房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對

趙純才

摘要：在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險始終是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展起著非常重要的影響作用，想要保證房地產(chǎn)企業(yè)的安全經(jīng)營發(fā)展，必須重視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對進(jìn)行了闡述，旨在提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；分析；應(yīng)對

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險介紹

（一）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

從本質(zhì)上講企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就是一種微觀的經(jīng)濟風(fēng)險，同時也是企業(yè)經(jīng)濟活動之中的集中性風(fēng)險。從狹義上來看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要是說舉債籌資風(fēng)險，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險只與企業(yè)負(fù)債有關(guān)系，即：企業(yè)在沒有承擔(dān)任何債務(wù)時就不存在財務(wù)風(fēng)險。從廣義上來看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具體是指，企業(yè)的財務(wù)工作受到各種不確定因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)的收益存在誤差，從而加大企業(yè)損失，具體的風(fēng)險表現(xiàn)為：投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險以及資金回收風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點

對我國近幾年來的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點進(jìn)行了歸納，具體介紹如下：

1.按期償債風(fēng)險

現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)資金是來源與銀行貸款，其中也包含一些自有資金，但是自有資金占的比例比較低。房地產(chǎn)企業(yè)資金的特點就是投入大，回收期長，加之房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤會受到各種因素的影響，這些因素可能會造成嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

2.利率變動風(fēng)險

在市場經(jīng)濟條件下利率不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)會受到利率變動的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債時期經(jīng)營時受到通貨膨脹的影響，那么房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率就會增加，這就在一定程度上增加了企業(yè)的成本，從而降低了預(yù)期收益。

3.籌資風(fēng)險

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債時，企業(yè)在各個融資渠道上的融資困難都會增加，企業(yè)難以融資成功，最終會影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分風(fēng)險的成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

房地產(chǎn)企業(yè)項目資金來源主要由四個部分組成，分別為：金融機構(gòu)貸款、企業(yè)自有資金、預(yù)售款以及企業(yè)其他收入。通常情況下在房地產(chǎn)企業(yè)中自有資金所占的比例非常小，而負(fù)債資本所占比例非常大，占60%以上。這樣的資金結(jié)構(gòu)是不合理的，如果房地產(chǎn)企業(yè)管理者無法管控風(fēng)險，就可能出現(xiàn)不能支付到期本息的情況。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債式經(jīng)營，合理負(fù)債有利于企業(yè)發(fā)展，但是如果企業(yè)管理者決策錯誤，加之受到各種因素的影響導(dǎo)致過度負(fù)債那么房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會加大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展快，投資不合理

近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，許多人在這一行業(yè)中獲得了豐厚的利潤，導(dǎo)致很多人在沒有完全了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況下盲目跟風(fēng)，參與投資。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展時沒有對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，沒有仔細(xì)研究分析相關(guān)法律法規(guī)，導(dǎo)致投資不合理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者財務(wù)專業(yè)知識不足

在房地產(chǎn)企業(yè)中重大的財務(wù)決策權(quán)掌握在少數(shù)幾個人手中，如果某個領(lǐng)導(dǎo)者判斷失誤做出錯誤的決策，就會嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營。另外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中并不重視非重大財務(wù)事項的管理，導(dǎo)致財務(wù)管理工作不細(xì)致，財務(wù)報表無法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況，決策者無法獲得全面準(zhǔn)確的信息，最終導(dǎo)致決策失誤。

（四）國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市用地矛盾越來越嚴(yán)重，針對這一問題我國政府根據(jù)實際情況出臺了一系列土地政策。這些一系列政策會對房地產(chǎn)企業(yè)的用地成本產(chǎn)生很大的影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款，國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控必然影響房地產(chǎn)企業(yè)資金，如：銀行融資政策收緊，那么企業(yè)承擔(dān)的利息就越多，這就增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的策略

（一）充分利用社會資源，合理分配建造成本

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展的過程中應(yīng)該充分利用社會資源，對企業(yè)財務(wù)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)建造成本進(jìn)行合理分配，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，提升經(jīng)濟效益。具體可以效仿政府購買服務(wù)，對房地產(chǎn)企業(yè)的一些項目進(jìn)行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托專業(yè)的機構(gòu)對房地產(chǎn)公司事務(wù)性比較強的成本管理工作進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要隨著關(guān)注市場變化，以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行項目投資，把握客戶的實際需求，對建造成本進(jìn)行合理分配。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身運營發(fā)展情況利用信息化手段建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理制度，識別和評估房地產(chǎn)企業(yè)正常運營發(fā)展中存在的財務(wù)風(fēng)險，提前制定應(yīng)對策略。房地產(chǎn)企業(yè)在建立財務(wù)風(fēng)險管理制度時，要對企業(yè)財務(wù)報表以及相關(guān)資料進(jìn)行收集整理，對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況以及具體的財務(wù)狀況進(jìn)行分析和掌握，再結(jié)合市場風(fēng)險與相關(guān)國家政策，制定科學(xué)有效的應(yīng)對策略，降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險管理制度建立后要在實際的管理工作中查找管理制度是否存在漏洞，加強相關(guān)管理人員的管理，保證財務(wù)風(fēng)險管理制度的具體落實。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的財務(wù)管理意識

在任何一個企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)經(jīng)營管理者占據(jù)了非常重要的位置，企業(yè)經(jīng)營管理者的決策有時決定著整個企業(yè)的發(fā)展。因此，要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的財務(wù)管理意識，加強財務(wù)風(fēng)險預(yù)防和控制，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者要定期接受財務(wù)管理知識培訓(xùn)，不斷提升財務(wù)決策能力，對企業(yè)財務(wù)報表中存在的問題進(jìn)行查找，防止錯誤信息干擾財務(wù)決策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者要重視財務(wù)管理工作，要求企業(yè)相關(guān)人員嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定做好財務(wù)工作，以此加強企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。

（四）密切關(guān)注國家政策調(diào)控

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國家政策，對市場需求進(jìn)行實時掌握。這樣能夠避免企業(yè)決策與國家相關(guān)政策向違背，導(dǎo)致企業(yè)決策錯誤造成嚴(yán)重?fù)p失，還能夠在順應(yīng)國家方針政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低企業(yè)成本投入風(fēng)險，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。如：近年來國家十分關(guān)注環(huán)保問題，大力倡導(dǎo)綠色建筑。房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該開拓綠色建筑市場，采用綠色建筑材料，研究低碳建筑，以此順應(yīng)國家倡導(dǎo)綠色建筑的方針。這樣不僅能夠十分有效的降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，還能夠在一定程度上降低企業(yè)能耗成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

四、總結(jié)

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展，但是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展中存在一定的財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)發(fā)展。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對措施，首先對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵與特點進(jìn)行了說明，然后詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因制定了應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體策略，希望通過以上分析能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

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（作者單位：吉林金澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）