近年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析

李洪貴

摘要：近年來(lái)為嚴(yán)格貫徹上級(jí)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策要求，積極應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，遏制炒房投機(jī)行為，先后采取了增加供給、住房限購(gòu)、綜合整治等措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)運(yùn)行;分析

一、近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

2012年首套首付由 20%上調(diào) 30%再上調(diào)到 40%，七折利率取消，二套由 30%上 調(diào) 50%再上調(diào)到 60%，三套停貸， 開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)及個(gè)人貸全面收緊。

2016年2月2日開(kāi)始非限購(gòu)城市的商業(yè)貸款首套房首付比例下降到低20%，二套房下降到30%。

近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2016年銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，其一，炒作大數(shù)據(jù)?！霸粕腺F州”、“大數(shù)據(jù)之城”、“首個(gè)國(guó)家級(jí)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”……貴州站在大數(shù)據(jù)風(fēng)口處，頭頂是有光環(huán)的。

其二，貴州補(bǔ)漲。2016年開(kāi)始，一線(xiàn)城市去庫(kù)存逐漸過(guò)渡到二三線(xiàn)城市也瘋狂地去庫(kù)存，導(dǎo)致了全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，作為省會(huì)城市，貴州樓市自然也進(jìn)入了補(bǔ)漲階段。

相關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)貴州這一輪補(bǔ)漲至少是要跟上昆明、南寧、太原等城市的價(jià)位才會(huì)到位。

也就是說(shuō)，等貴州補(bǔ)漲到位了，房?jī)r(jià)自然也就穩(wěn)定了。

其三，棚戶(hù)改造。根據(jù)規(guī)劃，貴州到2020年是要基本完成2231萬(wàn)平方米盤(pán)州市棚戶(hù)區(qū)城中村改造的，其中：

2018年實(shí)施棚戶(hù)區(qū)城中村改造58931戶(hù)，938.07萬(wàn)平方米;

2019年實(shí)施棚戶(hù)區(qū)城中村改造48466戶(hù)，661.11萬(wàn)平方米;

2020年實(shí)施棚戶(hù)區(qū)城中村改造48048戶(hù)，631.31萬(wàn)平方米。

其四，炒房團(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入貴州花果園。之前有個(gè)朋友圈曾經(jīng)被一篇文章刷屏——《觸目驚心，炒房團(tuán)是怎么在短期內(nèi)把三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)超高兩三倍的》。這其中就講到了貴州的花果園，這個(gè)占地1830萬(wàn)平方米，計(jì)劃入住50萬(wàn)人口的亞洲超級(jí)大盤(pán)。炒房團(tuán)先是排查出花果園的入住率超高，得知貴州還沒(méi)有地鐵房的概念。于是就計(jì)劃在地鐵交匯處，選擇流通盤(pán)較小的小區(qū)，打算一把吃掉所有的小戶(hù)型。

這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易提高價(jià)格。一輪操作下來(lái)，不僅炒房團(tuán)賺了個(gè)盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)，貴陽(yáng)的整體房?jī)r(jià)也被抬上去了，觸目驚心。而每每說(shuō)起花果園，很多人還是忍不住唏噓。下一步，萬(wàn)科，巷隆，碧桂園大勢(shì)入侵盤(pán)州，想必盤(pán)州未來(lái)5年～涼都也會(huì)美譽(yù)天下。

二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

近年來(lái)，政府出臺(tái)了更加精細(xì)化的調(diào)控政策，并初見(jiàn)成效。從需求層面著手的政策，即限購(gòu)限貸等一定程度上減少了外來(lái)購(gòu)房者的投資比例，加上政府“限價(jià)”的根深蒂固，基本遏制住了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。2018年，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居;二是多渠道提高住房供給。只要房?jī)r(jià)“穩(wěn)控”目標(biāo)不解除，商品房?jī)r(jià)格難以大幅上漲。

三、主要穩(wěn)控措施

（一）實(shí)施住房限購(gòu)政策

為加大宏觀調(diào)控力度，在全市范圍內(nèi)暫停向在本市擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，以控制外來(lái)投資購(gòu)房需求，平衡市場(chǎng)供需，避免購(gòu)房投機(jī)及惡性循環(huán)。

