住房租賃資產證券化發(fā)展趨勢

■ 楊 濤

4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā) 〔2018〕30號，以下簡稱《通知》），該文件是國務院提出加快發(fā)展住房租賃市場之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的第一個落地文件。在“租購并舉、房住不炒”的戰(zhàn)略指導下，國家大力發(fā)展住房租賃市場、房地產開發(fā)企業(yè)積極轉變經營模式，支持住房租賃資產證券化，對貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求和政策目標具有非常積極的作用。

一、我國資產證券化發(fā)展歷程

我國資產證券化起步晚，2005年資產證券化開始試點，后受累于美國次貸危機中途暫停。2011年正式重啟，此后隨著監(jiān)管的逐步發(fā)展和完善以及市場需求的擴大，資產證券化市場于2014年下半年開始進入快速發(fā)展時期。目前市場上發(fā)展最快的是信貸ABS和企業(yè)ABS，信貸ABS發(fā)行量最高的三類基礎資產類型為企業(yè)貸款、個人住房抵押貸款、汽車貸款，企業(yè)ABS發(fā)行量占比前五的為小額貸款、租賃租金、應收賬款、信托受益權、企業(yè)債權。

2017年是長租公寓ABS的元年，租購并舉等政策紅利吸引房地產企業(yè)紛紛涉足租賃住房新業(yè)態(tài)模式，資產證券化領域也相應出現(xiàn)了多單長租公寓資產證券化產品，獲批的私募抵押型及類REITs、CMBS、ABN等已達500億。2017年2月，中國首單公寓行業(yè)資產證券化產品—“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”在上海證券交易所正式掛牌轉讓；同年10月，國內首單長租公寓權益型類REITs產品—“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”正式“破冰”，自此打開了長租公寓的融資大門；2017年10月23日，“中聯(lián)前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所審議通過，這是國內首單央企租賃住房REITs，也是首單儲架發(fā)行REITs；同年12月，招商蛇口以發(fā)行人發(fā)行了全國首單儲架式長租公寓CMBS和全國首單長租公寓ABN，這種銀行與房企合作的長租公寓證券化模式，或成為未來住房租賃市場發(fā)展的主流。特別值得一提的是，就在兩部委發(fā)文的當天，“華泰佳越-中南寓見資產支持專項計劃”獲深交所評審通過，成為中國首單專業(yè)化機構托管長租公寓類REITs產品。

總體來看，2017年以前私募PE股權融資十分活躍，尤其創(chuàng)業(yè)類的長租公寓公司已經經過了幾輪的股權融資。隨著魔方公寓ABS、新派、保利類REITs項目的成功發(fā)行，為長租公寓通過資產證券化方式融資開辟了嶄新的道路。

二、《通知》要點梳理

兩部委發(fā)布的《通知》提出，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。政策要點梳理如下：

一是明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；物業(yè)正常運營且產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

二是明確了優(yōu)先和重點支持領域。明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。

三是完善了住房租賃資產證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業(yè)結合自身運營現(xiàn)狀和財務需求，開展資產證券化，明確了住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程序進行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。

四是明確提出加強住房租賃資產證券化的監(jiān)督管理。在建立健全業(yè)務合規(guī)、風控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產價值，強化中介機構和發(fā)起人責任等方面，提出了要求。

五是提出要營造良好政策環(huán)境。培育多元化的投資主體，鼓勵專業(yè)化機構化的建設或運營機構，建立健全監(jiān)管協(xié)作機制，支持開展住房租賃資產證券化。

三、住房租賃資產證券化政策對租賃市場的影響

一是引導社會資金參與住房租賃市場建設。租賃住房的建造或改建，需要大量的資金投入，僅僅依靠租金收入，往往無法支撐其擴張的速度。住房租賃證券化能夠幫助租賃企業(yè)打開融資渠道，減緩房地產企業(yè)杠桿率居高不下、融資主要依賴銀行貸款的問題，提高金融系統(tǒng)的風險分散能力。同時，真正做到輕資產化，有利于租賃企業(yè)盤活資產、獲得長期穩(wěn)定的融資渠道，并通過金融杠桿提高收益率，推動住房租賃市場快速發(fā)展。

