網(wǎng)簽在二手房買賣中法律效果之再厘定

文/王紅

近年來，因網(wǎng)簽而導致的合同糾紛不斷增多，政策與法律之關系、行政手段與司法手段之關系往往是該類案件的爭議焦點。本文以網(wǎng)簽在二手房買賣中的法律效果為核心，闡述行政手段與司法手段的關系，并提出相關問題的解決方案，以期更好地發(fā)揮網(wǎng)簽的作用，促進房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展。

一、問題的提出

王某、張某與房屋中介甲公司共同簽訂《房屋買賣居間合同》，約定了房屋的價格、網(wǎng)簽時間、付款方式和違約責任等條款。王某從甲公司處得知，張某屬限購對象，但甲公司稱，可以保證于網(wǎng)簽之日前使其符合限購條件。王某在《房屋買賣居間合同》上簽字。

三方簽訂該《房屋買賣居間合同》后，張某依約支付了定金。到了約定進行網(wǎng)簽之日，王某得知張某仍屬于限購對象，遂向張某發(fā)出了解除合同的通知并將定金返還給張某。張某以王某違反定金合同為由將王某訴至法院，要求王某賠償雙倍定金之差額。

法院經(jīng)審理認為，該案的爭議焦點為：王某未依約進行網(wǎng)簽的行為是行使法定解除權還是違約？在買受人不具備購房條件的情況下，雙方能否實施網(wǎng)簽行為？對此，雙方均到涉案房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心的服務窗口進行了專項咨詢，但雙方咨詢的結果卻大相徑庭。張某的咨詢結果是：盡管不符合購房條件，但不影響網(wǎng)簽。王某咨詢的結果卻是：如果不符合購房條件，則不能進行網(wǎng)簽，即便實施了網(wǎng)簽，該網(wǎng)簽也是沒有任何意義的，因為對購房人是否符合限購對象的審查是在雙方網(wǎng)簽時進行的，如果在網(wǎng)簽時為限購對象，則不能辦理過戶登記。只有在重新進行網(wǎng)簽后，方能再辦理過戶登記。

從上述案件中我們可以看出，該糾紛的產(chǎn)生源于對網(wǎng)簽之法律效果的認定不同。房屋登記部門對該問題有不同的理解，導致司法機關無法從行政機關得到依據(jù)，只能從法理上進行分析，作為解決該問題的切入點。

二、網(wǎng)簽在二手房買賣中的法律效果

“網(wǎng)簽”即“網(wǎng)上簽約”的簡稱,是與傳統(tǒng)的現(xiàn)實交易相區(qū)別的一種簽約方式，即房產(chǎn)主管部門設立了一個網(wǎng)絡交易平臺，當事人就二手房買賣的內(nèi)容經(jīng)協(xié)商達成一致后，通過在網(wǎng)絡交易平臺上簽約的形式完成交易。

在房屋買賣中根據(jù)房屋出售的次數(shù)，網(wǎng)簽分為一手房買賣中的網(wǎng)簽和二手房買賣中的網(wǎng)簽。一手房網(wǎng)簽和二手房網(wǎng)簽最大的區(qū)別在于：一手房網(wǎng)簽后需要到房屋登記管理部門進行備案，起到確權的效果，而二手房買賣不存在備案。因此，二手房網(wǎng)簽的法律效果不同于一手房網(wǎng)簽。鑒于一手房網(wǎng)簽和二手房網(wǎng)簽的區(qū)別，本文立足于二手房網(wǎng)簽之法律效果的研究。筆者認為，網(wǎng)簽在二手房買賣中的法律效果體現(xiàn)在以下兩個方面。

（一）從物權角度看，實現(xiàn)預告登記之準物權效果

網(wǎng)簽作為一種行政管理手段，對上海房產(chǎn)管理系統(tǒng)來說，一旦進行網(wǎng)簽，該房屋即不能再與其他買受人在網(wǎng)上簽訂房屋買賣合同，即起到了預告登記之效果。因網(wǎng)簽具有該種法律效果，因此，在上海，網(wǎng)簽后產(chǎn)生的物權糾紛，比如房屋買賣后又發(fā)生抵押權爭議的糾紛，就不存在了。

（二）從債權角度看，實現(xiàn)合同有效之法律效果

1. 網(wǎng)簽時雙方均無限制之法律效果：在二手房買賣過程中，若買賣雙方均無任何限制，則網(wǎng)簽合同存在兩種情形，一種是僅有網(wǎng)簽版的房屋買賣合同，另一種是除了網(wǎng)簽版的房屋買賣合同外，尚有其他版本的房屋買賣合同，這種情形多為規(guī)避稅收所致。有人認為，該種情形符合《合同法》第52條第3項，即以合法形式掩蓋非法目的之情形，故無效。司法實務一般認為，在這種情形下，不因規(guī)避稅收而認定網(wǎng)簽合同無效。理由在于：房地產(chǎn)買賣過程中的稅收征管并不以雙方簽訂的合同價格為依據(jù)，而是以第三方評估機構所出具的價格為依據(jù)，故不存在可以通過約定來規(guī)避稅收之問題。因此，該種情形下所簽訂之合同，無論該合同內(nèi)容是否與其他版本合同一致，仍不影響其效力，仍應為有效。

