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    以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的解釋路徑

    2018-03-08 03:06:04崔曉磊
    法制博覽 2018年12期
    關(guān)鍵詞:擔(dān)保房屋買賣民間借貸

    摘要:針對以買賣合同擔(dān)保民間借貸的行為,《民間借貸解釋》第二十四條規(guī)定按照民間借貸關(guān)系審理,但司法解釋一刀切的做法存在一定問題。根據(jù)理論界和司法實(shí)踐的裁判,以房屋買賣擔(dān)保民間借貸至少有三種解釋路徑:一是房屋買賣與民間借貸并立說;二是房屋買賣合同無效說,三是民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說。上述三種解釋路徑分別針對不同的情況,各有優(yōu)劣,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同案件的具體模式,判斷采用何種解釋路徑。

    關(guān)鍵詞:民間借貸;房屋買賣;擔(dān)保

    中圖分類號:D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:2095-4379-(2018)35-0040-02

    作者簡介:崔曉磊(1989-),女,蒙古族,遼寧朝陽人,碩士研究生,長春財(cái)經(jīng)學(xué)院,助教,研究方向:民商法。

    近年來,民間借貸糾紛成為司法實(shí)踐中民事糾紛的主要類型,僅2017年全國范圍內(nèi)就有近193萬案件。為了擔(dān)保民間借貸合同的履行,新型的交易方式也不斷產(chǎn)生,其中以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易類型最為常見,為此,《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《民間借貸解釋》)設(shè)二十四條用于規(guī)制以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易形式。依據(jù)該條,法院依照民間借貸關(guān)系審理,使買賣合同徒有其名,難謂符合當(dāng)事人的交易設(shè)計(jì),一刀切的做法也忽略的具體案件之間的區(qū)別。根據(jù)房屋買賣擔(dān)保民間借貸的司法裁判和理論學(xué)說,至少存在以下幾種解釋路徑。

    一、房屋買賣與民間借貸并立說

    房屋買賣與民間借貸并立說認(rèn)為,房屋買賣合同與民間借貸均為有效的合同,兩個合同是并立關(guān)系,當(dāng)事人可以選擇履行。該說的典型案例是“最高院(2011)民提字第344號”(以下簡稱朱嘉案)。

    (一)典型案例:朱嘉案

    基本案情:朱某某與嘉某某公司簽訂十四份《商品房買賣合同》,并辦理了銷售備案登記手續(xù),嘉某某公司出具相關(guān)發(fā)票。之后,朱某某與嘉某某公司又簽訂一份民間借貸合同,約定朱某某借款1100萬元給嘉某某公司,若嘉某某公司到期償還了該筆欠款,朱某某把合同、備案登記和發(fā)票還給嘉某某公司,若嘉某某到期不能償還該筆欠款,嘉某某公司將以相關(guān)房屋抵頂給朱某某,雙方互相不支付任何款項(xiàng)。

    當(dāng)事人、一審法院、二審法院、山西高院再審、最高院再審對本案事實(shí)認(rèn)定沒有爭議,爭議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)是商品房買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。一審法院、二審法院認(rèn)定是商品房買賣合同有效,借款合同是對該合同的補(bǔ)充,因此是商品房買賣的法律關(guān)系。山西高院再審認(rèn)為借款合同是主合同,當(dāng)事人之間是民間借貸關(guān)系。最高院認(rèn)為:兩個合同均屬有效,同時存在房屋買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系,當(dāng)事人可以選擇履行,朱某某與嘉某某公司的房屋買賣行為是民間借貸的擔(dān)保,同時民間借貸為房屋買賣的履行附加了解除條件,若嘉某某公司清償欠款,那么房屋買賣合同不再履行,若嘉某某公司未能清償欠款,則履行房屋買賣合同。

