對(duì)企業(yè)物業(yè)管理模式的幾點(diǎn)思考

田紅

【摘要】現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，無(wú)論是從運(yùn)營(yíng)方式還是管理模式上都呈現(xiàn)出高要求化的標(biāo)準(zhǔn)，這使得居民的居住安全得到有力保障，本文從企業(yè)物業(yè)管理模式談及我國(guó)現(xiàn)代物流企業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及相對(duì)于物業(yè)管理出現(xiàn)種種問(wèn)題的解決策略，希望借閱者能給予寶貴意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)；物業(yè)模式；思考；現(xiàn)狀；策略

現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量追隨時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷提升，從初始的專項(xiàng)服務(wù)到后來(lái)的綜合性服務(wù)，以及現(xiàn)代物業(yè)管理對(duì)其規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性提出的多元化資產(chǎn)管理要求，創(chuàng)新在業(yè)界成為服務(wù)發(fā)展的新趨勢(shì)，并且被廣泛認(rèn)可和關(guān)注。

一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理服務(wù)理念高度不夠。物業(yè)管理企業(yè)隸屬于服務(wù)行業(yè)的下屬企業(yè)，質(zhì)量、管理和運(yùn)營(yíng)理念以及現(xiàn)實(shí)化產(chǎn)品性質(zhì)，物業(yè)管理服務(wù)的思想價(jià)值和最高行為準(zhǔn)則又受到業(yè)主、發(fā)展商、相關(guān)專業(yè)公司以及行政機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和關(guān)注。服務(wù)理念應(yīng)該是一個(gè)企業(yè)立身和發(fā)展的根本標(biāo)桿，而隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平的不斷發(fā)展和進(jìn)步，各位業(yè)主的維權(quán)意識(shí)水平又在不斷提高，形勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平促使物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)水平不斷進(jìn)步和改進(jìn)，更符合人們的心理，并且更人性化。

（二）業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通不暢?，F(xiàn)實(shí)中除了物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度等問(wèn)題外，業(yè)主和物管公司溝通不到位也成了主要問(wèn)題?，F(xiàn)代的大部分居民享受分房租房以及福利房等，對(duì)物管的消費(fèi)觀念還沒(méi)有形成，物管公司雖然談及向政府的賬目總是虧損不斷，卻也遲遲不愿公布賬目詳情，這使業(yè)主不得不對(duì)物管的誠(chéng)信度產(chǎn)生質(zhì)疑，因此，又激化了一層矛盾。這也說(shuō)明物業(yè)管理和業(yè)主之間建立溝通渠道是很有必要的。

（三）物業(yè)管理人員素質(zhì)高低不等?！坝惺袩o(wú)價(jià)，供需無(wú)序”的現(xiàn)狀激化了現(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)矛盾，面對(duì)消費(fèi)者，物管人員不知該以何種態(tài)度來(lái)對(duì)待，物業(yè)管理公司導(dǎo)致的產(chǎn)地房質(zhì)量和其價(jià)格不相符，無(wú)法做到把各方利益統(tǒng)籌兼顧，這就要求物管公司要提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念，以及服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)化等等。

（四）我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理模式呈現(xiàn)數(shù)量型。其行業(yè)主要特征為量大、廣布、規(guī)模小、效益差、發(fā)展力不足等等。

（五）現(xiàn)代物業(yè)管理整體呈現(xiàn)低水平的重建現(xiàn)象導(dǎo)致最終資源分配浪費(fèi)、不合理的后果。一些小型物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作成本太高，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)一系列例如技術(shù)人員工作量不飽和，設(shè)施、設(shè)備等專業(yè)化維修不能自理，低效高耗成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的一大障礙，麻雀雖小五臟俱全，規(guī)模小本身盈利模式就小，但競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)使得小型物管公司除了要靠高成本薄利潤(rùn)的運(yùn)作模式養(yǎng)活技術(shù)人員以及公司設(shè)備、場(chǎng)地等等，還有其他行政管理的稅費(fèi)等，這讓不少物管公司面臨巨大財(cái)力挑戰(zhàn)，甚至不少物業(yè)管理公司面臨倒閉、破產(chǎn)等問(wèn)題。另外，還有一些物業(yè)管理公司管理的觀念比較落后，這些問(wèn)題都成為阻礙我國(guó)企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)步的絆腳石。

