我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法研究

張帥

摘要：不動產(chǎn)與個人基本生存利益相關(guān)，在處理財產(chǎn)問題上一直都受到廣大群眾的重視。而變更不動產(chǎn)物權(quán)要以法定公示的形式進(jìn)行才有效。所以《物權(quán)法》是變更不動產(chǎn)的重要依據(jù)，提高了不動產(chǎn)的公信力。登記不動產(chǎn)的機(jī)關(guān)也沒有具體的管理制度，所以導(dǎo)致機(jī)構(gòu)不受責(zé)任束縛，出現(xiàn)了胡亂收費的情況。在本文當(dāng)中，對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行簡單介紹，分析了不動產(chǎn)登記制度當(dāng)中出現(xiàn)的問題，根據(jù)我國實際情況提出相關(guān)的解決對策。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記制度；立法研究

一、引言

從我國不動產(chǎn)登記的本質(zhì)上看，這屬于事實行為的一種，從表面上并不能賦予任何人以任何形式的權(quán)利，也就是其本身無法創(chuàng)設(shè)一定的物權(quán)。登記機(jī)關(guān)的主要職能就是對不動產(chǎn)的相關(guān)物權(quán)進(jìn)行公示。這樣才能夠保證權(quán)利人權(quán)利的存在，并且對交易安全進(jìn)行高效維護(hù)。對于同一登記行為來說，當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方在意思上要表達(dá)一致。

二、落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義

在我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了完善社會主義經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的相關(guān)法律基礎(chǔ)，同時保護(hù)公民的財產(chǎn)，確保市場交易的安全。我國實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，主要是為了將市場在資源配置當(dāng)中的作用充分發(fā)揮出來，所以需要加強對財產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)證，為構(gòu)建全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場打下產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。目前的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)比較復(fù)雜，有商品房和房改房的有用地產(chǎn)權(quán)，還有宅基地與自留地、小產(chǎn)權(quán)房等農(nóng)村集體用地以及產(chǎn)權(quán)等，相關(guān)的管理部門與登記制度也比較復(fù)雜。這給我國的不動產(chǎn)交易也帶來了巨大的困難，同時也使市場交易的風(fēng)險與成本變大，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的問題

我國不動產(chǎn)登記制度受多方面的影響，各個部門以及行政管理之間關(guān)系比較密切，同時登記制度也多種多樣，立法模式比較松散，沒有相關(guān)統(tǒng)一事項，同時登記流程也不夠科學(xué)合理，主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.不動產(chǎn)登記范圍比較混亂

目前我國不動產(chǎn)登記的范圍不僅包括土地和集體所有土地，同時也包括房屋的所有權(quán)。由此可見，我國的不動產(chǎn)登記范圍比較混亂。因此在登記以及確定名稱時都需要仔細(xì)的斟酌。對于形式不同的不動產(chǎn)要辦理不一樣的證書，這對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有良好的推動作用。

2.不動產(chǎn)登記規(guī)則與體系混亂

由于登記不動產(chǎn)的相關(guān)制度落實的不到位，本來對于形式不同的不動產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)不同的制度進(jìn)行登記。但是，在這一方面我國還有很大的發(fā)展和完善空間，所以，在對不動產(chǎn)登記制度開展研究與具體落實的過程中，我們需要嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)科學(xué)規(guī)則來進(jìn)行。

3.不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)比較分散

目前我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)種類繁多，主管部門的責(zé)任和權(quán)利各不相同，工作的內(nèi)容也存在區(qū)別，而且各個登記機(jī)構(gòu)的登記流程與效力都存在區(qū)別，因此，我們需要對機(jī)構(gòu)分散的情況加以完善，對登記制度與流程進(jìn)行統(tǒng)一。

