(shè)方案》，明確搭建全省統(tǒng)一的住房租賃與買賣監(jiān)管服務(wù)平臺。2017年12月25日，浙江印發(fā)《浙江省住房租賃合同示范文本》。鼓勵住房租賃市場發(fā)展，加強住房租賃市場監(jiān)管和服務(wù)等工作有序開展。

（二）試點城市積極探索，層層落實

杭州、溫州等市積極探索住房租賃市場培育試點工作，目前進展如下：

出臺試點工作方案。杭州已于2017年8月正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》，溫州于2018年1月公布《溫州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案（征求意見稿）》，紹興市相關(guān)部門已經(jīng)制定初步方案，試點區(qū)域確定為柯橋區(qū)，但實施細則尚在討論、審批階段。幾個城市的方案均從增加租賃住房供應(yīng)、培育住房租賃市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監(jiān)管等五個方面提出了相關(guān)措施，確保試點工作有序推進。

加快推進住房租賃市場發(fā)展規(guī)劃編制工作。杭州市住保房管局與浙江工業(yè)大學合作，專門成立了規(guī)劃編制課題研究小組，通過調(diào)查摸底和學習借鑒兄弟城市、發(fā)達國家經(jīng)驗做法，目前規(guī)劃稿已完成，通過專家評審。

推出全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。與阿里巴巴、螞蟻金服合作建設(shè)住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，平臺具有實名認證、全方位核驗、一站式服務(wù)、評價系統(tǒng)、信用體系、網(wǎng)上支付、多通道在線簽約等七大特色功能。平臺率先在杭州運行，截至2017年12月底，平臺累計訪問量92.5萬余次，開戶租賃企業(yè)50家，開戶經(jīng)紀機構(gòu)22家，掛牌租賃房源43333套。

積極扶持培育住房租賃企業(yè)。鼓勵國有企業(yè)參與租賃住房經(jīng)營。杭州市錢投集團推出了“寧巢公寓”長租公寓品牌，杭州市市城投集團打造“結(jié)廬”長租公寓品牌，目前兩家企業(yè)正式運營的項目有5個。組織開展專業(yè)化住房租賃試點企業(yè)培育工作，共有44家租賃企業(yè)提出申報，下一步擇優(yōu)選定15家左右作為試點企業(yè)進行重點扶持。建立住房租賃企業(yè)獎勵專項資金等措施，未來3年市級財政將安排1億元資金專項獎勵租賃行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)。

多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)。一是設(shè)立租賃住房用地。2017年10月27日，杭州市出讓首宗人才專項租賃住房用地，將建設(shè)租賃住房89898平方米、1479套。二是規(guī)范管理自持住宅租賃。出臺《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實施細則》，明確企業(yè)自持部分必須全部用作租賃，2017年市區(qū)范圍內(nèi)已有54宗涉宅地塊競拍自持商品房面積122.1萬平方米。2017年溫州出讓的宅地中有2宗地塊在競拍中達到溢價率上限，企業(yè)競持租賃住房面積，其中一宗為溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金海園區(qū)C-12a、C-13b、C-13c地塊企業(yè)自持住宅面積約為6.3萬平方米，另一宗為甌海中心區(qū)橫嶼單元F-04-1地塊企業(yè)自持住宅面積為1.9萬平方米。三是增加藍領(lǐng)租賃用房。杭州市啟動藍領(lǐng)公寓（臨時租賃住房）籌集建設(shè)，下發(fā)了《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時租賃住房的工作意見》和《關(guān)于加強臨時租賃住房建設(shè)和管理若干問題的通知》，要求各區(qū)在3年內(nèi)籌集建設(shè)藍領(lǐng)公寓（臨時租賃住房）4萬套，其中2018年主城區(qū)籌集建設(shè)10000套。四是發(fā)揮村集體留用地作用。杭州市組織濱江、拱墅、西湖三個區(qū)開展村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房試點，出臺了《杭州市村級留用地上建設(shè)租賃住房試點工作實施意見》。五是改建房屋用于租賃。按照“因地制宜、有序開展”的原則，積極探索試點將商業(yè)辦公、工業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃單元式住房，在不調(diào)整土地用途、不突破原有合法產(chǎn)權(quán)規(guī)模的基礎(chǔ)上，滿足結(jié)構(gòu)、消防等安全要求。如浙江泰和房產(chǎn)營銷有限公司在溫州市投資開發(fā)的“和堂悅舍青年創(chuàng)業(yè)公寓”，通過舊廠房改造開設(shè)四個公寓租賃點近千套房源，主要客群為青年創(chuàng)業(yè)人員，每個房間月資金1500元-2000元，3個月起租。目前該類租賃房源市場認可度較高，房間基本滿租。六是積極爭取金融政策支持。積極與人民銀行、國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行等金融機構(gòu)對接，爭取對租賃企業(yè)的金融支持，目前已啟動市錢投集團1億元規(guī)模的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，并已基本落實彭埠單元租賃住房項目10.6億元的國開行長期貸款。