二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)物業(yè)管理模式分析借鑒

（一）新加坡物業(yè)法治管理。新加坡現(xiàn)行物業(yè)管理模式實(shí)行法制化管理模式，從1967年《土地所有權(quán)法案》的多次修訂，158章規(guī)定對(duì)從內(nèi)部裝修到管理，以及業(yè)主的隱私權(quán)及公共空間，私搭亂建需要接受懲罰，并且規(guī)定內(nèi)各項(xiàng)都要遵照法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行等等，把共管式治理落到實(shí)處。

（二）香港物業(yè)分類管理。香港的物業(yè)管理模式積極吸收了國(guó)外的許多先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以說(shuō)香港的物業(yè)管理模式基本呈現(xiàn)成熟的管理方式，在香港，其住宅所有權(quán)分為公營(yíng)房屋，公私合營(yíng)房屋和私營(yíng)房屋。其三者的區(qū)別在于不同類型的房屋承建單位和機(jī)構(gòu)都不同，公私合營(yíng)房屋以及私營(yíng)房屋是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)公司管理。香港物業(yè)管理收費(fèi)比較實(shí)際化，并且收繳率也很高，能保證物業(yè)管理公司的基本運(yùn)行。

（三）南京公共平臺(tái)管理。南京社區(qū)推行物業(yè)公共平臺(tái)管理。南京市政府堅(jiān)決實(shí)行為新建商品房小區(qū)實(shí)行公投招標(biāo)建管分離制度，并且為業(yè)主提供信息招標(biāo)服務(wù)平臺(tái)。其“公共管理決策平臺(tái)”系統(tǒng)綜合社區(qū)物業(yè)管理信息欠缺透明問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)監(jiān)管效率低下以及投票真實(shí)性容易受到質(zhì)疑等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)線上綜合管理，方便廣大業(yè)主和群眾。

三、我國(guó)企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展的對(duì)策

（一）全程物業(yè)管理服務(wù)策劃。全程物業(yè)管理服務(wù)把物業(yè)前期介入和介入房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷策劃、銷售及售后服務(wù)的全過(guò)程綜合在一起，要求其二者之間具有相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，使得物業(yè)管理系統(tǒng)化、體系化，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀看來(lái)，這種管理服務(wù)模式是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的一項(xiàng)必然趨勢(shì)。它的實(shí)施實(shí)際上高維度地維護(hù)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，并且管理更方便，為業(yè)主減少后顧之憂。這種管理服務(wù)以一種新的管理模式呈現(xiàn)出來(lái)，它的本質(zhì)目標(biāo)是針對(duì)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)業(yè)主的，最終實(shí)施目標(biāo)和價(jià)值，是符合和滿足客戶實(shí)際需求，適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。

（二）貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，科學(xué)管理。完善的物業(yè)管理必須依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律體系積極落實(shí)，使其與國(guó)家規(guī)定的層次化法律體系之間相互協(xié)調(diào)相向而行，從而完善物業(yè)管理各個(gè)領(lǐng)域中的各項(xiàng)體系，使得物業(yè)管理活動(dòng)有法可依，并且依法管理，另外依據(jù)該條例完善物業(yè)管理人才的配置，全面實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。

四、結(jié)語(yǔ)

紀(jì)伯倫曾說(shuō)，這世上有三種人：智者，先知先覺(jué)；庸者，后知后覺(jué)；愚者，不知不覺(jué)。面對(duì)現(xiàn)代數(shù)據(jù)劃時(shí)代和信息科技化時(shí)代的物業(yè)鼎盛時(shí)期，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，你又是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展的哪個(gè)人群呢？

【參考文獻(xiàn)】

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