我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題及對(duì)策研究

(四川大學(xué) 四川 成都 610041)

截止2016年底，我國(guó)65歲以上人口約1.32億人，占總?cè)丝诘?.7%。另?yè)?jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，我國(guó)的老年人口會(huì)以每年超過(guò)800萬(wàn)人的速度增加，至2050年，我國(guó)老年人口約為4.3億人，占總?cè)丝诘?0.8%，其中80歲以上的老人將超過(guò)1億。我國(guó)人口老齡化的進(jìn)一步加劇，為養(yǎng)老設(shè)施和相關(guān)服務(wù)業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要方向。

開(kāi)發(fā)主體涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，且多環(huán)節(jié)參與。從已經(jīng)推出或者規(guī)劃的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目來(lái)看，已經(jīng)初步形成適應(yīng)于不同年齡階段和不同健康水平的老年住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品多元化供給模式已初步形成。根據(jù)老年人健康狀況與意愿可分為老年養(yǎng)生社區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老院、獨(dú)居式住宅、護(hù)理院5大類(lèi)；按時(shí)間長(zhǎng)短又可分為常住型和短住型，產(chǎn)品模式已基本滿(mǎn)足當(dāng)下養(yǎng)老需求。

養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈初具模型主要包括養(yǎng)老地產(chǎn)供給雙方與政府監(jiān)督方面，涵蓋的機(jī)構(gòu)包括政府機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、其他投資者以及消費(fèi)群體等。

一、盡管我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)在以上方面初具雛形，但仍然存在相當(dāng)?shù)淖璧K問(wèn)題

(一)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)多種運(yùn)營(yíng)模式并存，盈利渠道尚未成熟

目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型眾多，盈利模式上也呈現(xiàn)出繽紛多彩的局面。主要有以下幾種：①養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售型，與傳統(tǒng)住宅銷(xiāo)售一樣，通常是借助養(yǎng)老地產(chǎn)之名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)小，是目前較普遍的盈利模式；②養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售+回購(gòu)，即出售住宅產(chǎn)權(quán)，然后開(kāi)發(fā)商逐年回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，回購(gòu)資金用于老人的養(yǎng)老費(fèi)和醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用；③養(yǎng)老地產(chǎn)租售并舉，常見(jiàn)于新建的綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)社區(qū)，配建適老住宅面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，利用商業(yè)配套設(shè)施持有經(jīng)營(yíng)；④養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)員出租制，即會(huì)員以押金或者一次性入會(huì)的形式，保障養(yǎng)老公寓床位，繳納年費(fèi)與日常消費(fèi)和護(hù)理費(fèi)用即可。由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資金額大，回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老住宅市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式大體上仍是延續(xù)買(mǎi)地、建房、賣(mài)房，只是借助養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，增添一些常規(guī)的醫(yī)療服務(wù)，與普通住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售區(qū)別不大。

(二)養(yǎng)老地產(chǎn)缺口大，配套服務(wù)設(shè)施供給不足

隨著我國(guó)老齡化人口增速，我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也日益增大。目前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨巨大缺口為：其一，養(yǎng)老地產(chǎn)總量不足，雖然無(wú)論養(yǎng)老地產(chǎn)數(shù)量還是品類(lèi)都有一定提升，但由于養(yǎng)老需求眾多，總體還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且產(chǎn)品分布很不平衡；其二，養(yǎng)老地產(chǎn)覆蓋面有失平衡，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)品類(lèi)眾多，但大多面向較高收入人群，一般性收入人群很難享受服務(wù)，不能滿(mǎn)足差異化需求供給；其三，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)與客戶(hù)真實(shí)需求差異較大，很多開(kāi)發(fā)商為了搶占市場(chǎng)，對(duì)真實(shí)的養(yǎng)老需求調(diào)研不足，不能恰當(dāng)?shù)匕盐震B(yǎng)老需求。除了硬件設(shè)施存在諸多問(wèn)題外，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也比較匱乏，不僅僅是養(yǎng)老住宅運(yùn)營(yíng)管理人才和專(zhuān)業(yè)的服務(wù)人員匱乏，而且大多數(shù)開(kāi)發(fā)商往往看重養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)量及資金周轉(zhuǎn)效率，忽視了養(yǎng)老服務(wù)及運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，難以保證真實(shí)的養(yǎng)老需求。

