漫談房?jī)r(jià)

高續(xù)增

2 0世紀(jì)的最后一天，我簽約買下了北三環(huán)的一套房，由于那一天的特殊性， 開發(fā)商特地為當(dāng)天簽約的業(yè)主每平米優(yōu)惠100元，為此，我省下了13400元，為此真的偷偷地樂了好幾天。這套房子我早就盯上了，一層的，凈高3米，客廳、廚房和三個(gè)臥室的大窗戶全朝南，窗下一片綠地。如果早幾天簽，就要多花那一萬三千多塊錢了，只是因?yàn)槭兰o(jì)最后一天，才有這個(gè)優(yōu)惠，可遇而不可求。其實(shí)還有兩處也很上我的心：一處是錦秋知春，也在附近，價(jià)格是低一些但小區(qū)沒有綠地；另一處是金暉家園，在西直門地鐵站邊上，《銀行家》雜志社有幾年就在金暉家園對(duì)面的成銘大廈。隔著北二環(huán)路遙遙相望， 這一套戶型稍小，雖地理位置更好，也只好棄選了。

讓我更加慶幸的是，隨著時(shí)間的流駛，房?jī)r(jià)也跟著漲起來，到2005年時(shí)， 竟然翻了一番。同事朋友當(dāng)初被我勸買房卻沒行動(dòng)的，開始稱贊我“有遠(yuǎn)見，會(huì)理財(cái)”。然而更沒有想到的是，十五年后的2016年，那套房子的總價(jià)竟然翻上去20 倍。當(dāng)然，房子是用來住的，我不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲上去就賣掉，我不是溫州炒房客。

房?jī)r(jià)為什么這么奇葩，令所有人大跌眼鏡？我沒事的時(shí)候也愛琢磨這個(gè)事。想來想去，大概是這么幾個(gè)因素促成的，有經(jīng)濟(jì)體制改革，有社會(huì)文化轉(zhuǎn)型，還有一些其他原因，以下慢慢地說。

經(jīng)濟(jì)體制改革是指從原來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，雖然籠統(tǒng)地說是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但卻不是完整意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控力度還很大，許多地方?jīng)]有完全體現(xiàn)出市場(chǎng)規(guī)則的意志。

房地產(chǎn)的開發(fā)在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家完完全全的就是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但是在我們國(guó)家，土地全都是“國(guó)家”的，由政府獨(dú)家執(zhí)掌，這是我們民族幾千年來“普天之下莫非王土”傳統(tǒng)理念的延續(xù)。

土地國(guó)有，那土地資源的市場(chǎng)投放， 就是政府說了算，雖說政府真的是無意高抬地價(jià)和房?jī)r(jià)，可是依據(jù)市場(chǎng)法則，凡是某種資源一旦處于被壟斷的地位，那價(jià)格想不讓它高也是絕對(duì)做不到的事。再加上土地資源的獨(dú)特性，以它作為房產(chǎn)的必備輔加物，房?jī)r(jià)高企則是必然的事情了。

不排除一些中心城市的高房?jī)r(jià)是以邊遠(yuǎn)地區(qū)城市房?jī)r(jià)低迷為代償?shù)?，但是社?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總是圍繞主流經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)的，低房?jī)r(jià)地區(qū)的蕭條作為被冷落的角色，根本不在大眾的視野里，那是歷史進(jìn)程中必須付出的代價(jià)。

還有一個(gè)很重要的文化現(xiàn)象不能忽略，那就是社會(huì)文化的轉(zhuǎn)型。

中國(guó)幾千年的社會(huì)形態(tài)是農(nóng)業(yè)社會(huì)， 這個(gè)社會(huì)的主流群體是農(nóng)民。新中國(guó)成立以后，雖說是依靠工業(yè)的發(fā)展，尤其是改革開放三十年的飛速發(fā)展，工業(yè)及圍繞工業(yè)團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)的各種服務(wù)業(yè)占到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各種指數(shù)的絕大部分，但是以民眾身份劃線，農(nóng)民身份的公民還始終占了大多數(shù)， 直到今天，農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口的比例才剛剛持平。這就帶來一個(gè)問題——如何把農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口。這也是城鎮(zhèn)化問題的實(shí)質(zhì)核心。

城鎮(zhèn)化問題不僅僅是硬件的事情，蓋一大片居民樓讓農(nóng)民住進(jìn)去就實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化了？不是這么簡(jiǎn)單。需要有吸納農(nóng)業(yè)人口就業(yè)的工業(yè)、商業(yè)、各種服務(wù)業(yè)的項(xiàng)目落地生根，讓這些前農(nóng)業(yè)人口有業(yè)可務(wù)， 才能轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口。而這些農(nóng)業(yè)以外的行業(yè)實(shí)體的創(chuàng)立和經(jīng)營(yíng)，很需要人才來開創(chuàng)和運(yùn)營(yíng)，農(nóng)民的絕大多數(shù)不具備這些就業(yè)職業(yè)技能，而這些就業(yè)職業(yè)職能一般都集中在大城市，尤其是沿海的幾個(gè)大的城市群，什么京津城市圈（環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈）、長(zhǎng)三角、珠三角等，這樣，數(shù)量龐大的農(nóng)業(yè)人口就必須向這幾個(gè)大經(jīng)濟(jì)圈城市群集中，需求的旺盛必然造成所需資源的緊缺，房?jī)r(jià)被推高則成了必然的結(jié)果。

