靈活運(yùn)用預(yù)約合同公證解決不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的問題探討

關(guān)鍵詞 預(yù)約合同 不動(dòng)產(chǎn)交易 公正市場(chǎng) 權(quán)利義務(wù)

作者簡(jiǎn)介：張兆平，云南省昆明市國(guó)信公證處三級(jí)公證員，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)實(shí)務(wù)法律問題。

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.278

由于預(yù)約合同的特殊性質(zhì)，使得預(yù)約合同在目前的市場(chǎng)發(fā)展中應(yīng)用的較為普遍，在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速的條件下老百姓對(duì)大量尚未取得權(quán)屬憑證的房屋有交易的需求，預(yù)約合同也就發(fā)揮著重要作用。目前我們國(guó)家對(duì)于預(yù)約合同還沒有出臺(tái)明確的管理政策，為了改善目前這種狀態(tài)，在一定程度上對(duì)其進(jìn)行約束處理，2012年3月頒布的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、備忘錄等預(yù)約合同時(shí)，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，如一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者解除預(yù)約合同并要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！边@條規(guī)定為我們辦理房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證提供了法律層面的支撐。

然而，在現(xiàn)實(shí)工作中，公證從業(yè)人員有兩種不良傾向，一種是只會(huì)一味套版，不能夠做到知其然亦知其所以然，不能夠全面了解當(dāng)事人的實(shí)際需求，充分利用自己的法律知識(shí)為當(dāng)事人解決問題，對(duì)于略有變化的公證需求就拒絕辦理；另一種是沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)大而化之，基礎(chǔ)薄弱什么都敢辦，該做的事情不做，該考慮的問題不予考慮，辦理公證沒有起到預(yù)防糾紛的作用，反而引發(fā)了新的糾紛。本文就從如何利用預(yù)約合同公證，來解決不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的相關(guān)問題來進(jìn)行實(shí)際問題的研究和討論

一、預(yù)約合同的基本知識(shí)

（一）何謂預(yù)約合同

預(yù)約是約定將來訂立一定契約之契約，其將來應(yīng)訂立之契約稱為本契約。預(yù)約合同本質(zhì)上仍是一種契約，締約當(dāng)事人以此確立合同關(guān)系，明確雙方權(quán)利義務(wù)，適用合同成立生效及履行的一般原則。根據(jù)《解釋》第2條的規(guī)定，預(yù)約合同主要包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、備忘錄等。預(yù)約合同是諾成性合同，具有極強(qiáng)的諾成性，并且只能發(fā)生于本約的締結(jié)過程中，具有一定的法律約束力。我國(guó)《合同法》奉行合同自由原則，對(duì)合同的形式以不要式主義為原則，要式主義為例外。預(yù)約合同本身即是一種合同，而且以書面形式將締約結(jié)果予以明確保存對(duì)締約當(dāng)事人雙方而言都是有所助益的，更能清楚明確的約定雙方的權(quán)利義務(wù)，有利于潛在糾紛的解決。所以對(duì)于預(yù)約合同而言宜采用書面形式。

（二）預(yù)約合同的成立及效力

1.預(yù)約合同的成立

預(yù)約合同在制定和簽署的過程中，與普通的合同簽訂流程是一樣的，想要保證預(yù)約合同可以發(fā)出其具體的效力，也需要按照普通合同的形成條件去操作，但是由于預(yù)約合同的特殊性質(zhì)，該類合同需要滿足一定的條件才會(huì)成立。第一，簽訂合同的當(dāng)事人要有合同內(nèi)容的履行能力，生活行為可以滿足合同內(nèi)容。第二，合同內(nèi)容需要明確體現(xiàn)改合同的主要作用，并要獨(dú)立設(shè)立一條可以表達(dá)合約內(nèi)容的條款。第三，保證合約內(nèi)容負(fù)荷當(dāng)事人的履行條件，設(shè)立的內(nèi)容不能違反國(guó)家的法律法規(guī)和社會(huì)道德權(quán)益。

