關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率問題的幾點思考

劉軍

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要行業(yè)之一。實行“營改增”也已經(jīng)是不可避免的一種趨勢。但是由于房地產(chǎn)業(yè)的根本性質(zhì)與其他企業(yè)不同，具有特殊性。因此就使得在實行“營改增”的過程中需要對很多問題進行探索，如何正確的選擇稅率正是其中的問題之一。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 營改增 稅率

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的必要性

“營改增”前我國在房地產(chǎn)業(yè)所征收的營業(yè)稅為5%，依據(jù)規(guī)定，這些營業(yè)稅歸為地方稅的范圍，也就是作為地方性政府的主要收入來源之一。因此，房地產(chǎn)業(yè)所支付出的稅收在很大程度上決定了我國地方政府經(jīng)濟的地位。但是房地產(chǎn)業(yè)存在著重復(fù)征收營業(yè)稅的問題。排除讓出一級市場而獲取到的土地不需要承擔相應(yīng)的營業(yè)稅之外，其他的建設(shè)費用都需要在繳付營業(yè)稅，而房地產(chǎn)在銷售的過程中需要再一次的征收營業(yè)稅。這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在許多環(huán)節(jié)中都需要繳付相關(guān)稅收，流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)越多次數(shù)越多，重復(fù)征稅也就更加的嚴重。長此以往，房地產(chǎn)業(yè)在繳納相應(yīng)的稅收上就需要花費大量不必要的金錢，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除此之外，無論是部門還是個人在購買房后，在后期交易中是沒有辦法將增值的稅收額進行稅額抵扣的。因此，在這種營業(yè)稅以及增值稅并存的情況下，房地產(chǎn)業(yè)需要負擔相當大壓力的稅收。而征收的企業(yè)同樣也導(dǎo)致了上游以及下游的產(chǎn)業(yè)稅收額抵扣途徑的阻斷，無法發(fā)揮增值稅本該發(fā)揮的有效作用。因此房地產(chǎn)業(yè)就迫切的需要進行“營改增”，只有這樣房地產(chǎn)業(yè)才能夠隨著“營改增”的推進，將各個房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的許多相關(guān)行業(yè)歸入增值稅收的范圍之內(nèi)。例如：工程設(shè)計、建筑安裝勘察以及交通運輸、廣告創(chuàng)意等等?？偠灾?，“營改增”的實施是大勢所趨，順理成章。

二、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率所存在的問題

（一）建筑業(yè)“營改增”后使稅負轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)

我國因為建筑材料市場尚且還不具備足夠的規(guī)范性，使得不能夠提供相關(guān)的增值稅專用發(fā)票，另一方面在很大程度上稅收的轉(zhuǎn)嫁性會使得有增值稅發(fā)票的供應(yīng)商供貨價格相應(yīng)偏高些，這也就進一步的增加了房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅負。在建筑企業(yè)中人工成本可達到百分之二十到百分之三十。但是這些費用沒有辦法進項稅額抵扣。會轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致更大程度增加房地產(chǎn)業(yè)的稅負。除此之外，建筑企業(yè)在機械設(shè)備成本中的費用主要占到總造價的百分之二到百分之二點五，在“營改增”后增值稅率主要是為百分之十七。相比于以前，稅負在很大程度上進行了增長。這些所增長的稅負有著很大的概率會對房地產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的建筑所需要的成本在被動的情況下大幅度的增加。這是房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率所存在的第一個問題。

（二）資產(chǎn)負債表和利潤表受到影響

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展尚且還不均衡，“營改增”的執(zhí)行在一些經(jīng)濟水平較落后，經(jīng)濟發(fā)展速度較緩慢的區(qū)域會面對著很大的挑戰(zhàn)和阻力。但是，另一方面投資房地產(chǎn)業(yè)的主體非常的多元化，并且其方面的結(jié)構(gòu)也有所不同，如：資本、融資、規(guī)模等等。對于許多企業(yè)來說百分之十一的稅率是相當高的，有部分企業(yè)現(xiàn)如今已經(jīng)出現(xiàn)了稅負增加的情況，導(dǎo)致稅負增加的主要原因是稅率過高以及難以抵扣。在“營改增”的政策實施之后，房地產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)增值稅率普遍比以前要高百分之三到百分之五，這樣就使得企業(yè)的稅收負擔增加。其次是房地產(chǎn)企業(yè)并不是所有都能夠取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，這就使得部分的進項不能夠進行抵扣，明顯的增加了房地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔。除此之外，在“營改增”執(zhí)行之后，往往因為增值稅作為一種價外稅，使得房地產(chǎn)業(yè)在確定相應(yīng)收入的時候，要將所獲得的收入中相關(guān)包括增值稅進行相應(yīng)的刪除。這從某種方面來看，跟房地產(chǎn)業(yè)所要繳納營業(yè)稅的時間上來看，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)額收入會降低，這就直接的對房地產(chǎn)業(yè)的利潤表產(chǎn)生影響。這是房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率所存在的第二個問題。

三、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率所存在的問題的解決方法

（一）加大對稅收籌劃的工作力度

房地產(chǎn)業(yè)需要通過對“營改增”的相關(guān)信息進行充分的了解和分析，對于增值稅的相關(guān)材料以及不動產(chǎn)進項稅額的分期抵扣內(nèi)容等等進行深入的了解和分析。做好提前的準備工作，做好籌劃和管理的相關(guān)工作。房地產(chǎn)業(yè)可以根據(jù)自身企業(yè)發(fā)展的實際情況，科學(xué)的制定相對的稅收優(yōu)惠策略來執(zhí)行方案，也可以通過對專業(yè)機構(gòu)的聘請等等外界手段，來使得企業(yè)能夠最大程度的享受到稅制改革后國家的紅利，以此來推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）重視增值稅發(fā)票

因為正規(guī)的增值稅專用發(fā)票能夠進行相應(yīng)的抵扣，這樣就可以進一步的降低房地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔。因為，增值稅發(fā)票在房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃中扮演著至關(guān)重要的角色。所以，這就要求房地產(chǎn)業(yè)需要對增值稅票加以重視。因為增值稅發(fā)票所劃定的內(nèi)容范圍很廣泛，就要求房地產(chǎn)業(yè)需要規(guī)定相應(yīng)的制度進行合理有效的管理。

除此之外，在材料的采購方面，對于哪些部分能夠進行相應(yīng)發(fā)票抵扣都需要能夠在第一時間進行適當?shù)陌盐?。房地產(chǎn)業(yè)需要加強對會計核算管理，確保企業(yè)的相關(guān)財務(wù)賬務(wù)以及稅收支付等情況都要有明確的記錄以及相關(guān)的憑證，以此來確保房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動以及財務(wù)管理的核算可以得到最大的匹配程度，以此來促進企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

總而言之，隨著我國市場經(jīng)濟快速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”已經(jīng)成為一種不可避免的趨勢。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在進行營改增后依舊存在許多的問題，尤其在稅率方面。例如：建筑業(yè)“營改增”后使稅負轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)負債表和利潤表受到影響等等。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的實際情況，深入的分析問題，加大對稅收籌劃的工作力度，重視增值稅發(fā)票，對企業(yè)進行有效的管理。讓“營改增”的實施能夠發(fā)揮其真正的作用，促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，確保房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。