房屋買賣領(lǐng)域“陰陽合同”效力淺析

林玉 梁婭文

一、“陰陽合同”的含義

“陰陽合同”，也被稱為“黑白合同”、“影子合同”等，是一個從實務(wù)經(jīng)驗中總結(jié)而出的概念，泛指合同當(dāng)事人基于同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不同的合同，其中一份用于給予第三人查驗備案，以達到合同事項之外的其他意圖，即“陽合同”，另一份承載著當(dāng)事人雙方對于合同事項的真實意思表示，或是口頭或為書面，一般僅有當(dāng)事人雙方知曉，即“陰合同”。

二、“陰陽合同”的相關(guān)規(guī)定

（一）“陰陽合同”的相關(guān)立法規(guī)定

我國早期《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議?！贝颂帯捌渌麉f(xié)議”便是指“陰陽合同”中的“陰合同”，但該條款并沒有對合同效力等問題作出判斷。

2004年最高院出臺《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，針對建筑工程領(lǐng)域中“陰陽合同”規(guī)定“以備案中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的依據(jù)”。這一司法解釋明確了“陽合同”的合法地位，但對于“陰合同”地位及效力仍未提及。

（二）“陰陽合同”在房屋買賣領(lǐng)域的相關(guān)規(guī)定

2005年上海市高級人民法院發(fā)布《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，指出幾份購房合同房價約定不一致時，原則上以后訂立的合同為準(zhǔn)，但若一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為避稅、騙貸等目的故意訂立虛假價格，應(yīng)以前合同約定的成交價履行。肯定了“陰合同”效力，至少在合同當(dāng)事人雙方之間具有約束力。雖然該解答在審理案件時不能直接適用，但對于類似案件的審判提供了相當(dāng)大的參考價值。

2011年，我國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委員會、人力資源社會保障部聯(lián)合出臺了《房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如果協(xié)助簽署“陰陽合同”騙貸逃稅的，最高將被處以停業(yè)整頓和行政處罰。該規(guī)定直接指向“陰陽合同”，明令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助簽署“陰陽合同”，但對于處理基于“陰陽合同”的民事糾紛毫無指導(dǎo)和幫助。

可以看出我國早期對建筑施工合同領(lǐng)域的“陰陽合同”進行了相對明確的規(guī)制，而房屋買賣領(lǐng)域中尚無權(quán)威性的規(guī)定，且房屋買賣案件情形復(fù)雜，加上訂立合同時的具體情形難以證明等原因，導(dǎo)致法官審理案件壓力極大，歷史上也曾出現(xiàn)因“陰陽合同”案件導(dǎo)致法官涉嫌枉法裁判罪的情形。

三、“陰陽合同”的對內(nèi)效力

“陰陽合同”效力需須分開討論。對于“陰合同”效力，在實務(wù)中，一般“陰合同”只有在雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛時才會被揭露出來之前，例如買賣雙方為減少稅款而訂立出售價格較低的“陽合同”交由房管部門備案，后買方主張已按“陽合同”價額付清房款，賣方拿出“陰合同”主張買方未付清實際約定的價額，此情此景下如果否認(rèn)“陰合同”的效力，參照建設(shè)工程領(lǐng)域規(guī)定，以備案的“陽合同”為基準(zhǔn)進行裁判，賣方必然不敢再與買方訂立“陰陽合同”，逃稅現(xiàn)象便可得到有效遏制，看似對經(jīng)濟秩序極為有利。但房產(chǎn)交易畢竟與建設(shè)工程不同，大多數(shù)房屋買賣行為僅涉及買方和賣方兩方的利益，款額也不會過高，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛時，應(yīng)遵循民法的意思自治原則，尊重當(dāng)事人意愿，因此我更贊同基于當(dāng)事人真實意思表示而訂立的“陰合同”有效。在審判實務(wù)中如何通過客觀證據(jù)證明主觀真實意思表示，便是另一類復(fù)雜的話題了。對于“陽合同”效力，我認(rèn)為“陽合同”部分無效的觀點更為合適。我國《合同法》第56條規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！贝_立合同的部分無效規(guī)則，其目的在于維護私法自治，即“不使當(dāng)事人受欠缺無效部分的法律行為的拘束，此通常亦符合當(dāng)事人的意思?！狈课葙I賣領(lǐng)域的“陰陽合同”糾紛爭議點大部分集中于兩份合同約定的不同價款上，“陽合同”中雙方通謀作出虛假意思表示，約定的較低交易款是出于逃避納稅等非法目的，而不是單純的為了進行房屋交易，根據(jù)《民法通則》中對于雙方通謀的虛假行為無效規(guī)定，以及《合同法》所列舉的合同無效情形，可見該部分合同內(nèi)容無效。除此之外，兩份合同中約定不一致的事項，在確認(rèn)皆出于雙方當(dāng)事人真實意思表示，并且沒有無效事由的情況下，可將后訂立的不同內(nèi)容視為對之前合同內(nèi)容的變更，以后訂立的“陽合同”為準(zhǔn)，在維護社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定的同時保護合同當(dāng)事人合法權(quán)益，既不過分放縱當(dāng)事人意思自治，又無過分干預(yù)私法領(lǐng)域，不失為一個合理的解決方案。

四、結(jié)語

“陰陽合同”因承載著其他不法目的，雙方當(dāng)事人輕易不愿暴露這份交易關(guān)系。所以一旦出現(xiàn)“陰陽合同”糾紛，必定牽扯復(fù)雜，雙方當(dāng)事人各持一說。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，可以依據(jù)“陽合同”部分無效，“陰合同”有效加以判定，同時注重對第三人合法權(quán)益的保護，給予善意的第三人如何對待該“陰陽合同”的選擇余地，以穩(wěn)固交易秩序的穩(wěn)定。

注釋

[1]《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

[2]《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條：當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)該以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。

[3]《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》八：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。

[4]《房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第五項：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（五）為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；

[5]參見王利明：《關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題》，《法制與社會發(fā)展》，2002年第5期，60-69頁

（作者單位：煙臺大學(xué)）