二是推進集體建設用地有效進入租賃市場?！锻ㄖ穬?yōu)先支持利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目，集體建設用地是租賃住房的重要供應途徑。以試點城市北京為例，未來5年將供應1000公頃集體建設用地用于建設租賃住房，眾所周知北京目前嚴控新增建設用地，招拍掛拿地也越來越困難，集體建設用地將成為房企布局的另一個戰(zhàn)略思路。可以預見的是，將會有越來越多的開發(fā)商嘗試參與到集體建設用地的建設與開發(fā)當中來，而且大型房企參與也將有助實現(xiàn)專業(yè)化運營，提高集體租賃住房品質。

三是為房地產開發(fā)企業(yè)提供了另一種盈利模式，提高了資產的流動性?！锻ㄖ访鞔_提出開展住房租賃ABS基本條件，為“物業(yè)已建成并權屬清晰”，這表明將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的資產證券化產品。在房地產行業(yè)進入“存量模式”之際，《通知》的出臺，開發(fā)企業(yè)自持住房經營的重資產模式擴張速度慢、成本極高的情況，會得到有效解決，有助于房企從“拿地賣房”轉向“出售、持有、運營”并舉。同時，通過資產證券化，將缺乏流動性、但未來又有較好現(xiàn)金流的資產，打包出售后通過結構化設計在資本市場上轉讓，房企可以在不增加負債的情況下補充資金，提高了資產流動性。

四是推進住房租賃需求集中區(qū)域的租賃房源供給。《通知》明確資產證券化會優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)，這些區(qū)域也是當下和未來租賃需求的集中地，資產證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點區(qū)域。

四、相關建議

在房企普遍轉型城市運營商的背景下，盤活存量資產，進行資產證券化是未來行業(yè)的大勢所趨。為借力住房租賃資產證券化相關政策，促進住房租賃市場發(fā)展，在此建議：

一是研究制訂支持住房租賃資產證券化相關法規(guī)，進一步細化相關落地政策。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)和機構發(fā)行資產證券化產品。優(yōu)先選擇專業(yè)化、機構化或具有資產證券化業(yè)務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場，并就其開展租賃住房資產證券化予以優(yōu)先支持，促進住房租賃市場發(fā)展。鼓勵和培育專業(yè)化的運營管理團隊，在支持政策和相關法律法規(guī)框架內，鼓勵資產管理公司、證券公司、基金管理公司等非銀行業(yè)金融機構從事住房租賃資產證券化業(yè)務，明確受托人在資產證券化業(yè)務的交易結構中的核心作用，建立以受托人為核心的管理運營框架，推進住房租賃資產證券化業(yè)務開展。

二是聯(lián)合證監(jiān)、銀監(jiān)等部門加強對住房租賃資產證券化的業(yè)務過程監(jiān)管，嚴控資金違規(guī)進入房地產行業(yè)，防范泡沫風險。抑制居民杠桿率，防范消費貸款、信用卡透支資金、個人貸款等流入房地產市場，嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為，防范風險。嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。同時，建議監(jiān)管部門適當降低準入標準，積極引導保險、社保基金、養(yǎng)老金等中長期機構投資者參與住房租賃資產證券化產品投資。

三是鼓勵地方金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。發(fā)揮金融工具配比性，支持租賃市場發(fā)展，促進開發(fā)企業(yè)由“拿地-建造-出售”向“出售與持有運營并舉”轉型。強化后續(xù)管理，改變目前資產證券化業(yè)務目前呈現(xiàn)出“重發(fā)行、輕管理”的現(xiàn)象，促進住房租賃資產證券化長遠健康發(fā)展。