施工單位對(duì)總價(jià)包干合同管理的要點(diǎn)探討

王靜

摘要：總價(jià)包干合同建筑風(fēng)險(xiǎn)由施工單位自己承擔(dān)，除非產(chǎn)生了十分必要的變更，否則業(yè)主不會(huì)追加投資。總價(jià)包干合同在投標(biāo)時(shí)一定要核準(zhǔn)工程量，把將來工作中可能存在的費(fèi)用全部考慮到并分?jǐn)偟较鄳?yīng)的子目中，需通過各種手段把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

關(guān)鍵詞：總價(jià)包干;風(fēng)險(xiǎn);索賠

引言：

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、技術(shù)的逐漸成熟，各大房企在工程開發(fā)與管理方面的能力都得到了快速提高。越來越多的房地產(chǎn)公司因各產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，在招標(biāo)過程中，大都采用總價(jià)包干合同，其有利于自身的成本管控與風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避。那作為利益的對(duì)立方施工單位而言，提高商務(wù)報(bào)價(jià)能力、合約管理與現(xiàn)場工程管理能力就顯得尤為重要。

一、總價(jià)包干合同報(bào)價(jià)時(shí)的注意事項(xiàng)

1、仔細(xì)核準(zhǔn)工程量

對(duì)于固定單價(jià)合同，風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)。綜合單價(jià)的準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)由施工單位承擔(dān)，工程量的準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)單位承擔(dān)。但是總價(jià)包干合同風(fēng)險(xiǎn)均由施工單位承擔(dān)。即使對(duì)于建設(shè)單位而言，總價(jià)包干雖不利于降低中標(biāo)價(jià)，但是有利于風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避。所以施工單位首先要將工程量復(fù)核準(zhǔn)確，因建設(shè)單位清單編制人員水平無法把握，不能過度依賴建設(shè)單位提供的工程量，主要工程量必須重新計(jì)算，如果招標(biāo)人給的投標(biāo)時(shí)間緊，可要求招標(biāo)人延長投標(biāo)時(shí)間。

2、對(duì)照?qǐng)D紙核對(duì)清單子目，做到不漏項(xiàng)

一般招標(biāo)文件中對(duì)于清單子目的約定有兩種情況：1、投標(biāo)價(jià)按xx版圖紙進(jìn)行包干，投標(biāo)人對(duì)于招標(biāo)清單中未列的清單，可自行填至補(bǔ)充清單內(nèi)，如未填報(bào)，視為費(fèi)用包含于其它子目內(nèi)。2、投標(biāo)價(jià)按xx版圖紙進(jìn)行包干，投標(biāo)人不得自行調(diào)整清單子目，如有未列清單項(xiàng)，報(bào)價(jià)包含于其它子目中。所以無論是哪種情況，作為投標(biāo)人，都要對(duì)照?qǐng)D紙核對(duì)清單列項(xiàng)，不能漏項(xiàng)，特別是第二種情況，需要把漏項(xiàng)金額考慮到其它清單內(nèi)。3、明確發(fā)包范圍和界面劃分，而且必須要有發(fā)包人的書面確認(rèn)資料并作為合同的附件。曾經(jīng)遇到一案例，圖紙中要求頂板上種植土下需要鋪設(shè)耐根穿刺防水層，具體做法見園林景觀施工圖。招標(biāo)清單內(nèi)沒有該項(xiàng)內(nèi)容，施工單位也未提出增補(bǔ)。在工程實(shí)施過程中，施工單位以當(dāng)時(shí)沒有具體施工做法為由，給業(yè)主單位發(fā)出索賠。業(yè)主以合同價(jià)是以圖紙包干為由予以拒絕。施工單位承擔(dān)了巨額損失。

