房地產(chǎn)抵押貸款的風險及防范

一、引言

房地產(chǎn)市場金融體系有密切的關(guān)系。在我國商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)貸款是其中的重要組成部分。但是，由于房地產(chǎn)抵押貸款受多種因素的影響，如本國與國際經(jīng)濟的影響、相關(guān)法規(guī)政策的影響、操作等各種問題的限制，仍存在各種各樣的風險，如果控制不當，一旦爆發(fā)，產(chǎn)生的巨大金融風險將會釀成金融危機的發(fā)生。在這個經(jīng)濟全球化的世界，各國之間的聯(lián)系越來越緊密，金融危機也會因金融活動的全球化而蔓延到其他國家和地區(qū)。

目前我國商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)過程中一直比較謹慎，對首付款比例、個人月收入、信用調(diào)查等方面都嚴格把關(guān)，房地產(chǎn)抵押貸款作為一種較低風險的貸款形式被廣泛地采用。然而，在實踐中，這種貸款形式也暴露出較多的問題，依然存在很多風險。本文研究目的是通過分析識別房地產(chǎn)抵押貸款的風險種類和引起房地產(chǎn)抵押貸款風險的因素，結(jié)合我國房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀為房地產(chǎn)抵押貸款風險的防范提出相關(guān)建議。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來我國土地市場和商品房市場需求旺盛，房價更是一路上升，隨之帶動房地產(chǎn)抵押貸款市場的快速發(fā)展。首先，從貸款的償還方式上看，已經(jīng)從等額本息償還法逐步發(fā)展出遞減償還法等新的形式；其次，從發(fā)放貸款的金融機構(gòu)來看，從只有中國建設(shè)銀行、中國工商銀行發(fā)放貸款發(fā)展到所有的商業(yè)銀行；第三，從可貸的期限來看，期限不斷提高；第四，從金融機構(gòu)的放貸金額來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，個人住房抵押貸款更是被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而成為競爭的焦點。雖然相對比例仍不是很高，但房地產(chǎn)抵押貸款的絕對量增長及其發(fā)展速度是非常快的，基本保持兩位數(shù)的增長水平。

但是近些年來，伴隨著房地產(chǎn)抵押貸款市場的快速發(fā)展，商業(yè)銀行個人房貸平均不良率在近幾年也上升了許多，違約案例的數(shù)量不斷增加，特別是商業(yè)性房貸逾期違約率的上升讓人不容小覷。其中，平安銀行住房按揭貸款不良率上升0.02個百分點，興業(yè)銀行住房按揭貸款不良率增加0.02個百分點，達到0.21%。建行的個人住房不良貸款增加了2.3億元。由此可見，中國的房地產(chǎn)抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患。

表2-1 2010-2016年我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展狀況表 單位：萬億元人民幣

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行各年度第四季度貨幣政策執(zhí)行報告

三、房地產(chǎn)抵押貸款的風險分析

房地產(chǎn)抵押貸款的風險形成的原因是多樣的，主要包括以下幾個方面：

(一)借款人的違約風險

貸款人的違約有兩種形式。第一種是借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款人按照規(guī)定還本付息而產(chǎn)生的信用風險。第二種是指借款人在具備還款能力的前提下認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益從而放棄還貸的行為。這兩種形式都會形成借款人的違約從而引起房地產(chǎn)抵押貸款的風險。

(二)經(jīng)濟周期性波動帶來的風險

經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)價格的價格之間存在著顯著的關(guān)系，而房地產(chǎn)價格又是房地產(chǎn)抵押貸款中的重要因素，因此經(jīng)濟的周期性波動與房地產(chǎn)抵押貸款風險是密切相關(guān)的。在經(jīng)濟擴張階段，居民收入水平增加，借款人風險水平下降，同時房地產(chǎn)價格不斷上升，房地產(chǎn)市場交易活躍，所以現(xiàn)實的抵押風險也在降低。在衰退階段，一方面由于房地產(chǎn)需求的減少和價格的下跌，股市、房地產(chǎn)市場及其他市場均下跌，活躍度水平下降，金融機構(gòu)通過處置抵押房地產(chǎn)收回貸款本息的可能性減小，即抵押物風險處于上升的態(tài)勢。另一方面，居民收入水平下降，被迫違約風險和惡意違約風險越來越大。

(三)法律風險

法律風險主要出現(xiàn)在貸前審查和貸后管理階段。在貸前審查階段，主要是存在貸款申請人資格和抵押物權(quán)屬以及品質(zhì)問題引發(fā)的風險。一般情況下，銀行不能接受無行為或限制行為能力人所提供的抵押物作貸款的抵押，但是由于法律條文的不清晰以及模糊的界定，導致一些貸款人鉆了法律的空子，從而引發(fā)的后期法律風險。在貸后管理階段，主要是存在貸款合同和抵押物轉(zhuǎn)讓行為風險問題，如合同登記和履行期間出現(xiàn)的不合法或雙方糾紛問題，或抵押人在合同履行期間轉(zhuǎn)讓抵押物，而沒有經(jīng)過雙方協(xié)商或出現(xiàn)糾紛問題，都會引發(fā)銀行的法律風險。