2.預(yù)約合同的效力

預(yù)約合同在當(dāng)事人確認(rèn)合同內(nèi)容并且簽字后，該合同上的內(nèi)容就會(huì)擁有法律效力，可以對(duì)合同簽訂人員起到一個(gè)約束的作用，如果當(dāng)事人沒有按照預(yù)約合同內(nèi)容去執(zhí)行，就會(huì)受到法律的制裁。通常，當(dāng)事人簽訂該份合約后，都會(huì)按照合同的內(nèi)容去執(zhí)行，這種合同一般都是按照當(dāng)事人的實(shí)際情況來制定的，都可以完成合同上的約定內(nèi)容，并一直按照合同內(nèi)容去行動(dòng)。

（三）預(yù)約合同的違約責(zé)任

對(duì)于如何承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任問題，我們主要探討一下預(yù)約合同簽訂后一方違約，另一方能否以預(yù)約合同要求對(duì)方正式簽約的問題。關(guān)于這一問題，當(dāng)前司法實(shí)踐和理論界都存在較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同屬于合同的一種，其成立、生效、違約責(zé)任等皆應(yīng)適用合同的一般規(guī)定，且法律并未規(guī)定預(yù)約合同不可強(qiáng)制履行，由此，預(yù)約合同當(dāng)然可以強(qiáng)制履行，即一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同，對(duì)方可以憑借預(yù)約合同要求正式簽約。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同是雙方當(dāng)事人對(duì)如期訂立本約的一種約定，其標(biāo)的不同于一般合同標(biāo)的，不可套用一般合同的相關(guān)規(guī)定，而且預(yù)約合同違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的設(shè)立目的基本相同，前者是為了促進(jìn)本約的訂立，后者是為了促使合同的成立，都屬于“先合同責(zé)任”，其責(zé)任承擔(dān)形式也應(yīng)與締約過錯(cuò)責(zé)任相同，故一方違反預(yù)約合同后，對(duì)方不可申請(qǐng)強(qiáng)制履行，即不可憑借預(yù)約合同要求正式簽約。

筆者認(rèn)為，這是我國(guó)司法解釋第一次提及預(yù)約合同違約責(zé)任，對(duì)于解決預(yù)約合同的違約責(zé)任也有一定的指引作用。能否憑借預(yù)約合同要求正式簽約應(yīng)分兩種情況區(qū)別對(duì)待。

（四）協(xié)議各方簽署預(yù)約合同的原因探析

預(yù)約合同的締約當(dāng)事人普遍認(rèn)為預(yù)約合同具有擔(dān)保功能，如締約當(dāng)事人需要交易的不動(dòng)產(chǎn)尚有法律明確規(guī)定不能夠交易的情形，也可以是事實(shí)上的事由，如締約當(dāng)事人需要交易的不動(dòng)產(chǎn)尚有諸如尚未取得權(quán)屬證明等現(xiàn)實(shí)不能夠交易的情形，這就會(huì)造成合同內(nèi)容不符合當(dāng)事人的生活行為，所以，先進(jìn)行預(yù)約性合同的簽訂，可以在以后對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行行為上的約束，該合同也是有效的。

二、預(yù)約合同的特殊案例介紹

案例：運(yùn)用好賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書公證及保證擔(dān)保等多種手段，有效保障交易的安全。

李某欲購(gòu)買沈某、陳某共同所有的坐落于昆明市西山區(qū)永昌街道辦事處馬家社區(qū)金坤尚城ⅡXX號(hào)房屋，雙方對(duì)于房屋總價(jià)及房款的支付方式、房屋的交付時(shí)間等均已經(jīng)協(xié)商一致。在雙方確定交易細(xì)節(jié)的時(shí)候，李某才得知沈某、陳某尚未取得上述房屋的權(quán)屬證書，僅有與開發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及相關(guān)票據(jù)、接房憑證，買方李某擔(dān)心付款會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，決定要終止交易。得知當(dāng)事人的情況后，我們審查了雙方的相關(guān)材料，認(rèn)為當(dāng)事人的情況完全符合簽訂房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同的條件，建議雙方可以通過簽訂房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同的方式來完成相應(yīng)的交易。