3、反復(fù)熟讀招標(biāo)文件及合同條款

第一，關(guān)注簽證變更的辦理及計(jì)價(jià)方法，以及簽證變更引起的單價(jià)措施項(xiàng)目工程量增加是否可調(diào);第二，關(guān)注措施費(fèi)與總包服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)方式，尤其要關(guān)注按清單計(jì)價(jià)規(guī)范應(yīng)該計(jì)入分部分項(xiàng)的工作內(nèi)容列入了措施費(fèi)項(xiàng)目的情況和總包服務(wù)內(nèi)容;第三，注意合同中的材料價(jià)格調(diào)整方法，如執(zhí)行蘇建價(jià)[2008]67號(hào)文，要注意鋼材、混凝土在各單位工程中的材料費(fèi)合價(jià)占單位工程費(fèi)的比例。如招標(biāo)文件注明了可調(diào)價(jià)的材料名稱，要注意是注明的鋼筋還是鋼材，同時(shí)要注意是按單位工程還是單項(xiàng)工程為調(diào)價(jià)基礎(chǔ)，是加權(quán)平均還是算術(shù)平均，以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范圍;第四，關(guān)注水電費(fèi)的結(jié)算方式，如果是招標(biāo)人代收代交，要考慮稅務(wù)抵扣成本;第五，關(guān)注甲供材的損耗比例，能否在施工過程中包得住;第六，關(guān)注付款方式，是按工程量以月支付，還是按節(jié)點(diǎn)支付，且需了解質(zhì)保金支付方式和退還時(shí)間;第七，關(guān)注合同中“包括但不限于等字眼，是否有漏考慮的部分等等。以上這些都是影響報(bào)價(jià)的條款，但為了中標(biāo)，如果報(bào)價(jià)過于保守又將失去競爭力。但可以將所有風(fēng)險(xiǎn)列清填價(jià)后，將可控制的風(fēng)險(xiǎn)做減法。風(fēng)險(xiǎn)不能杜絕但需預(yù)知并采取措施合理規(guī)避，做到心中有數(shù)。舉一案例，招標(biāo)文件中違返市場行為的約定，投標(biāo)人報(bào)價(jià)中需考慮初期施工時(shí)甲方未取得施工許可證對(duì)工期及費(fèi)用的影響。施工單位進(jìn)場施工時(shí)，因塔吊提前安裝施工，發(fā)生了行政處罰，施工單位因該處罰不是主觀原因?yàn)橛上驑I(yè)主發(fā)出索賠要求，業(yè)主以合同價(jià)內(nèi)已考慮或已包含為由予以拒絕。因此施工單位一定要在報(bào)價(jià)時(shí)充分了解各種風(fēng)險(xiǎn)，如顧忌到考慮太多增加造價(jià)從而影響中標(biāo)，可以以答疑的形式向甲方提出，甲方公開答復(fù)，可讓每家投標(biāo)人都對(duì)此進(jìn)行考慮并報(bào)價(jià)。

4、現(xiàn)場踏勘和合理確定施工方案

第一，現(xiàn)場踏勘主要是材料運(yùn)輸進(jìn)出條件，現(xiàn)場加工區(qū)、辦公區(qū)和生活區(qū)能

否正式布置，項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)施工噪音有無要求，不要過分相信地勘報(bào)告，有條件的要走訪周邊在建項(xiàng)目的地質(zhì)情況;第二，合理確定施工方案，投標(biāo)的技術(shù)方案要有針對(duì)性，同時(shí)按確定的施工報(bào)價(jià)。

5、綜合單價(jià)填報(bào)前需要對(duì)標(biāo)市場

因市場價(jià)格不斷變化，新型材料日益更迭。綜合單價(jià)填報(bào)時(shí)，不能只按當(dāng)?shù)?/p>

定額套取或用以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的直接填入，主要項(xiàng)目的人工及材料要市場詢價(jià)后再填入。特別是新型材料，比如裝配式建筑PC類構(gòu)件，至少需咨詢?nèi)夜?yīng)商后再做報(bào)價(jià)。

二、合同執(zhí)行過程中的要點(diǎn)

1、非自身原因造成的工期延誤做好記錄

如有非自身原因造成了工期的延誤，需要在過程中做好書面記錄，及時(shí)給業(yè)