（二）加強(qiáng)商品房預(yù)售管理

為引導(dǎo)市場(chǎng)的溫和轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)商品房預(yù)售行為，嚴(yán)格商品住宅許可管理，加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目備案價(jià)格監(jiān)管，加強(qiáng)商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等方面提出要求，并重新對(duì)商品房預(yù)售條件做了進(jìn)一步調(diào)整，以促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）實(shí)施土地出讓調(diào)控政策

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的高漲，土地拍賣(mài)價(jià)格居高不下，為應(yīng)對(duì)土拍價(jià)格的不斷上漲，在土地出讓中實(shí)施“限地價(jià)競(jìng)配建”措施，即溢價(jià)率達(dá)到限定值時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建保障性住房的程序，投報(bào)配建保障性住房面積最大者為中買(mǎi)人。

（四）穩(wěn)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展

一是督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)遵守政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策措施，科學(xué)合理確定申報(bào)價(jià)格，落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度。對(duì)首次開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格申報(bào)綜合考慮周邊樓盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格及申報(bào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等因素，指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理定價(jià)，防止虛高申報(bào)價(jià)格。其中對(duì)2017年起取得土地的新建商品房住房項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售備案價(jià)格審議機(jī)制，由市府辦、發(fā)改（物價(jià)）局、公安局、民政局、國(guó)土資源局、規(guī)劃建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局、市場(chǎng)監(jiān)管局、城投集團(tuán)組成房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)。二是結(jié)合新建商品房投放、銷(xiāo)售、價(jià)格等指標(biāo)的變化情況，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制簽約節(jié)奏。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽實(shí)行一月一報(bào)，提前報(bào)備網(wǎng)簽計(jì)劃，統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)、分析、籌備網(wǎng)簽指標(biāo)，合理安排和分配每個(gè)項(xiàng)目、不同業(yè)態(tài)的網(wǎng)簽量，精準(zhǔn)穩(wěn)控商品住房銷(xiāo)售均價(jià)。三是定期采集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，全面客觀反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和預(yù)期，及時(shí)科學(xué)判斷市場(chǎng)形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。

（五）強(qiáng)化監(jiān)督，維護(hù)良好市場(chǎng)環(huán)境

嚴(yán)格把關(guān)預(yù)售申報(bào)環(huán)節(jié)，做到每個(gè)項(xiàng)目實(shí)地勘察，確保工程達(dá)到預(yù)售要求，督促企業(yè)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的密切配合，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查、聯(lián)合執(zhí)法等行動(dòng)，全面規(guī)范市場(chǎng)秩序。同時(shí)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公示公告制度，進(jìn)一步加大違法違規(guī)行為的曝光力度。針對(duì)新埭、新倉(cāng)、獨(dú)山港鎮(zhèn)主要面向上海購(gòu)房群體的項(xiàng)目，基本以委托銷(xiāo)售為主，管理難度較大，我局將進(jìn)一步督促開(kāi)發(fā)企業(yè)做好委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的相關(guān)備案工作，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售人員的規(guī)范培訓(xùn)和管理。此外，對(duì)企業(yè)的基本情況、資質(zhì)條件復(fù)核、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況和依法經(jīng)營(yíng)情況等開(kāi)展一次專(zhuān)項(xiàng)清理工作，督促資質(zhì)過(guò)期或即將到期的企業(yè)及時(shí)來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)，對(duì)于部分歇業(yè)的企業(yè)，要求及時(shí)辦理注銷(xiāo)手續(xù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

（六）深化改革，多點(diǎn)培育住房租賃市場(chǎng)

一是全力做好公共租賃住房保障和棚戶(hù)區(qū)改造等工作，持續(xù)提升政府住房保障能力，確保低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。結(jié)合“最多跑一次”改革，在要素保障、企業(yè)減負(fù)、優(yōu)化服務(wù)上下功夫，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步保障租賃房源供應(yīng)量以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)符合市場(chǎng)需求。二是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策制度的完善和落實(shí)，保護(hù)租賃利益相關(guān)方的合法權(quán)益，為租賃市場(chǎng)發(fā)展提供良好的制度環(huán)境，進(jìn)一步穩(wěn)定租賃關(guān)系。同時(shí)，積極貫徹上級(jí)“租售同權(quán)”等相關(guān)政策，保障租房人的公共服務(wù)權(quán)益，從根源上推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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