在協(xié)商的過程中，買方李某考慮到付款后，如賣方沈某、陳某違約，則面臨著繁瑣的訴訟糾紛，自己的合法權(quán)益也不能夠得到有效的保障。我們?cè)儐柈?dāng)事人各方的需求后，建議雙方可以向我處申請(qǐng)辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的購(gòu)房款返還協(xié)議公證，此項(xiàng)公證的優(yōu)勢(shì)在于通過對(duì)雙方簽署的購(gòu)房款返還協(xié)議賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，可以有效保障在買方付款后，賣方履行相應(yīng)的義務(wù)，如賣方不履行義務(wù)，買方可以向公證處主張簽發(fā)執(zhí)行證書，憑賦予了強(qiáng)制執(zhí)行效力的購(gòu)房款返還協(xié)議《公證書》和相應(yīng)的《執(zhí)行證書》，買方可以直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

本案中，買方李某接受了公證員的建議，決定通過辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同公證及具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的購(gòu)房款返還協(xié)議公證的方式來完成雙方的房屋轉(zhuǎn)讓行為，但還是擔(dān)心如果賣方違約，憑相應(yīng)文書向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，賣方?jīng)]有實(shí)際償還能力，而造成無法實(shí)現(xiàn)自身相應(yīng)的權(quán)利，鑒于此，我們建議由賣方的親屬進(jìn)行保證擔(dān)保，在賣方無法履行義務(wù)時(shí)，買方可以主張保證人履行相應(yīng)的償還義務(wù)，最終，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商，由賣方沈某、陳某的父母陳某某、白某提供了保證擔(dān)保，在賣方沈某、陳某無力賠償所收取的首付款項(xiàng)時(shí)，由其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這樣的多重保障組合拳有效保障的交易安全，得到了當(dāng)事人的充分認(rèn)可。

三、不斷拓展預(yù)約合同市場(chǎng)，是解決不動(dòng)產(chǎn)公證困局的一把鑰匙

（一）市場(chǎng)的基本情況分析

在昆明的二手房交易領(lǐng)域，多年以來都在辦理房屋買賣合同公證，但是因?yàn)樯嫦印皬?qiáng)制公證”的問題，一直以來被主管機(jī)關(guān)和老百姓所垢病，現(xiàn)階段更是由于網(wǎng)簽系統(tǒng)的推廣和交易流程的變化，而使得房屋買賣合同公證面臨著越來越多的挑戰(zhàn)，如何順應(yīng)、適應(yīng)市場(chǎng)變化，堅(jiān)守住二手房交易領(lǐng)域的公證市場(chǎng)陣地，這是我們每一名昆明涉及二手房交易領(lǐng)域公證員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。筆者認(rèn)為，從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況看，只有真正使辦理的公證有價(jià)值，以公證法律服務(wù)贏得當(dāng)事人的認(rèn)可，而不是依賴主管機(jī)關(guān)的強(qiáng)制要求，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰。相較于辦理房屋買賣合同公證而言，當(dāng)事人對(duì)辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同公證的接受程度更高。在當(dāng)事人看來，辦理房屋買賣合同公證只是為了完成交易，有的時(shí)候僅僅是因?yàn)橄嚓P(guān)部門的要求而不得已而為之，而辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同公證則在一定時(shí)期內(nèi)保障了交易完全，更能夠體現(xiàn)公證預(yù)防糾紛、保障安全的價(jià)值。

（二）轉(zhuǎn)變觀念，積極拓展、開發(fā)預(yù)約合同的公證市場(chǎng)