2. 網(wǎng)簽時買受人屬限購對象之法律效果：網(wǎng)簽時買受人屬限購對象者，即上文中提到的案例之情形，網(wǎng)簽之法律效果究竟為何，是目前尚有爭議的問題。對此，筆者認為，在此情形下，網(wǎng)簽的法律效果應當在于確定雙方合同的有效性。

合同有效性確認的關鍵在于對雙方意思表示真實的認定，即在買受人屬限購對象時，是否認為雙方已就房屋買賣達成合意。筆者認為，網(wǎng)簽應當視為雙方當事人在均符合房屋買賣的前提下達成的合意。因此，一旦進行了網(wǎng)簽，若合同在繼續(xù)履行的情況下無法辦理過戶，即構成違約。若出賣人在網(wǎng)簽前即知曉買受人屬限購對象，對于因此產(chǎn)生的無法繼續(xù)履行而致買受人之違約則應承擔相應的責任。

從法理角度看，對上述觀點應當沒有疑問。疑問在于，若尚未進行網(wǎng)簽，但已明知即便進行網(wǎng)簽，合同在繼續(xù)履行的情況下也無法辦理過戶，是否能行使法定解除權？該問題是上文中案例的爭議焦點。對此，筆者認為，在此情況下應當認為守約方可以行使法定解除權。在因買受人違反限購規(guī)定導致預期違約的情況下，不認定出賣人可以行使法定解除權，將會極大地擾亂交易秩序，給限購政策的落地造成障礙。

在實際操作過程中，有很多房屋置換的情形采取此操作，即在不符合限購政策的情況下進行網(wǎng)簽，在獲得購房資格后再重新簽約，并視該種行為為合法，有些判決也支持了這種行為，實是對法律的誤解。

在不符合限購政策的情況下進行網(wǎng)簽，因限購并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，認為合同有效是沒有問題的。但是在其獲得購房資格后再重新簽約，實際上是雙方當事人將原合同的協(xié)議解除后又訂立了一個新的合同，哪怕所有合同條文內(nèi)容完全一致，也不能否認這是兩個不同的法律關系。因此，在買受人不符合購房條件期間，出賣人應當可以行使法定解除權而不視為違約。

有人認為，如果支持出賣人在此情況下可以行使法定解除權而不視為違約，將會縱容出賣人不斷地跳價，從而促進房價的上漲。筆者認為，這種擔心是沒有必要的。正常情況下，在買受人沒有違約的情況下，出賣人解除合同將構成違約，承擔相應的違約責任即可。目前因房價處在上漲的趨勢中，才會有此擔憂，若是處在房價下降的趨勢中，是否還會有此擔憂？法律的判斷并不應隨著房價的上漲或下降而改變，而是取決于基礎法律關系的認定。

綜上所述，網(wǎng)簽既能產(chǎn)生準物權的法律效果，也能產(chǎn)生債權的法律效果。一般而言，一個民事法律行為僅產(chǎn)生（準）物權的效力或債權效力，網(wǎng)簽之所以可以產(chǎn)生兩個效力，是基于網(wǎng)簽中存在第三方（行政管理部門）的介入所致，但不可因此忽視當事人之間的基礎法律關系，從而避免產(chǎn)生更多的問題。

三、問題的解決

在現(xiàn)有條件下，如何解決在網(wǎng)簽時不審查購房資格所帶來的糾紛日益增多且判決各異之問題，筆者認為可以從以下兩個方面著手。

（一）事前監(jiān)管與事后監(jiān)管的抉擇

對該問題的解決，在網(wǎng)簽時即審核其購房資格當然是治本之法，但從操作性角度看，筆者認為，可以根據(jù)現(xiàn)狀，采取嚴格事后監(jiān)管之方式，即在辦理過戶登記時，依網(wǎng)簽時買受人是否具有購房資格進行嚴格審查，若發(fā)現(xiàn)網(wǎng)簽時不符合購房資格的，應予以駁回，當事人之間基于此產(chǎn)生的糾紛，由司法途徑予以解決。

（二）行政手段與司法手段的結合

網(wǎng)簽毫無疑問是行政機關在履行職能過程中采取的一項行政手段。在網(wǎng)簽過程中產(chǎn)生的爭議訴至司法機關時，司法機關應嚴格按照網(wǎng)簽的法律效果來審理。對于屬于限購對象仍擅自進行網(wǎng)簽的，在現(xiàn)有行政法律法規(guī)沒有行政處罰措施的情況下，應當確認其系違約方，由其承擔合同不能繼續(xù)履行的全部責任，若雙方均知其限購身份，則雙方各自承擔相應的責任。司法機關同時應據(jù)此向行政機關發(fā)出《司法建議書》。

行政管理機關建立相關失信人制度，對于通過房產(chǎn)中介機構進行網(wǎng)簽者，房產(chǎn)登記管理部門在收到《司法建議書》后，可以將該中介機構列為失信人，并據(jù)此追究相關房產(chǎn)中介的責任，比如暫停其網(wǎng)簽功能。若無房產(chǎn)中介機構參與者，則將違約者列為管理失信人，延長其限購之時間。

四、結語

網(wǎng)簽作為房產(chǎn)管理部門的一種行政管理手段，應當在促進法律行為履行方面多下功夫。司法機關應當堅持以基礎法律關系為根本的原則審理案件。只有這樣，才能共同營造一個和諧有序的房地產(chǎn)流轉市場。