加拿大公寓投資要領(lǐng)

從2016年8月2日開始，溫哥華實(shí)行15%買家稅。2017年4月20日之后，包括多倫多在內(nèi)的安省大金馬蹄地區(qū)同樣開始實(shí)施15%的海外買家稅。這兩個(gè)城市價(jià)格頗高的獨(dú)立屋銷售陷入滯漲狀態(tài)，而在剛需影響下的公寓銷售卻一片火爆，價(jià)格連番上漲，筆者將詳解加拿大公寓投資的要領(lǐng)。

中國(guó)與加拿大的公寓區(qū)別

中國(guó)與加拿大的公寓有一些明顯的區(qū)別，見右表。

購(gòu)買細(xì)節(jié)

進(jìn)行加拿大公寓投資，有下列問(wèn)題需要考慮。

土地所有權(quán)

公寓常見的土地所有權(quán)是永久產(chǎn)權(quán)，所有業(yè)主共同持有。但是也有一部分公寓是業(yè)主共同向所有人租用的土地，如UBC的公寓樓就屬于這種情況，承租時(shí)長(zhǎng)為99年。從投資的角度出發(fā)，最好購(gòu)買擁有永久地權(quán)的公寓。

條規(guī)（bylaw）

公寓的bylaw是由所有業(yè)主共同制訂、所有業(yè)主和租戶都必須遵守的各種規(guī)章，如有違反，業(yè)主將面臨罰款。在決定購(gòu)買公寓之前，最好由自己的買家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仔細(xì)審閱這處公寓的bylaw。Bylaw中可能涉及與價(jià)值有關(guān)的規(guī)定有：是否允許出租、是否允許養(yǎng)寵物、是否允許年輕家庭或小孩子長(zhǎng)期居住。例如有的業(yè)主購(gòu)買公寓是為了投資，要進(jìn)行出租，如果購(gòu)買了不能出租的公寓，就會(huì)比較尷尬：想住進(jìn)去，自己覺(jué)得不合適；想租出去，公寓的bylaw又不允許，迫不得已，只好賣掉，最終遭遇各項(xiàng)交易費(fèi)用的損失。

財(cái)務(wù)狀況

公寓的財(cái)務(wù)狀況包括管理費(fèi)用、Form B和財(cái)務(wù)報(bào)表3個(gè)要點(diǎn)。

管理費(fèi)用 通常公寓的產(chǎn)權(quán)形式屬于共管，需要交納管理費(fèi)。管理費(fèi)越高則意味著該公寓的維護(hù)成本越高。如果兩處公寓其他條件相同，只是價(jià)格不同，那么共管費(fèi)用越低的公寓越具有投資價(jià)值。通常影響管理費(fèi)用的因素主要有兩個(gè)：一是公寓內(nèi)設(shè)施數(shù)量的多少，有健身房、游泳池或其他娛樂(lè)設(shè)施的公寓管理費(fèi)用較高；二是新舊程度，公寓越舊，管理費(fèi)用越高。

Form B 賣家可以由自己的經(jīng)紀(jì)人，向賣家或公寓管理公司索取一份Form B。Form B是一份證明，上面注明了strata的存款情況和各種相關(guān)規(guī)定，這些規(guī)定包括bylaw的變化情況及未來(lái)是否有重大維修等。

財(cái)務(wù)報(bào)表 閱讀管理公司關(guān)于公寓的財(cái)務(wù)報(bào)表，可以確認(rèn)所要購(gòu)買公寓單元的物業(yè)管理月費(fèi)金額及近期是否將迎來(lái)重大維護(hù)或其他大筆支出。如果存在大筆支出，費(fèi)用由買家還是賣家來(lái)承擔(dān)？通常情況下以全體居民投票表決該重大支出的日子為分界點(diǎn)。如果過(guò)戶之前決議通過(guò)，則由賣方承擔(dān)該筆費(fèi)用，否則由買方承擔(dān)。

管理水平

一般而言，公寓的共管費(fèi)用每年都會(huì)上漲，一些管理水平高的公寓，共管費(fèi)上漲的時(shí)間間隔會(huì)短一些，每次上漲的幅度也會(huì)更小一些。如果公寓年久失修或管理水平低劣，那么所有業(yè)主都將會(huì)負(fù)擔(dān)高昂的維護(hù)費(fèi)用，在必要時(shí)還會(huì)進(jìn)行額外征收。所以，購(gòu)買公寓之前，最好仔細(xì)閱讀過(guò)去兩年的會(huì)議記錄和業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄，察看是否有重大維修，每個(gè)單元所的額外維修費(fèi)用是多少。

出租管理

如果不是為了自住，那么公寓購(gòu)買后面臨的首要問(wèn)題就是如何出租。由于加拿大的法律在某些方面向租客傾斜，所以在加拿大租房，找到一個(gè)好租客非常重要。如果碰到一個(gè)經(jīng)常拖延甚至不交房租的租客，租金損失事小，最麻煩的事情在于對(duì)方被趕走之前可能出于報(bào)復(fù)心理，故意破壞業(yè)主房屋，造成公寓價(jià)值下跌。想找到一個(gè)好租客，最好留心以下事項(xiàng)。

信用記錄 從公寓樓業(yè)主和經(jīng)理人協(xié)會(huì)的網(wǎng)站下載表格，請(qǐng)申請(qǐng)租房者填表，然后查看對(duì)方的信用記錄（通常費(fèi)用為8加元）。

汽車 作為車輪上的國(guó)家，一個(gè)加拿大人如果沒(méi)有汽車，說(shuō)明對(duì)方的財(cái)務(wù)狀況可能非常糟糕，最好拒絕這樣的租客；如果對(duì)方有車，則要看對(duì)方是否愛惜他的車，車子的狀態(tài)如何，比如車窗壞了或車子磕碰之后是否維修。一個(gè)不愛惜自己車子的人，很有可能不會(huì)愛護(hù)你的房子。

公司主管的推薦信 加拿大的人際關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，通常上司不會(huì)為下屬故意隱瞞。通過(guò)上司的推薦信，業(yè)主可以了解租客是否是一個(gè)容易相處的人，以后與他打交道是否會(huì)比較融洽。

與上任房東通話 現(xiàn)任房東可能因?yàn)榧毙璋逊靠挖s走，不愿談?wù)撟饪偷膯?wèn)題。所以最好向租客索要上一任房東的電話，了解對(duì)方是否存在租金拖欠行為。

面試 可以就一些自己關(guān)心的問(wèn)題與租客面談或委托專業(yè)的租房管理公司面試。比如可以詢問(wèn)對(duì)方這些問(wèn)題：如果房子出現(xiàn)小修小補(bǔ)，對(duì)方是否愿意維護(hù)；對(duì)方如何看待每年房租上漲的幅度；對(duì)方打算在每月的什么時(shí)間交納房租。

租客找房的時(shí)間 加拿大的房租通常是按月簽約，起租時(shí)間通常是每月第一天。如果準(zhǔn)租客月初來(lái)找房，希望下個(gè)月初入住，說(shuō)明這個(gè)人做事比較有條理，對(duì)自己的財(cái)務(wù)安排也有較為明確的計(jì)劃。如果準(zhǔn)租客月底前兩天才來(lái)看房，并且打算馬上入住，那么這個(gè)人做事沒(méi)有條理，甚至有可能是被前房東趕出來(lái)，急著找房子住。

夏欣怡，澳大利亞悉尼大學(xué)商科碩士，BC省注冊(cè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)REALTOR?，專注于溫哥華島納奈莫（Nanaimo）房產(chǎn)交易