物業(yè)管理中酬金制和包干制的對(duì)比分析

文| 蒙劍忠

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，酬金制模式因其透明性、平等性等因素越來越被廣大物業(yè)管理單位和業(yè)主所認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。本文通過對(duì)酬金制與包干制的對(duì)比分析，讓大家更加清楚的了解酬金制是物業(yè)管理健康可持續(xù)發(fā)展的必然。

酬金制與包干制的內(nèi)涵

1.酬金制的內(nèi)涵。酬金制，主要是指物業(yè)管理單位收取一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，另外的費(fèi)用按照合同約定進(jìn)行支出，當(dāng)出現(xiàn)支出的不足或者有結(jié)余的情況下，都是由業(yè)主自行不足或者退回的一種物業(yè)計(jì)費(fèi)的制度。在一定程度上酬金制也屬于實(shí)報(bào)實(shí)銷的模式，物業(yè)管理的單位是和業(yè)主進(jìn)行雙方的協(xié)定后進(jìn)行預(yù)收費(fèi)，在年底按照實(shí)報(bào)實(shí)銷的情況進(jìn)行多退少補(bǔ)。酬金制模式下，物業(yè)管理的單位代收的部分支出屬于代收性質(zhì)的，在納稅的時(shí)候這部分是不需要納稅的，這對(duì)于物業(yè)管理單位而言直接降低了成本，促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展。

2.包干制的內(nèi)涵。包干制模式下，在業(yè)主和物業(yè)管理單位之間有著約定的義務(wù)和責(zé)任，而這種義務(wù)和責(zé)任是有一個(gè)固定的額度。這種模式主要是物業(yè)管理單位按照政府給予的指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行收費(fèi)的一種模式，但是一旦市場(chǎng)行情等因素發(fā)生變化，預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的情況下，物業(yè)管理單位就會(huì)出現(xiàn)虧損的可能性就大大提升了。

酬金制與包干制的優(yōu)劣勢(shì)的對(duì)比分析

1.酬金制的優(yōu)劣勢(shì)分析。（1）酬金制的優(yōu)勢(shì)。首先，對(duì)于物業(yè)和業(yè)主雙方的利益可以得到有效的保護(hù)。在酬金制的模式下，業(yè)主在支付的物業(yè)費(fèi)與得到的服務(wù)是同等的，企業(yè)的利潤(rùn)也是可以得到保障的。而在包干制模式下，物業(yè)企業(yè)為了獲得更多的利潤(rùn)，就會(huì)降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)期下去，業(yè)主應(yīng)該享受的服務(wù)得不到保障，就會(huì)對(duì)物業(yè)失去信心，物業(yè)企業(yè)發(fā)展也會(huì)受損。其次，酬金制使得物業(yè)的收費(fèi)和服務(wù)更加透明化，利于物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展。酬金制模式下，業(yè)務(wù)繳納的物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人員編制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)的使用等都會(huì)有明確的規(guī)定，而且是經(jīng)過業(yè)主同意的以合同的形式進(jìn)行科學(xué)化管理的，使得業(yè)主更加的放心，服務(wù)更加的靈活，為物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)展提供了更加良好的理論和實(shí)踐依據(jù)。最后，酬金制模式可以有效的減少物業(yè)企業(yè)的賦稅，利于物業(yè)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的稅法，成本是不需要納稅的，管理費(fèi)用是需要納稅的。而酬金制模式可以有效的將其中一部分劃為成本，只業(yè)務(wù)約定的服務(wù)費(fèi)才作為管理費(fèi)用納稅，這樣可以有效減少物業(yè)企業(yè)的賦稅，減少其成本，保障物業(yè)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展。（2）酬金制的劣勢(shì)。首先，酬金制模式下對(duì)于物業(yè)管理的財(cái)務(wù)有嚴(yán)格的審計(jì)和監(jiān)管，這就要求其員工和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一定程度的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。其次，酬金制下，物業(yè)和業(yè)主雙方的利益是相輔相成的，同時(shí)也是和物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)一致的。有的物業(yè)為了有效提高自己的利潤(rùn)而加大物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和支出，提高了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而為業(yè)務(wù)著想合理進(jìn)行收費(fèi)，在保障服務(wù)的基礎(chǔ)上縮減開支的物業(yè)管理企業(yè)目前還是很欠缺的。

2.包干制的優(yōu)劣勢(shì)分析。（1）包干制的優(yōu)勢(shì)。首先，包干制模式比酬金制來說，執(zhí)行起來更加的簡(jiǎn)單，而且不需要業(yè)主有專業(yè)的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可，同時(shí)，也避免了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)的審計(jì)和監(jiān)督，利于物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)單行事。其次，包干制模式下，為了更好的提升物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)，物業(yè)企業(yè)會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理方法和服務(wù)的創(chuàng)新管理，利于物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展。（2）包干制的劣勢(shì)。首先，包干制模式下，物業(yè)管理企業(yè)為了獲得更高的利潤(rùn)，很多都是以降低自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方法來做的，這樣不利于物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。其次，包干制模式下，物業(yè)管理在經(jīng)費(fèi)不足的情況下，對(duì)于物業(yè)中的設(shè)施的維修和保養(yǎng)經(jīng)常出現(xiàn)視而不見的情況，這樣不利于物業(yè)管理發(fā)展的同時(shí)，對(duì)于小區(qū)的管理的設(shè)備等都會(huì)降低其壽命和使用價(jià)值，不利于物業(yè)的管理。最后，包干制模式下，物業(yè)管理水平和服務(wù)的不斷降低了獲得更加的利潤(rùn)的同時(shí)，失去了業(yè)主的認(rèn)可和支持，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是致命的。

物業(yè)管理酬金制模式應(yīng)用的條件

1.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主酬金制模式的學(xué)習(xí)或者培訓(xùn)。酬金制的應(yīng)用是以業(yè)主對(duì)酬金制管理的認(rèn)可為基礎(chǔ)條件的。只有在業(yè)務(wù)認(rèn)可和了解的基礎(chǔ)上才能做到對(duì)物業(yè)管理的有效監(jiān)督和財(cái)務(wù)審計(jì)，確保業(yè)主與物業(yè)管理者之間可以有效溝通和理解，促進(jìn)酬金制模式在物業(yè)管理中的應(yīng)用。

2.建立相關(guān)的監(jiān)控管理機(jī)制。酬金制模式更主要的是在收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，確保對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量，這種質(zhì)量的保證就需要相關(guān)的監(jiān)控管理機(jī)制來進(jìn)行有效的約束，光靠物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)和自覺是很難做到。只有建立有效的監(jiān)控管理機(jī)制，執(zhí)行協(xié)商、仲裁等一系列機(jī)制來進(jìn)行管控才能確保酬金制的有效應(yīng)用。

3.財(cái)務(wù)透明的制度。酬金制模式下，財(cái)務(wù)透明是基本的條件，只有財(cái)務(wù)透明才能有效的確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的利益都得到有效的保障，才能讓業(yè)主參與到物業(yè)管理的過程中來，確保酬金制的有效應(yīng)用。

[1]張一民,施引曙,褚錫耀.迎接真正酬金制的到來——對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格放開的思考[J].2015(3):11-13.

[2]劉政.物業(yè)管理酬金制與包干制比較[J].物業(yè)管理,2015(7):73-75.