農(nóng)村房屋買賣合同法律效力認定的思考

摘要：隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村的房屋買賣也越來越多。從農(nóng)民買賣房屋的主體來看，有同一個集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，還有不同集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，最后就是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同。這幾種不同主體間房屋買賣合同在現(xiàn)在紛繁復雜的房屋買賣糾紛中，涉及到農(nóng)村房屋買賣合同法律效力的認定。本文從法學理論上對我國農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題進行了闡述，對我國農(nóng)村房屋買賣合同效力的處理方式提出來自己的一點思考。

關(guān)鍵詞：法律效力;買賣合同;農(nóng)村房屋;宅基地使用權(quán) 合同的效力

一、農(nóng)村房屋買賣幾種情形的效力問題

（一）同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋

依法轉(zhuǎn)讓是實現(xiàn)法律、法規(guī)所規(guī)定人們享有的權(quán)利的一種方式。農(nóng)村房屋是我們享有的一個權(quán)利客體，我們對享有所有權(quán)的權(quán)利客體有處分的權(quán)利。并且房屋流轉(zhuǎn)協(xié)議的主體為同一個集體經(jīng)濟組織的成員，那么我們就更加不會受到在一些國家出臺的限制性規(guī)定中關(guān)于此類買賣合同的限制和影響，所以此類合同標的在同屬一個集體經(jīng)濟組織成員間的流轉(zhuǎn)是有效的。

（二）不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋

法不禁止是為自由。在這類的房屋買賣合同中，合同的效力會受到國家的政策性規(guī)定中關(guān)于其買賣合同主體身份的影響。但是也沒有法律規(guī)定不允許以農(nóng)村房屋為流轉(zhuǎn)合同的客體。而且，如果作為合同標的房屋在政府行為下已經(jīng)改變了房屋下所占用的土地的性質(zhì)。那么依照相關(guān)的法理和原則性規(guī)定，這類合同中農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)是有效的。

（三）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋

以城鎮(zhèn)居民為此類農(nóng)村房屋買賣合同為主體的合同是無效的。城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟狀況一般來說都要優(yōu)于農(nóng)村村民，他們購買農(nóng)村房屋就會導致農(nóng)村房屋買賣市場的混亂，不利于國家對集體土地的管理。

筆者認為，在如今國民經(jīng)濟飛速發(fā)展的大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，不管是上面所述的以哪種身份為主體的買賣合同。對于農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定我們應該讓其更加符合我們現(xiàn)在的社會現(xiàn)狀，與我們現(xiàn)在社會活動中出現(xiàn)的各類新問題相適應，不能夠僅限于對合同有效或者無效的法律效力問題的認定上面，在認定合同的法律效力時候，我們需要考慮合同簽訂的時間和履行的狀況。筆者是比較贊成有效說的，我們先不說現(xiàn)行的法律法規(guī)是否禁止農(nóng)村房屋的買賣，也不去考慮我們現(xiàn)行法律的法律空缺這些問題，法律的制定需要與我們社會的發(fā)展相適應，需要它能夠起到維持社會秩序的穩(wěn)定和帶動我們經(jīng)濟發(fā)展的作用。

法律都具有一定的滯后性，但我們處理這些問題時必須要做全面的考慮。如果買方只是為了居住而購買農(nóng)村房屋，并且通過合法方式取得了土地的使用權(quán)，即雙方買賣農(nóng)村房屋的合同是基于真實的意思表示而簽訂的，只要符合《合同法》第52條中關(guān)于合同的生效要件的相關(guān)規(guī)定，并且雙方已經(jīng)對合同標的履行完畢，只是在房屋的給付比上存在一些比如登記之類的交付要件沒有履行完畢，如該登記的還未完成過戶登記，這類合同應當被認定為有效的合同。

二、農(nóng)村房屋買賣合同各種效力下的處理

（一）同一集體經(jīng)濟組織成員之間合同的處理

此類房屋買賣合同有效。其一，因為法律規(guī)定我們享有處分我們基于我國公民而享有所有權(quán)的客體。依法轉(zhuǎn)讓是實現(xiàn)法律、法規(guī)所規(guī)定人們享有的權(quán)利的一種方式。在此類房屋流轉(zhuǎn)協(xié)議中的客體是人們對其享有處分權(quán)利的一個簡單客體，處分我們享有處分權(quán)利的一個簡單客體的行為是有效的法律行為。其二，根據(jù)“法不禁止即自由”原則，公民在法定范圍內(nèi)享有一定的相對自由。合同有效，應就合同判決原、被告即時履行合同義務。

（二）不同集體經(jīng)濟組織成員之間合同的處理

不同的集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同有效。第一個方面，我國對此類流轉(zhuǎn)協(xié)議沒有明文的禁止性規(guī)定，但對農(nóng)村不同的集體經(jīng)濟組織之間是否可以進行房屋買賣的問題并未作出禁止，相關(guān)法律和司法解釋也未明確禁止。第二方面，從物權(quán)主體上來看，法學界有觀點認為房屋下主體和房屋是物權(quán)上兩個獨立的物權(quán)主體，針對房屋、房屋下主體買賣情況區(qū)別對待，分別依據(jù)對合同效力的不同認定作出區(qū)別的處理。對于房屋的買賣部分應作有效的處理，兩個買賣合同間互不影響。

（三）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋

如果法院依照合同無效判決返還房屋買賣合同中涉及的房屋和錢款時，需全方位考慮到買賣兩方因合同無效而致使相對兩方利益的影響。

第一，在案件的審判中如果認定買賣合同無效，依照無效的買賣合同來執(zhí)行判決。但合同標的即所購房屋會隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會基礎(chǔ)建設而需要拆遷等原因而升值，這樣的話就導致了買賣雙方的不公平情況的產(chǎn)生，筆者認為為了避免這種不公平現(xiàn)象的產(chǎn)生，就需要我們在處理這類合同時，需要對買賣雙方的過錯責任大小有一個正確的認識，根據(jù)買賣合同雙方的過錯大小分別確定承擔責任的大小。

第二，無法返還原物，如果合同在認定無效后，合同標的即房屋因拆遷等情況而損毀且已經(jīng)升值，無法返還原物。又或者是因擴建、翻修等使得合同標的升值。那么在返還原物或者在無法返還原物的情況下如何返還、如何賠償？筆者認為，在這類情況下要分兩種情況，第一種情況，如果在簽訂房屋買賣合同時是雙方的真實的意思表示，且無欺詐，顯失公平等情況，按照公平性原則，應該按現(xiàn)價賠償，第二種情況即如果在簽訂房屋買賣合同時有欺詐，顯失公平等不利于合同一方的情況存在，那么就應該對不利一方作出相應的賠償。

結(jié)語：無論從物權(quán)法的角度，還是從合同法的角度，終究還是要從它在社會中的顯效來看，而從社會的總體的認識而言，還是應當認為農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

參考文獻：

[1] 夏祥林.我國農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)法律問題研究[D]. 蘇州大學， 2013.

[2] 馬莉洮.我國農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度探析[D]. 長安大學， 2016.

作者簡介：

劉小強（1990-），男，漢族，貴州遵義人，研究生，法律碩士（法學）。