(四)銀行管理風險

銀行管理風險主要是存在流動性風險和操作風險。商業(yè)銀行的資金來源主要是企業(yè)存款和居民儲蓄存款，屬于短期資金，然而房地產(chǎn)抵押貸款都是長期貸款，期限長，回收慢，資金的來源和應(yīng)用在時間上明顯不匹配，出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，致使商業(yè)銀行持有的抵押貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)而遭受利益損失，這是銀行無法避免的風險。操作風險是指由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風險。主要包括：銀行缺乏完備的房地產(chǎn)抵押貸款管理制度造成的風險；信貸人員或銀行領(lǐng)導貸款審批失誤造成的風險；個別人員違規(guī)操作、徇私舞弊造成的貸款風險等。

水稻種子直播時一般要為露白的芽種，比較脆弱容易損壞。所以，播種時，傷種率的大小往往和護種裝置有很大關(guān)系。傳統(tǒng)的護種裝置多容易在護種過程中因與種子相對滑動而擦傷。所以，該設(shè)計使用同步護種裝置，在種子被護送過程中因與種子接觸部分是柔軟的帶材料且無相對滑動，減少了和種子的機械摩擦，大大減少了傷種情況[6]。護種帶有主動同步帶輪驅(qū)動，簡圖如圖5所示。

三、我國房地產(chǎn)抵押貸款的違約風險分析

違約風險即信用風險，是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)主要面臨的風險，對于房地產(chǎn)抵押貸款來說也不例外。違約風險是來自借款人的信用風險，借款人資信狀況變化較大，可控度低，因此我們主要對我國房地產(chǎn)抵押貸款違約風險進行分析。

(一)我國房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款分析

房地產(chǎn)抵押貸款因其具有貸款額度大，貸款期限長，還款方式多樣的特點，為商業(yè)銀行帶來了客觀的利潤收入，以致于近幾年來各大商業(yè)銀行紛紛擴大自己的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款也隨之產(chǎn)生。

圖3-1 2016年我國各行業(yè)不良貸款率數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會2016年度報告

圖3-2 2013-2016我國房地產(chǎn)不良貸款額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：2013-2016銀監(jiān)會年報

圖3-3 2013-2016我國房地產(chǎn)不良貸款率數(shù)據(jù)來源：2013-2016銀監(jiān)會年報

通過近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示在主要行業(yè)貸款中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為0.54%，相對于批發(fā)零售業(yè)、制造業(yè)、電力行業(yè)和制造業(yè)來說不良率相對較低。

從2013-2016年我國發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率和不良貸款額都一路攀升，不良貸款額從2013年的214.4億元持續(xù)上升到2016年的576.9億元，而房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率也從2013年的0.48%上升到2016年的1.04%，說明我國房地產(chǎn)業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)來說雖然不良貸款率占比較低，但其自身近年來的不良貸款率一路上升且數(shù)額較大。

(二)我國房地產(chǎn)抵押貸款的違約風險分析

1.房地產(chǎn)抵押貸款違約風險的評價標準

在國內(nèi)外普遍運用LTV的方法來研究房地產(chǎn)抵押貸款的違約風險，LTV即貸款房價比，LTV=貸款市場價值/抵押房屋市場價值 100%。當LTV小于1時，說明抵押房屋的市場價值大于貸款的市場價值，對于借款人來說其資產(chǎn)價值大于負債價值，擁有一定數(shù)額的凈資產(chǎn)。相反，如果LTV大于1時，則借款人擁有的是凈負債。在不考慮市場利率和貸款價值變動時，房地產(chǎn)市場的波動直接決定LTV的變動。房價下降會使LTV提高，違約可能性也越大。

圖3-4 房產(chǎn)市場價值與違約關(guān)系示意圖

2.我國房地產(chǎn)抵押貸款違約風險的成因分析

導致發(fā)生的我國房地產(chǎn)抵押貸款違約風險成因主要有以下幾個。首先，我國存在地產(chǎn)金融機制單一，房地產(chǎn)企業(yè)及個人購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風險壓力。商業(yè)銀行在競爭激烈的住房消費信貸市場上往往對申請人的選擇是單方面的，甚至對申請標準也降到最低，為了業(yè)務(wù)達標，對只要符合最低條件標準的客戶準入甚至提供優(yōu)惠。其次，我國金融機構(gòu)的風險控制能力有待提高征信系統(tǒng)所收集的借款人個人特征、住房特征、融資特征等信息嚴重不足，且嚴重存在失真，致使銀行在審查以及量化風險中存在大量失誤，相當部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實或虛假的收入文件，從而加大了產(chǎn)生違約風險的概率。最后，雖然我國的法制建設(shè)在不斷完善，但法律體系仍不完整，也存在著很多法律漏洞，在房地產(chǎn)抵押貸款中也沒有完整的法律制度，導致認定難、執(zhí)行難、法律審判時間過長等問題，在遇到違約事件發(fā)生時，金融機構(gòu)運用法律武器維權(quán)的成本也過高，這一系列的法律問題都在一定程度上縱容了違約行為的發(fā)生。