住房租賃市場發(fā)展中需關(guān)注的問題

老百姓及房企對政策認知度不高。本次調(diào)研隨機訪問了一些看房居民，當被問及其對多主體供給政策的了解度時，大部分受訪者表示不清楚，有部分受訪者表示聽說過，但追問關(guān)于政策的具體內(nèi)容或者政府相關(guān)舉措時均表示不了解。大部分企業(yè)銷售經(jīng)理表示對政策略有了解，但是企業(yè)并未有計劃開展租賃住房項目的建設(shè)，2018年仍然是按照傳統(tǒng)的拿地銷售模式開展經(jīng)營。

老百姓居者有其屋觀念仍然根深蒂固。當前老百姓的住房觀念雖然在逐步轉(zhuǎn)變，但很多人還是僅僅把租房居住作為備選方案。目前住房租賃市場相關(guān)機制尚不健全，市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分，市場秩序不規(guī)范，租房缺乏安全感，教育、醫(yī)療等諸多公共服務(wù)也都維系在房產(chǎn)之上，使得買房成為一個必須的選項。

企業(yè)進入租賃行業(yè)短期盈利較難。從目前房屋租金價格與銷售價格來看，租售比懸殊，企業(yè)前期大量資金要用于拍地、建設(shè)、裝修、運營，短期難以盈利，對企業(yè)資金是個很大的考驗。碧桂園集團浙江區(qū)域溫州城市公司執(zhí)行副總裁表示，當前困擾長租公寓發(fā)展的主要瓶頸是市場整體利潤率偏低、分紅預期低、資金占用率高、現(xiàn)金回流速度慢等難題。因此，企業(yè)后期在相關(guān)項目的開發(fā)上仍面臨諸多難題，也需要地方政府和相關(guān)部門給予大力支持。

法律保障尚未健全。與購房自住相比，租房居住仍存在租賃契約不穩(wěn)定、房租價格波動大、子女入學租購不同權(quán)等問題。盡管部分城市在方案中都提出“租購同權(quán)”這一概念，但相關(guān)法律法規(guī)和配套政策的實施細則仍不明確。

推進住房租賃市場發(fā)展的對策建議

明確責任強化落實。各級政府作為本區(qū)域內(nèi)培育和發(fā)展住房租賃市場的責任主體，需加強本區(qū)域內(nèi)住房租賃市場管理，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體系，明確職責分工，實現(xiàn)住房租賃管理服務(wù)的全覆蓋，加強對住房租賃市場試點工作的任務(wù)落實和協(xié)調(diào)配合，提高政策的執(zhí)行力。

引導改變居民住房觀念。要重視發(fā)展住房租賃市場的宣傳工作，營造良好的輿論環(huán)境，引導改變重買輕租的住房觀念，倡導理性、梯度消費。規(guī)范住房租賃相關(guān)主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，突出保護承租人權(quán)益，增加租房居住的安全感和穩(wěn)定感。賦予承租人更多的公共服務(wù)的權(quán)利，在申領(lǐng)居住證、享受義務(wù)教育、醫(yī)療以及稅收等方面給予政策支持，真正實現(xiàn)租購并舉、租購同權(quán)，進而改變居民的住房消費觀念。

加大對專業(yè)住房租賃企業(yè)扶持力度。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面加大對住房租賃企業(yè)的扶持。走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對純租賃用地較為感興趣，有較強的參與意識，但目前除了運營過程中增值稅較高外，純租賃用地的拿地條件限制較多，只有國企能參與拿地。建議政府部門落實稅收優(yōu)惠，對營業(yè)額達到一定規(guī)模的租賃企業(yè)提供減免部分增值稅的優(yōu)惠措施。在確保資金監(jiān)管到位，保證專款專用的前提下，給予民企一定金融支持，拓寬融資渠道，讓更多的企業(yè)參與到住房租賃事業(yè)中來。

構(gòu)建多層次住房租賃供給體系。在租賃房屋的配建上，要綜合考慮區(qū)域、層次需求，本地中低收入居民和大量收入水平較低的外來務(wù)工人員，需求以面積較小、價格較便宜的住房為主；年輕人群對房屋的舒適性、交通便捷性要求較高。前期規(guī)劃設(shè)計要充分考慮租賃住房供給的區(qū)域、結(jié)構(gòu)、價格等，通過構(gòu)建規(guī)范有序的住房租賃市場，高、中、低檔合理布局，做到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，妥善解決居民住房問題。

加大公積金對住房租賃的支持力度。建議加快落實公積金支持租賃消費的政策，簡化工作流程，提高租房者公積金提取額度，并建立和銀行逐月轉(zhuǎn)賬還貸一樣的租金逐月轉(zhuǎn)賬支付房租通道。