四、構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

1.將土地登記作為登記的中心制度

物權(quán)制度在我國規(guī)定明確，而土地作為典型的不動產(chǎn)，必須要得到法律的承認(rèn)與保護(hù)。此外，建筑在土地上的房屋形式多樣，因此應(yīng)該根據(jù)目前的工作形式和狀態(tài)明確土地的使用權(quán)。不斷完善土地登記制度，在指定機(jī)關(guān)按照有效的登記流程進(jìn)行登記，同時完善相關(guān)的登記法律與制度。

2.統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)溝通障礙

目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行有效改革，根據(jù)實際的工作情況來看，機(jī)構(gòu)改革的模式主要是機(jī)構(gòu)合并、機(jī)構(gòu)單設(shè)以及集中辦理三種模式。第一種模式，就是合并涉及不動產(chǎn)的各相關(guān)部門，將不動產(chǎn)登記的手續(xù)進(jìn)行統(tǒng)一，并將其看作統(tǒng)一不動產(chǎn)登記。但是在施行該制度的實際過程中，多個方面會出現(xiàn)問題，而進(jìn)行不動產(chǎn)設(shè)置的相關(guān)機(jī)構(gòu)比較簡單，所以要先將前期的工作做好，記錄并整理相關(guān)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和信息，此外，還應(yīng)該整理與土地登記相關(guān)的內(nèi)容與信息，將相關(guān)的具體內(nèi)容進(jìn)行核實。但是該情況會導(dǎo)致資源和資料的浪費，同時影響不動產(chǎn)的登記工作。而第三種模式是將各個工作進(jìn)行集中處理的模式，該模式需要設(shè)置相關(guān)的管理部門和中心結(jié)構(gòu)，在對不動產(chǎn)進(jìn)行管理的過程中，嚴(yán)格根據(jù)科學(xué)有效的登記順序?qū)ο嚓P(guān)的申請進(jìn)行審核與核實，之后再根據(jù)相關(guān)的工作要求與管理要求對不動產(chǎn)進(jìn)行管理和登記，這樣可以有效解決各類不動產(chǎn)在生活當(dāng)中的矛盾，同時提升不動產(chǎn)管理部門的社會地位，提高在人們心中的形象。

3.改進(jìn)并完善不動產(chǎn)的登記程序和登記辦法

增進(jìn)不動產(chǎn)登記程序的法制化趨勢。具體的操作就是要在形成程序的過程中，規(guī)范程序的設(shè)置與主體，避免重復(fù)登記問題的出現(xiàn)。此外，還需要對登記步驟進(jìn)行明確規(guī)定，參照并總結(jié)現(xiàn)行的法律制度，嚴(yán)格遵守以下幾個步驟：申請、申請受理、上繳費用、審查及通過公告并進(jìn)行核準(zhǔn)登記、頒發(fā)相關(guān)的證書、立卷歸檔等。第二，優(yōu)化并改進(jìn)不動產(chǎn)的登記辦法，根據(jù)我國目前《物權(quán)法》對不動產(chǎn)的范圍和名稱進(jìn)行明確。同時優(yōu)化并完善我國的不動產(chǎn)登記模式，防止出現(xiàn)一刀切的登記形式，做到登記制度上公正、公開，不可任由政府部門決定。

五、結(jié)束語

在長期發(fā)展的過程中，我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行統(tǒng)一，這給我國的社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來了極大的影響，同時也使得人們維護(hù)權(quán)利的過程困難重重。目前我國已經(jīng)對不動產(chǎn)的登記制度進(jìn)行了改進(jìn)和優(yōu)化，而且也已出臺了相關(guān)的法律規(guī)范，根據(jù)今后國家的發(fā)展趨勢，我國的不動產(chǎn)登記制度將會逐漸完善，會以文件或規(guī)章等形式明確下來。建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，為不動產(chǎn)登記工作提供可靠有效的依據(jù)和保障。因此，在未來的社會發(fā)展當(dāng)中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法研究是我國不動產(chǎn)的重要發(fā)展趨勢。