主發(fā)出工期索賠要求，如平時(shí)不注意積累，在結(jié)算中，甲方需要扣除因工期延誤發(fā)生的罰款，就沒有反舉證資料了。特別是遇到材料價(jià)格上漲情況，這便顯得尤其重要。一般合同材料調(diào)差會(huì)有如下約定，混凝土與鋼筋的價(jià)格按施工階段的市場價(jià)進(jìn)行調(diào)整，但工期延誤的時(shí)間除外。所以施工單位對(duì)市場價(jià)格與時(shí)間必須具備較高的敏感度。舉一案例，某項(xiàng)目實(shí)際封頂時(shí)間比合同封頂時(shí)間晚了四個(gè)月，這四個(gè)月鋼筋及混凝土的價(jià)格發(fā)生了較大幅度的上漲，甲方因工期拖延為由，對(duì)這四個(gè)月的材料差價(jià)不進(jìn)行調(diào)整，施工單位不認(rèn)可，認(rèn)為工期拖延非其自身原因，一是因?yàn)榧追轿慈〉檬┕ぴS可證發(fā)生停工;二是因?yàn)榧追职练絾挝还て谕涎?，沒有按時(shí)提供工作面;三是因?yàn)榧追綖榱思袚岊A(yù)售節(jié)點(diǎn)，將大量的人材機(jī)做了調(diào)整，延長了關(guān)鍵線路。這些都是充足的理由，但口說無憑，最終被甲方駁回，施工單位產(chǎn)生了巨大損失。

2、嚴(yán)格按圖施工

有些施工企業(yè)認(rèn)為只要合同總價(jià)包干了，那么有些不被關(guān)注的地方可不施工，或偷工減料也不會(huì)影響總造價(jià)。這種想法是非常不可取的，如今各大房企管理水平提高，層層審核嚴(yán)格，如發(fā)現(xiàn)有不按圖施工的部分，必須是要從總合同內(nèi)扣除。并且有些附有懲罰條款，造成業(yè)主單位的反索賠。且不按圖施工也對(duì)公司的信譽(yù)成本造成直接的影響。例外情況：通過創(chuàng)新工藝節(jié)約成本的，在報(bào)價(jià)時(shí)要按創(chuàng)新工藝報(bào)價(jià)，不能按清單項(xiàng)目特征報(bào)價(jià)。如清水混凝土和砌塊墻面的免粉工藝，混凝土和砌塊面層的噴漿毛化處理。防止在結(jié)算時(shí)對(duì)增加的工序不計(jì)，沒有施工的工序要核減。

3、嚴(yán)格控制甲供材料的超領(lǐng)

有些管理不規(guī)范的項(xiàng)目對(duì)乙供材料一直是按需領(lǐng)用，沒有計(jì)劃性，導(dǎo)致同樣的管理習(xí)慣延用到領(lǐng)用甲供材上，甲供材是按工程圖紙使用量加上合同約定損耗計(jì)算的，一旦施工過程中，造成浪費(fèi)或丟失，超領(lǐng)的數(shù)量，甲方一定會(huì)在結(jié)算中扣除。但甲方如果對(duì)塊料面層排磚對(duì)縫有特殊要求的，對(duì)超出預(yù)期的損耗量一定要及時(shí)辦理簽證書續(xù)。

4、簽證變更及時(shí)閉口

因施工單位與業(yè)主單位人員經(jīng)常會(huì)發(fā)生調(diào)動(dòng)，發(fā)生的簽證或變更應(yīng)立刻上報(bào)業(yè)主審核審批，做到及時(shí)閉口。此項(xiàng)工作也加快了結(jié)算的時(shí)間，結(jié)算款能得到及時(shí)支付，節(jié)省公司的資金成本，這也是間接地創(chuàng)收。

三、結(jié)束語：

施工單位怎樣對(duì)總價(jià)包干合同進(jìn)行執(zhí)行與管理，如上已做了簡述?？們r(jià)包干合同一般比單價(jià)包干合同造價(jià)更高，結(jié)算更快，資金回收更及時(shí)，并能預(yù)先了解總收入從而指導(dǎo)過程施工管理。故要想給公司創(chuàng)造更多的利潤，重在方方面面的管理。本文對(duì)管理要點(diǎn)進(jìn)行了簡單的分析，文中還存在一定的不足，希望專業(yè)人員加強(qiáng)對(duì)總價(jià)包干合同的執(zhí)行進(jìn)行研究。

（作者單位：南通四建集團(tuán)有限公司）