農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)概述

摘 要 農(nóng)民應(yīng)有自由處分屬于自己財產(chǎn)的權(quán)力，但是在現(xiàn)實中，法律的實現(xiàn)卻又充滿阻礙，這就引出了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問題。根據(jù)我國目前的法律，對于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)有許多限制性的規(guī)定，說明了宅基地集體所有與法律中的房屋權(quán)利私有是嚴重沖突的。農(nóng)村的房屋的可流轉(zhuǎn)性與農(nóng)村的宅基地的不可流轉(zhuǎn)性，這二者的沖突明確的暴露出來。在我國的司法實務(wù)中，相當(dāng)?shù)陌咐袥Q已經(jīng)影響到了我國的司法權(quán)威，在此，對于以上問題進行探討。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋 宅基地 流轉(zhuǎn) 經(jīng)濟發(fā)展

作者簡介：張文嬌，甘肅政法學(xué)院，碩士，研究方向：民商經(jīng)濟法。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.105

宅基地是農(nóng)民生活中不可或缺的一部分，究其原因：首先，宅基地的屬性決定了宅基地不能由個人隨意處分，并且有數(shù)量以及權(quán)限的限制；其次，農(nóng)民具有無償使用權(quán)且僅有無償使用權(quán)，即宅基地不可以隨意的買賣以及設(shè)置抵押等權(quán)限。但是在進行新農(nóng)村建設(shè)的過程中，農(nóng)民的宅基地權(quán)利被侵犯是常有的事情，那么制定一套完善的農(nóng)村宅基地制度就是當(dāng)前迫不及待的責(zé)任。

一、農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)的概念

農(nóng)村房屋所有權(quán)是農(nóng)民有且僅有一次的排他性合法權(quán)利，房屋所有權(quán)人對房屋的處置無需經(jīng)過他人的批準，但是由于自己的原因?qū)е路课轀缡Ф俅紊暾堈卣?，法律不予準許。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指村民無償取得宅基地并且在宅基地上建造房屋的權(quán)利，對于所建設(shè)的房屋以及房屋的附屬設(shè)備，有使用權(quán)以及處分權(quán)，但是這里的處分權(quán)是有限處分，而對于村民的建筑物使用權(quán)是沒有明確的限制的，村民既有建造房屋以及牲畜棚等的權(quán)利，也有建造花園種植花花草草的權(quán)利，對此所產(chǎn)生的孳息都是由個人所有的，比如：房主出租的財產(chǎn)性收益，房主合法繼承的房屋，同時房屋也可以遵守房主的意愿進行贈與等具有法律效率的活動。

（三）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

土地為國家所有，我國土地基本模式規(guī)定：土地可以國家所有而建筑物可以私人所有，土地集體所有，建筑物歸村民自己所有，但是，雖然法律如此規(guī)定，二者是分別所有，但是并不代表二者可以分別流轉(zhuǎn)，二者的市場行為必須同時發(fā)生才是合法的。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

我國的《物權(quán)法》明確的規(guī)定了宅基地使用權(quán)是物權(quán)中的用益物權(quán)，宅基地是農(nóng)村村民集體所有的，而村民對宅基地上的建筑物擁有長久的居住以及使用的權(quán)利，這樣就產(chǎn)生了限制性的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和完整的農(nóng)村房屋所有權(quán)，這二者在現(xiàn)有的法律中所產(chǎn)生的矛盾難以解決：

（一）占有權(quán)與所有權(quán)的分離

所有權(quán)是指房屋的所有權(quán)人，即房主，占有權(quán)是指非所有權(quán)人，即租客等人，將房屋出租以后，所有權(quán)人依然是房主，而房屋的使用權(quán)人卻是其他人，房屋的權(quán)利也由房客來行使，這并不意味著房主對房屋失去了所有權(quán)。

（二）農(nóng)村宅基地的使用要遵照身份行使權(quán)利

不管是房屋的所有權(quán)人還是房屋的使用權(quán)人，都要在土地性質(zhì)不變更、確保房屋完好無損的情況下，按照土地和房屋的性質(zhì)使用，以滿足使用人生產(chǎn)生活的需要。在宅基地上建房、建設(shè)牲畜圈，開墾花園等都是權(quán)利人的生活之必須，也是法律允許的范圍之內(nèi)的，在通過契約形式獲得房屋的使用權(quán)的情況下，同樣可以履行對房屋的生活所需的使用權(quán)。