我國房地產(chǎn)抵押貸款違約風險的表現(xiàn)方式主要有以下三種：

(1)終止償付的違約風險

終止償付的違約風險包括被迫違約風險和理性違約風險。終止償付被迫違約風險是指借款人由于自身的一些客觀原因?qū)е轮Ц赌芰Σ蛔悖瑹o法如期償還貸款本息的違約行為。這種違約風險一般發(fā)生在由于借款人自身的支付能力發(fā)生改變的情況下，如借款人收入減少，支付能力下降或遇到某些不可抗力等原因，而與房地產(chǎn)市場價格變化和貸款利率變化無直接關(guān)系。終止償付理性違約風險是指在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期內(nèi)，借款人在自身財務(wù)狀況正常的情況下，因經(jīng)濟理性而在某一償還期起終止繼續(xù)履行對尚欠貸款本息的償還責任的違約行為。這種違約風險一般是和借款人自身支付能力無關(guān)，而是由于抵押房產(chǎn)價值的變化而引起的繼續(xù)還貸利益小于終止還貸的損失而引起的借款人違約風險。

(2)提前還貸違約風險

在我國受傳統(tǒng)觀念的影響，人們更傾向與提早還款，從而造成銀行利息損失。提前還貸主要有兩種，一種是借款人在某償還期對部分貸款余額提前償付即部分早償，另一種是在某償還期一次性清償所有貸款余額即完全早償。借款人擁有提前償付的權(quán)利，且不受任何罰款等條件的約束，當其在某期有足夠能力償還貸款時，早償對其來說是十分有利的，但對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)來說顯然是不利的，必然會損失利息。

(3)信用制度缺失引起的惡意違約風險

我國金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款屬于中長期貸款，償還期限一般是20-30年左右。由于我國尚未建立完善的信用制度，對個人征信體系也尚未完善，金融機構(gòu)對個人以及開發(fā)商的貸款評估和征信調(diào)查也面臨著巨大的局限性，如出現(xiàn)借款人利用虛假信用資料騙取貸款、中途改變貸款用途、賴賬不還、惡意欺詐等情況而導致的惡意違約風險。

四、抑制中國房地產(chǎn)抵押貸款風險的建議

(一)完善房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)法規(guī)

完善房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)法規(guī)，降低相關(guān)的法律風險，增強整個金融體系的經(jīng)濟體系抵御風險的能力，保障房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)順利進行。

各地區(qū)可根據(jù)自己所在地區(qū)現(xiàn)狀和特征，制定且健全有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的具體規(guī)定，既保障辦理抵押貸款時抵押雙方的合法權(quán)益，又可以使銀行在處分抵押物時有法可依、有章可循。

(二)金融機構(gòu)要加強內(nèi)部管理，規(guī)范操作程序

金融機構(gòu)要做好內(nèi)部的風險防范和管理工作，完善房地產(chǎn)抵押貸款審查和管理制度，加強對借款人、抵押物、內(nèi)部人員的管理。金融機構(gòu)可采取動態(tài)化的靈活的管理規(guī)則，允許銀行實行多種風險評價方法，根據(jù)自身業(yè)務(wù)的復雜程度和管理水平等選擇使用，提高銀行的管理水平。同時加強對借款人、抵押物和銀行內(nèi)部人員的管理，嚴格實行規(guī)范的貸款準入制度，規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款的業(yè)務(wù)操作程序，嚴格實行內(nèi)審控制制度。

(三)組建擔保機制，完善擔保體系

政府可引導組建政策性房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構(gòu)，完善擔保體系。一方面可為廣大中低收入者申請高比例的住房抵押貸款提供擔保，保障其基本的居住需求；另一方面還可以根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需求，鼓勵、支持、引導金融機構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，也為金融機構(gòu)提供政策保障。

(四)進一步加強與保險業(yè)的合作

在房地產(chǎn)抵押貸款中，銀行在處理抵押物時有無法彌補損失的風險，加強與保險業(yè)的合作可以使銀行可以降低因各種災害造成的財產(chǎn)損失。保險作為一種社會責任和社會保障的措施，可以使個人或機構(gòu)得以用小額確定的成本來彌補大額損失。銀行在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時加強與保險業(yè)的合作，既有利于保險業(yè)的發(fā)展，也可為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分擔風險。而且由保險費所形成的保險資金數(shù)量大、來源穩(wěn)、使用周期長，完全可以部分承擔抵押貸款中的風險損失。

(西北大學經(jīng)濟管理學院，陜西 西安 710127)

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