房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何仍需深層調(diào)控

任儒鵬

【摘要】近年來，一些地方的房?jī)r(jià)居高不下，普通群眾買不起房，很多商品房空置，開發(fā)商為保持房?jī)r(jià)，也面臨著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需進(jìn)一步調(diào)控，要通過平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為等手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 調(diào)控政策 供需關(guān)系

【中國(guó)分類號(hào)】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)上炒房的人越來越多，一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)偏離供需平衡狀態(tài)，長(zhǎng)此以往，會(huì)導(dǎo)致越來越多有實(shí)際需求的人買不起房，更不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，旨在調(diào)控房?jī)r(jià)，引導(dǎo)公眾理性購(gòu)房，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需深層調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，其價(jià)格始終牽動(dòng)著廣大人民群眾的心。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源，是城市發(fā)展的重要組成部分，能夠拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房產(chǎn)對(duì)于普通群眾來說屬于剛性需求，但部分有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人根據(jù)各地房?jī)r(jià)的趨勢(shì)購(gòu)房、賣房，一度使房?jī)r(jià)直線上升，甚至一些城市出現(xiàn)了個(gè)別地段買不到房的現(xiàn)象。市場(chǎng)上的炒房行為越來越突出，學(xué)校、醫(yī)院、公園等附近的房?jī)r(jià)高到驚人。

房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格走向，如果房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，會(huì)加劇人們生產(chǎn)生活和行業(yè)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。例如，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)鋼筋、水泥、砂石等價(jià)格迅速提高，進(jìn)而影響整個(gè)建材行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，一旦房?jī)r(jià)跌落，這些材料的價(jià)格又會(huì)迅速下降，給人們生產(chǎn)生活造成一定的影響。

房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)之一，能夠有效拉動(dòng)內(nèi)需，但這一特點(diǎn)也是造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)重要因素。近年來，我國(guó)政府通過經(jīng)濟(jì)政策和土地政策對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施了調(diào)控，但是調(diào)控初期的效果卻不甚理想。具體來說，2003年后開始對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，但是成效不明顯。受2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)又一度十分蕭條，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一些負(fù)面影響。近年來，房?jī)r(jià)高漲后，各地政府也出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但是一些地方的房?jī)r(jià)還是居高不下，甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象，我們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)想調(diào)控成果和實(shí)際情況還有一些差距，給調(diào)控帶來極大難度。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，也是財(cái)政收入的主要來源。但是近年來房?jī)r(jià)一路飆升，購(gòu)房難的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)是一些城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，能夠拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，但實(shí)際上人們的收入水平與房地產(chǎn)價(jià)格卻不成正比，加之房?jī)r(jià)一直居高不下，給人們購(gòu)房帶來極大困難。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，正常的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，但目前我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比卻高于這個(gè)區(qū)間，極易造成房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的一項(xiàng)重要因素，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房占總房源的30%-35%，別墅、商業(yè)用房、公寓在我國(guó)總房源中占比較大。所以，我國(guó)普通群眾買不到房、買不起房。普通公眾買不起房正是目前我們需要重點(diǎn)解決的問題。

從供需雙方來看，一方面，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，造成很多商品房賣不出去；另一方面，普通群眾買不起房，而一些城市中的大部分商品房空置，開發(fā)商為保持房?jī)r(jià)，即使讓房間空置也不愿降低房?jī)r(jià)，從而造成了資源的浪費(fèi)，開發(fā)商也面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠連接投資和消費(fèi)，政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮到這兩項(xiàng)因素，通過調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格使我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

從調(diào)控政策、供需關(guān)系等方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

繼續(xù)深入實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控政策。通過調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要途徑。目前，在國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)已有所下降，取得了初步成效。但從全國(guó)范圍來看，還有很多地區(qū)的房?jī)r(jià)沒有得到有效調(diào)控，滿足不了普通居民的購(gòu)房需求。尤其是近幾年，房地產(chǎn)的快速發(fā)展使社會(huì)上形成一種炒房的風(fēng)氣，一些人通過買房和賣房獲取經(jīng)濟(jì)利益，不停上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，繼續(xù)深入實(shí)施宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)是非常有必要的。通過有效抑制房?jī)r(jià)上漲，將房?jī)r(jià)控制在正常范圍之內(nèi)，有效解決普通群眾購(gòu)房難的問題。要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。

平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。黨的十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”各地應(yīng)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策或有力舉措鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商多建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房，解決更多人買不起房、沒房住的難題。平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系需做到以下幾點(diǎn)：一是在建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)確保足夠的土地供應(yīng)，并在審批土地方面給予相應(yīng)的政策支持；二是政府應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的建設(shè)落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中，對(duì)開發(fā)建設(shè)過程進(jìn)行全程監(jiān)督，保證好房屋質(zhì)量。與此同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)完善相關(guān)政策，保障群眾的住房利益，降低人們的購(gòu)房壓力，真正實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”。

控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為。要想調(diào)控房?jī)r(jià)，就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為進(jìn)行控制，監(jiān)控和打擊不正當(dāng)購(gòu)買房地產(chǎn)的行為。房產(chǎn)稅是我國(guó)一項(xiàng)重要的稅收來源，通過對(duì)稅負(fù)進(jìn)行約束并對(duì)稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，能夠有效緩解房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，減少居民的購(gòu)房壓力，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目的。我國(guó)在優(yōu)化房產(chǎn)稅的過程中，能夠再次分配財(cái)產(chǎn)稅，還能有效緩解貧富分化的現(xiàn)象。因此，嚴(yán)格管控投資行為能夠減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

從制度保障、雙向調(diào)控的層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)交易過程中，我們應(yīng)對(duì)房屋情況有清楚了解并明確房屋的產(chǎn)權(quán)問題。房地產(chǎn)的商品屬性決定了其在交易過程中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度則能夠有效解決交易后的產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。

注重雙向調(diào)控。經(jīng)濟(jì)全球化背景下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)受到全球經(jīng)濟(jì)狀況的影響，倘若國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，也會(huì)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來一些負(fù)面影響。所以，要想使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，就要實(shí)行雙向調(diào)控。房產(chǎn)的持續(xù)升值會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上存在很多炒房的人，他們將房產(chǎn)投資作為一種快速獲利的手段，瘋狂買入，導(dǎo)致旁價(jià)虛高，住房率低、空置率高。對(duì)此，各地政府要從雙向維度進(jìn)行調(diào)控，在一二線城市，嚴(yán)控購(gòu)房資格，將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一定水平。

適當(dāng)采取房企融資解凍的方式促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。融資解凍能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)在不景氣的情況下，穩(wěn)定發(fā)展并恢復(fù)活力，符合房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。但需要注意的是，這項(xiàng)舉措不適合中小企業(yè)。

（作者為武漢理工大學(xué)博士研究生）

【參考文獻(xiàn)】

①丁杰、李仲飛等：《房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與有效性——基于信貸資源再配置的視角》，《經(jīng)濟(jì)評(píng)論》，2015年第4期。

②孫濤、鄭曉亞：《我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定與執(zhí)行——基于博弈論與激勵(lì)理論的建模分析》，《云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2015年第4期。

③韓永輝、張佐敏等：《房地產(chǎn)“限購(gòu)令”的調(diào)控機(jī)制與政策反思——基于單中心雙環(huán)城市模型的分析》，《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》，2016年第7期。

責(zé)編/劉芋藝 趙橙涔 美編/于珊