（三）宅基地上房屋的處分

此權(quán)利并不包含宅基地的處分權(quán)，因為宅基地為用益物權(quán)，因為使用宅基地的使用權(quán)人沒有對宅基地的所有權(quán)，因而也不享有對宅基地的處分權(quán)，但是宅基地房屋的處分權(quán)是由房主所行使的，房主可以依照自己的意愿行使房屋的使用權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)等。

（四）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法現(xiàn)狀

《憲法》規(guī)定，土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，這是公民的合法財產(chǎn)應(yīng)該受到保護的憲法的基本規(guī)定，當(dāng)然，任何他人，包括任何組織以及個人都不能非法買賣、侵犯、轉(zhuǎn)讓土地。在民法中規(guī)定，公民的私有財產(chǎn)是神圣不可侵犯的，宅基地雖然屬于集體所有，但是宅基地上建筑物屬于私有財產(chǎn)，因此應(yīng)該受到法律的保護。有以下情形的，政府不予批準宅基地：以出賣或者出租等形式非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住宅而又申請宅基地的、戶口不在本地的、年齡未滿18周歲不具備申請條件以及將住宅改為經(jīng)營場所等情況。

三、我國農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)制度存在的問題

（一）權(quán)利取得制度中的問題

我國農(nóng)村宅基地的申請程序體現(xiàn)了制度是一回事，在現(xiàn)實中的實踐是另一回事，在廣大農(nóng)村中，宅基地的分配和審批權(quán)由村干部行使的情況比比皆是，村干部濫用職權(quán)、越權(quán)的情況廣泛存在，這不僅造成了對我國社會主義秩序的破壞，同時也對村民個人的權(quán)利行使造成了重大的障礙。而在這個過程中，村民的法律意識和自我保護意識淡薄也是造成自身權(quán)利損害的一個原因，更進一步的造成了農(nóng)村集體宅基地的嚴重浪費。以下這些情況可以更好的解釋宅基地的浪費情況：

1. 宅基地荒廢情況

城市化建設(shè)進程的加快讓農(nóng)村很多房屋閑置，宅基地的申請量下降，未建設(shè)房屋的土地越來越多，這樣的情況會造成我國大量的農(nóng)村土地的浪費以及社會主義農(nóng)村經(jīng)濟滯后的發(fā)展。而農(nóng)村土地的直接監(jiān)管人也就是集體土地經(jīng)濟的管理者，為了謀取私利，籌建了許多不符合法律規(guī)定的房屋，這些房屋又被許多外來者因為貪圖便宜買賣或者租住，法律政策也由于局限性對這種情況無法界定。

2. 宅基地的規(guī)劃以及分配缺乏管理

村民由于聽風(fēng)或者某種經(jīng)濟利益的驅(qū)動，急切向交通便利的地方拓展，一種是沿著公路建造的方向拓展，一種是集中向村莊外部拓展，還有一種村莊普遍都是向交通便利的地方急劇擴展，最后導(dǎo)致村莊內(nèi)部破爛不堪，這種情況在珠三角地區(qū)屢見不鮮。國家治理這種情況采取了”城市建設(shè)農(nóng)村“的方法，但是這些也有了許多的社會問題，比如強拆引起了群眾的不滿，入住公寓以后農(nóng)民的就業(yè)無法保障等的問題。endprint

（二）權(quán)利流轉(zhuǎn)制度中存在的問題

我國農(nóng)村宅基地屬于集體所有，它的增值利益屬于所有人獲取，但是目前法務(wù)實務(wù)中，增值利益是由厡宅基地人使用的，可見農(nóng)民的個人利益和集體利益有時候會相互侵害，利益歸屬的問題也是我國法律的空白之處，法律的不清晰自然會造成利益主體的相互侵害，以下為農(nóng)村房屋買賣制度的弊端帶來的問題：

1. 阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)村房屋買賣制度的不正常發(fā)展，阻礙了農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展，導(dǎo)致土地情況分散，沒有辦法進行集約發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化也相較緩慢下來。