    (二)房屋買賣和民間借貸并立觀點(diǎn)之評析

    在房屋買賣和民間借貸并立說的視角下,房屋買賣與民間借貸均為有效合同,這種觀點(diǎn)符合意思主義的立場,充分考察了當(dāng)事人的訂立房屋買賣合同及借款合同的意思,沒有貿(mào)然否定房屋買賣合同的效力,這是其優(yōu)點(diǎn),值得肯定。但是,房屋買賣與民間借貸并立說的觀點(diǎn)可能存在一定的問題:第一,如當(dāng)事人發(fā)生爭議訴至法院,債權(quán)人可以根據(jù)房屋價(jià)值的漲跌決定履行房屋買賣合同還是履行借款合同,而債務(wù)人處于完全被動的地位,這對于平衡債權(quán)人和債務(wù)人的利益較為不利;第二,該種交易模式下,當(dāng)事人的真實(shí)意思是否存在瑕疵,以及真實(shí)意思如何確定可能存在一定的難度,比如在借款的時候,債務(wù)人相對于債權(quán)人處于弱勢地位,為了獲得借款,債務(wù)人對于債權(quán)人提出的條件均表示同意,這是否存在顯失公平、欺詐、脅迫等情形存有疑問;最后,房屋買賣與民間借貸并立的交易模式設(shè)計(jì)較為復(fù)雜,需要對房屋買賣合同附解除條件,否則可能存在兩個合同同時有效,需要雙重履行的問題。當(dāng)然,如果當(dāng)事人的交易模式清晰,法院裁判不應(yīng)當(dāng)拒絕承認(rèn)該種交易模式的效力,房屋買賣與民間借貸的并立說有待于司法實(shí)踐的進(jìn)一步的檢索和改進(jìn)。

    二、房屋買賣合同無效說

    房屋買賣合同無效說是指,在房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易關(guān)系中,房屋買賣僅作為一種擔(dān)保存在,不具有獨(dú)立存在的價(jià)值,又因?yàn)榉课葙I賣擔(dān)保民間借貸是一種(后)讓與擔(dān)保,違反《物權(quán)法》的禁止流押條款而無效。

    (一)典型案例:楊嘉案

    基本案情:楊某某與嘉某公司簽訂了房屋買賣協(xié)議,楊某某向嘉某公司支付了購房款340萬元,嘉某公司未楊某某出具了相關(guān)發(fā)票,只是相關(guān)發(fā)票由嘉某公司持有。雙方在房管局進(jìn)行了備案登記。楊偉鵬支付的340萬是向嘉美公司的債權(quán)人支付的欠款,而后嘉美公司又分期向楊偉鵬支付了61萬元,嘉美公司主張是借款利息,而楊偉鵬拒絕說明。

    一審及二審法院均認(rèn)為雙方之間是商品房買賣關(guān)系,最高院再審則認(rèn)為雙方之間是民間借貸關(guān)系。最高院認(rèn)為,判斷楊某某與嘉某公司否存在民間借貸關(guān)系,并非單純依賴于雙方之間是否存在書面的借貸合同。只要債權(quán)人楊某某舉證證明了其與嘉某公司之間存在民間借貸關(guān)系即可,楊某某與嘉某公司又簽訂了房屋買賣協(xié)議,該房屋買賣協(xié)議構(gòu)成了二者之間的民間借貸的擔(dān)保,雖然以房屋買賣協(xié)議擔(dān)保民間借貸屬于非典型的擔(dān)保,楊某某與嘉某公司之間沒有成立抵押權(quán)或者質(zhì)押權(quán),但既然房屋買賣協(xié)議具有了擔(dān)保的功能,就必須受到《物權(quán)法》中的“禁止流(押)質(zhì)”的原則的限制,相關(guān)的房屋買賣協(xié)議無效。

    (二)房屋買賣合同無效說之評析

    房屋買賣合同無效說更符合《民間借貸解釋》第二十四條第一款的規(guī)定,該學(xué)說存在一定的問題:首先,合同屬于私人自治的工具,合同無效是國家對私人合同關(guān)系最嚴(yán)厲的懲罰,因此,合同無效必須限于法律明確規(guī)定的情形,動輒以合同無效處理新型的交易關(guān)系不符合私法自治的精神;其次,以房屋買賣擔(dān)保民間借貸并不屬于讓與擔(dān)?;蛘吆笞屌c擔(dān)保,只能認(rèn)定為是非典型的擔(dān)保方式,我國物權(quán)法關(guān)于禁止流(押)質(zhì)的原則并不必然適用于所有的擔(dān)保形式;最后,房屋買賣合同無效的法律后果仍然需要返還、賠償損失等,并不意味這房屋買賣合同無效就只需要按照民間借貸關(guān)系審理這樣簡單的處理。