從狹義上講，房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同是確定將來雙方締結(jié)房屋買賣合同的契約，相較于房屋買賣合同而言其最主要的特點(diǎn)就是受市場(chǎng)、時(shí)間等因素的影響較大，房屋買賣合同一般數(shù)月就能夠履行完畢，而且涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)完成，相關(guān)的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)確定，不會(huì)發(fā)生變化；而房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同的履行短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年，受市場(chǎng)變化等客觀因素的影響較大，更需要我們將細(xì)節(jié)考慮周全，一般情況下要特別注意以下幾個(gè)因素：（1）房屋的交付時(shí)間；（2）余款的支付方式、原則；（3）裝修款項(xiàng)的處理方式和原則；（4）違約責(zé)任的約定；（5）辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間或原則等等，只有充分考慮這些因素，才能夠有效的避免糾紛的產(chǎn)生和發(fā)生。

四、實(shí)務(wù)思考

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的逐步變化，人們對(duì)交易方式、交易機(jī)會(huì)和交易成本的考量也逐步趨于具體、全面，我們辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同公證應(yīng)跟隨時(shí)代的步伐，體現(xiàn)進(jìn)步的交易理念，真正做好促進(jìn)交易、保護(hù)交易的工作。筆者認(rèn)為，在實(shí)務(wù)中我們應(yīng)當(dāng)注重以下兩點(diǎn)：

（一）房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)包括房屋買賣合同的主要條款

1.預(yù)約合同與定金協(xié)議的區(qū)別。

2.預(yù)約中是否包含將來本約的主要條款，對(duì)于預(yù)約的效力影響很大。

（二）房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同可以考慮對(duì)強(qiáng)制締約內(nèi)容進(jìn)行約定

對(duì)于辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同公證的雙方當(dāng)事人來說，有的會(huì)在辦理完公證之后就履行房款的支付和房屋的交付等主要義務(wù)，這就使得強(qiáng)制締約成為可能，在這樣的情況下協(xié)議中對(duì)強(qiáng)制締約內(nèi)容進(jìn)行約定是保障交易安全最有效的手段，有了強(qiáng)制締約的約定后，合同中的主要內(nèi)容已經(jīng)具備了相關(guān)的法律效益，與原來的合同作用是一樣的。在實(shí)際應(yīng)用的過程中，該合約中的一些內(nèi)容可能沒有制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定的某些規(guī)定并沒有在國(guó)家的法律上體現(xiàn)，只是進(jìn)行形式上的一種約束，但是只要雙方的簽訂人員都會(huì)積極的按照合同中的內(nèi)容去執(zhí)行，并且是的律法完善后也會(huì)對(duì)合同進(jìn)行補(bǔ)充或者對(duì)相關(guān)合約進(jìn)行解釋，該種預(yù)約合同也會(huì)和正常的合同一樣具有同等的法律效力。所以，即使簽訂了強(qiáng)制締約合同，合同的內(nèi)容可能不符合當(dāng)事人實(shí)際的生活狀況，如果一方出現(xiàn)違約的情況，也會(huì)按照合約內(nèi)容去執(zhí)行，對(duì)于保障交易的安全會(huì)起到很好的作用。

五、結(jié)語

環(huán)境在不斷的發(fā)生變化，如果思想還是一成不變，就很難適應(yīng)環(huán)境變化的需要，也就勢(shì)必要被環(huán)境所淘汰。適者生存是自然法則?！督忉尅芬呀?jīng)為我們辦理房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證提供了法律層面的支撐，我們只有運(yùn)用好這個(gè)支撐，在實(shí)際工作中不斷探索，去尋求不動(dòng)產(chǎn)公證突圍的突破口，解決好現(xiàn)實(shí)工作中所面臨的困難和問題，迎來不動(dòng)產(chǎn)公證領(lǐng)域的春天。