2. 它限制了城鄉(xiāng)居民自由遷徙和擇居的權(quán)利，無法促進城鄉(xiāng)人口的雙向流動和農(nóng)村發(fā)展。

3. 它使得農(nóng)村居民難以充分行使對自身住房的處分權(quán)，降低了農(nóng)村居民的融資能力，減少了農(nóng)村居民的競爭機會。

四、完善相關(guān)法律制度的建議

（一）確立新的宅基地流轉(zhuǎn)立法理念

在一開始學(xué)習(xí)法律時，對于農(nóng)村宅基地和城市房屋的所有權(quán)本人一直都有較大的疑問，為何城市居民具有自由處分自己房屋的權(quán)利而農(nóng)民不具有這樣的權(quán)利，這不僅對于農(nóng)村居民是一種不公平，甚至對于城市居民也是一種不公平，城市居民可以隨意的將自己的房屋賣予農(nóng)村居民，而卻得不到農(nóng)村居民的房屋。這種不平等的法律規(guī)定無疑剝奪了農(nóng)民對于私物的處分，這顯然是在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之下對于農(nóng)民的不公平之處。在現(xiàn)行加快農(nóng)村建設(shè)的大環(huán)境中，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展是全社會和政府所倡導(dǎo)的，只有實現(xiàn)了農(nóng)村住宅的商品化價值，才能最大限度地保護農(nóng)民財產(chǎn)利益，進而保障其生存發(fā)展的權(quán)利，因此，政府應(yīng)該確立新的宅基地流轉(zhuǎn)立法理念。

（二）構(gòu)建創(chuàng)新型流轉(zhuǎn)法律制度，確立農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)相互獨立的登記制度

我國農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)制度長期以來沒有像城市的房屋產(chǎn)權(quán)制度一樣，進行產(chǎn)權(quán)確認制度，房屋產(chǎn)權(quán)對于房屋的所有人來說是一項產(chǎn)權(quán)的憑證，因此農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的房屋確權(quán)就是讓農(nóng)村村民有一項權(quán)利保障的憑證，如果沒有這項權(quán)利的憑證，就是讓權(quán)利人失去一種維護財產(chǎn)權(quán)益的手段。在這種迫切要求下，就有必要借鑒城市房產(chǎn)相關(guān)的登記制度來制定農(nóng)村房產(chǎn)的登記制度，當(dāng)然這也包括農(nóng)村的宅基地的登記確權(quán)制度，這一制度要對農(nóng)村宅基地以及房產(chǎn)的登記條件、種類、內(nèi)容等相關(guān)程序和期限等作出相關(guān)的規(guī)定，對農(nóng)村房地產(chǎn)的證書的取得作出嚴格的審核、批準等的規(guī)制，以此來確保農(nóng)民的宅基地以及房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)益的保護，追求最大的利益。在做好以上的工作以后，要制定農(nóng)村土地的宅基地以及房屋的獨立流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度，以確保實現(xiàn)農(nóng)村房屋與宅基地各自的獨立流轉(zhuǎn)。

1. 打破城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)模式

我們要通過市場機制的不斷調(diào)節(jié)，對城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的買賣形式進行改革，突破該形式，形成城鄉(xiāng)一元結(jié)構(gòu)，讓農(nóng)民在城市買房，讓城市的富農(nóng)去農(nóng)村買房，既可以讓城市帶動農(nóng)民發(fā)展，也可以讓富人帶動農(nóng)村的發(fā)展，在農(nóng)村建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等社會設(shè)施。

2.確立并規(guī)范農(nóng)房買賣的相關(guān)制度

個人認為應(yīng)該對農(nóng)村宅基地的取得制度進行收費，從而將農(nóng)民的使用、收益、處分自己物業(yè)的權(quán)利交還給農(nóng)民，再去規(guī)范農(nóng)民的買賣房屋的相關(guān)制度，形成上述第二點所論述的市場交易。

城市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了城市化的進程，吸引農(nóng)村富余勞動力涌向城市的同時，農(nóng)村的大量房屋和土地遭到了荒廢，留在農(nóng)村的宅基地以及房屋不能合法的及時轉(zhuǎn)讓，造成了土地的極大浪費，從而造成了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展的眾多問題。而農(nóng)村宅基地以及住宅的合法流轉(zhuǎn)，將會在將來的社會主義發(fā)展中有很大的貢獻。

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