    三、民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說

    民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說是最新的司法實(shí)踐及學(xué)理觀點(diǎn),其理論基礎(chǔ)是債的更改(轉(zhuǎn)化),根據(jù)該說,民間借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系。該說的典型案例是“最高院指導(dǎo)案例72號:(2015)新民一初字第2號”(以下簡稱湯彥案)。

    (一)典型案例:湯彥案

    基本案情:湯某等四人與彥某公司先后簽訂多份借款合同,為擔(dān)保該借款合同履行,湯某等四人與彥某公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同,并向房管部門辦理了備案登記。彥某公司到期不能償還借款,雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同,約定彥某公司將其名下房屋出售給湯某等四人,購房款由債務(wù)人拖欠債權(quán)人的民間借貸本息代替,不足部分等到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢之后再由湯某等四人交給彥某公司。

    一審法院認(rèn)為,房屋買賣合同不違反物權(quán)法禁止流質(zhì)規(guī)定,真實(shí)有效。最高院認(rèn)為,“當(dāng)事人之前確實(shí)存在民間借貸關(guān)系,且為履行該借款合同,簽訂了商品房預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記,但當(dāng)事人系爭商品房買賣合同是在債務(wù)人不能償還借款本息情形下重新協(xié)商,將民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣關(guān)系,將借款本息轉(zhuǎn)為購房款,此種交易不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不屬于《物權(quán)法》禁止流(押)質(zhì)的情形,也不屬于《民間借貸解釋》第二十四條的情形。湯某等人與彥某公司對于民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣的這種變化達(dá)成了一致,屬于合同自由的范疇,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻淖鹬??!?/p>

    (二)民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說

    最高院該指導(dǎo)案例是在《民間借貸解釋》之后頒布,這說明,在以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的解釋路徑上并非只有《民間借貸解釋》第二十一四條之唯一路徑,存在多種解釋的可能。該說有以下的優(yōu)勢:第一,和房屋買賣于民間借貸并立說相似,該說尊重私人之間的意思自治,符合意思主義的立場,對于以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易模式具有相當(dāng)?shù)慕忉屃?;第二,民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說是以房屋買賣合同代替了民間借貸,避免了同時存在兩個有效合同的平衡問題,也避免了房屋買賣合同無效的復(fù)雜法律后果問題;第三,民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說關(guān)注了債之關(guān)系的動態(tài)過程,符合債法的本質(zhì),有債的更改的理論基礎(chǔ),兼具理論與實(shí)踐價(jià)值。

    四、結(jié)論:區(qū)分具體情形選擇解釋路徑

    針對以買賣合同擔(dān)保民間借貸的行為,《民間借貸解釋》第二十四條規(guī)定按照民間借貸關(guān)系審理,但司法解釋一刀切的做法存在一定問題。根據(jù)理論界和司法實(shí)踐的裁判,以房屋買賣擔(dān)保民間借貸至少有三種解釋路徑:一是房屋買賣與民間借貸并立說;二是房屋買賣合同無效說,三是民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說。上述三種解釋路徑分別針對不同的情況,各有優(yōu)劣,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同案件的具體模式,判斷采用何種解釋路徑:首先,考察當(dāng)事人的意思,判斷房屋買賣與民間借貸是否存在并立的關(guān)系,若是則采用房屋買賣與民間借貸并立說的解釋路徑;其次,判斷房屋買賣合同訂立的目的是為了擔(dān)保民間借貸還是為了轉(zhuǎn)化民間借貸之債,對于前者適用房屋買賣合同無效說的解釋路徑,對于后者適用民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說的解釋路徑;最后,無論采納何種解釋路徑,均以當(dāng)事人意思自治為先,只有當(dāng)事人意思自治與法律相悖,再適用法定規(guī)則。

    [參考文獻(xiàn)]

    [1]陳永強(qiáng).以買賣合同擔(dān)保民間借貸的解釋路徑與法效果[J].中國法學(xué),2018(02):229-234.

    [2]莊加園.“買賣型擔(dān)?!迸c流押條款的效力——《民間借貸規(guī)定》第24條的解讀[J].清華法學(xué),2016(03):74-77.

    [3]張偉.買賣合同擔(dān)保民間借貸合同的解釋論——以法釋〔2015〕18號第24條為中心[J].法學(xué)評論,2016,196(02):182-186.

    [4]楊立新.后讓與擔(dān)保:一個正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)[J].中國法學(xué),2013(03):74-76.

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