前幾年關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論還有看頭，一頭以任志強(qiáng)為代表的地產(chǎn)商頭腦人物的觀點(diǎn)，現(xiàn)在看，他的堅(jiān)持高呼“漲”，并不全是出于商業(yè)目的希望賣高價(jià)房多得利， 而確確實(shí)實(shí)看到了作為稀缺資源的土地的升值空間，附著在土地上的房產(chǎn)也當(dāng)然會(huì)跟著“搭便車”。

而學(xué)院派的代表人物易憲容的意見則相反，總是在高企的房?jī)r(jià)面前唱反調(diào)， 所依據(jù)的理論書生氣十足，什么某個(gè)城市居民的年均收入與該城市房產(chǎn)價(jià)格是相關(guān)的，云云。我不是有意嘲笑他們的書生氣，而是就事論事地說，外國(guó)的某些理論拿到中國(guó)來有相當(dāng)大的部分是不實(shí)的。

外國(guó)人（主要是先發(fā)展國(guó)家的人） 選擇居住地是有諸多選擇因素的，“此處不留爺，自有留爺處”。所以無論產(chǎn)業(yè)分布，還是人口分布都不像中國(guó)那么畸形。中國(guó)數(shù)量龐大的農(nóng)業(yè)人口從農(nóng)地上走出來以后，可供選擇的新家園并不太多。再加上勞動(dòng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力山大，幾個(gè)大城市的房產(chǎn)價(jià)格在競(jìng)價(jià)中被推到令人乍舌的地步，一個(gè)在新城市落腳的農(nóng)民工，要想買房，需要老家里幾家甚至十幾家親友全力相助才能湊夠“首付”。這還得說是十幾年前，近三年來房?jī)r(jià)的暴漲已經(jīng)基本上把“買房是用來住的”那群農(nóng)村戶口的人擠出了潛在業(yè)主的隊(duì)伍，以溫州炒房客為代表的先富起來的新貴們，則因?yàn)楸惧X相對(duì)充裕已經(jīng)掙得缽滿盆滿了。

但是進(jìn)入2018年以后，房?jī)r(jià)又有了變數(shù)，以往的“漲派”代表“任大炮”終于息火了，前兩天還特地鄭重聲明：“那篇說2018年房?jī)r(jià)將繼續(xù)大漲的博文不是我的作品?！蔽曳治?，這是由于各地政府陸續(xù)出臺(tái)了越來越嚴(yán)厲的“限購(gòu)”措施，房貸也越來越不那么溫柔了，首付和月供利率都往上調(diào)了不少。

這最后一條影響房?jī)r(jià)的重要舉措是貨幣發(fā)行量。2000年1月廣義貨幣供應(yīng)量是122645億元，2018年1月是1720814億元， 18年增長(zhǎng)了14.03倍，這個(gè)數(shù)據(jù)大體上跟北京的房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)，大概這不是巧合。貨幣的超發(fā)讓中國(guó)的富翁數(shù)量直追美國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)霸主。人們錢多了，想讓手里的錢不“變毛”，就得有合適的理財(cái)項(xiàng)目，最好的理財(cái)項(xiàng)目，穩(wěn)賺不賠的第一個(gè)就是房產(chǎn)。

近幾年中國(guó)的人口紅利已經(jīng)開始透支了，中等收入陷阱在前面攔著路，中國(guó)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)呢？我曾多次著文，把我對(duì)中國(guó)模式的思考盡量引向深入?，F(xiàn)在我認(rèn)為許多發(fā)展中國(guó)家在“中等收入陷阱” 前勒住馬韁，停止不前，甚至落入陷阱不能自拔，中國(guó)則很有可能利用文化優(yōu)勢(shì)巧妙化解難題，其中一條就是建立成規(guī)模的“資金池”，以收容社會(huì)過剩資金，不使它們沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中的一個(gè)巨大的資金池就是樓市（另一個(gè)是股市，將另文討論），高企的房?jī)r(jià)能令那些潛在的購(gòu)房者為了有朝一日投入樓市必須在現(xiàn)在努力存錢，因此居民項(xiàng)下的這股資金洪流量是相對(duì)穩(wěn)定的，不會(huì)在哪一天沖出堤壩來給現(xiàn)在尚平穩(wěn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成麻煩。應(yīng)當(dāng)說樓市在不經(jīng)意間，成為了當(dāng)今社會(huì)不可或缺的“正能量的存在”。

需要點(diǎn)出的一個(gè)觀點(diǎn)是，這個(gè)“樓市概念蓄水池”是以高房?jī)r(jià)為先決條件的， 而高房?jī)r(jià)又以實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定為條件的，一旦出現(xiàn)變數(shù)，“樓市概念蓄水池” 攏不住了，這股洪流一旦變成洪水猛獸， 吃不了兜著走的就不光是炒房客和做“新市民夢(mèng)”的農(nóng)民工了，到時(shí)整個(gè)社會(huì)都將要跟著付出慘痛的代價(jià)。因此，高房?jī)r(jià)還必須暫時(shí)存在下去，我們也必須用時(shí)間和智慧化解掉其中的不合理部分，不能指望高房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)能像南北兩極的冰原一樣，凝固住那天量的流動(dòng)性，這是我想對(duì)有關(guān)決策者進(jìn)的微言。