(三)產(chǎn)業(yè)政策落實(shí)不夠，融資渠道制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

完善的產(chǎn)業(yè)扶持政策是推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)順利發(fā)展的重要保障。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策尚不健全，養(yǎng)老住宅配套政策法規(guī)體系尚未建立，政府對(duì)于養(yǎng)老住宅沒(méi)有統(tǒng)一的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)監(jiān)管不力。時(shí)下，不良開(kāi)發(fā)商常利用政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持優(yōu)惠政策，拿到地后建造成普通住宅銷(xiāo)售進(jìn)而盈利；養(yǎng)老住宅項(xiàng)目與普通地產(chǎn)項(xiàng)目界限模糊，政府監(jiān)督體系不到位，養(yǎng)老地產(chǎn)扭曲現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性事業(yè)，投資回報(bào)期長(zhǎng)，資金占比高，流動(dòng)性差，自身盈利能力弱，對(duì)資本市場(chǎng)吸引不大，而且，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚不明確，很難吸引大量的投資建設(shè)主體參與。

二、基于此，為了合理有序地推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，筆者認(rèn)為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)可有如下完善對(duì)策

(一)深化各參與主體合作機(jī)制，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、創(chuàng)新盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般性住宅地產(chǎn)，無(wú)論其建設(shè)主體、接收主體還是盈利模式都有其特殊性。當(dāng)前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)主體間雖有合作，但銜接效果較差，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)尚未形成，盈利模式也在探索之中。未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)要依據(jù)中國(guó)特色并充分借鑒諸如美國(guó)、日本的各參與主體合作與產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分的成功經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)各參與主體之間的良性合作，充分發(fā)揮各主體的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)中的溝通，探索新的開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式。要積極鼓勵(lì)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)主體對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)積極細(xì)分，打造多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)鏈條，充分滿(mǎn)足不同年齡階段、不同收入情況、不同健康程度的老年人養(yǎng)老的需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及到老年人衣食住行生活的各個(gè)方面，老年文化、旅游、教育、康復(fù)器械、娛樂(lè)、保健等都將獲益于整體行業(yè)的發(fā)展，為此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成除了緊密結(jié)合直接相關(guān)主體外，還應(yīng)充分考慮衍生產(chǎn)業(yè)，積極推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)合作。

(二)創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，助推養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

資金是推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的前提。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要是開(kāi)發(fā)單位銀行貸款，即便是開(kāi)發(fā)單位與金融機(jī)構(gòu)諸如保險(xiǎn)公司、證券公司等合作，但資金量占比微乎其微，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，整合資源多，需要的資金量大，而流動(dòng)性較差，盈利能力不足，目前傳統(tǒng)的融資模式不能滿(mǎn)足對(duì)其資金的需要，資金的不足在一定程度上限制了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)下，除了政府加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)直接或者間接的支持外，還應(yīng)創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道。相比美國(guó)，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了政府財(cái)政支持、銀行貸款外，還可以向社會(huì)融資、募集等，融資渠道非常廣泛，可以借鑒。政府應(yīng)積推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)資金供給的創(chuàng)新，通過(guò)政策引導(dǎo)逐步開(kāi)放市場(chǎng)限制，鼓勵(lì)民間資金進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，探索諸如PPP模式、資產(chǎn)證券化等新型融資模式，還可以通過(guò)吸納海外基金、地產(chǎn)投資信托基金、養(yǎng)老基金保險(xiǎn)公司、資產(chǎn)證券化等融資模式，滿(mǎn)足養(yǎng)老住宅融資的需要。

(三)加快行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與監(jiān)管，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)整體比較混亂，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，市場(chǎng)監(jiān)督體系亦不健全。大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)只是出于概念，與實(shí)際的養(yǎng)老功能相差甚遠(yuǎn)。政府應(yīng)加快對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，并加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度。應(yīng)積極抽調(diào)專(zhuān)家、學(xué)者以及養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)推動(dòng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)入制度、違規(guī)懲罰措施等進(jìn)行制定，并組建標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)入制度執(zhí)行落實(shí)監(jiān)督小組，形成完善的監(jiān)管體系，努力構(gòu)建政府監(jiān)管、企業(yè)自檢、公眾監(jiān)督舉報(bào)的三級(jí)監(jiān)管體系，對(duì)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)中的不法行為要嚴(yán)懲不貸，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

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