廖俊平
2017年8月本專欄文章《“租購?fù)瑱?quán)”背后的真問題》指出:所謂“租購?fù)瑱?quán)”,其實(shí)重點(diǎn)不在“同權(quán)”,而在“加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作”,或者說解決“購房偏好”的問題。十九大報(bào)告對(duì)住房問題有專門的表述:“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”這個(gè)表述有助于我們更準(zhǔn)確地理解這個(gè)問題。
首先,“租購并舉”顯然比“租購?fù)瑱?quán)”更準(zhǔn)確。
在8月專欄文章里,筆者簡(jiǎn)要分析了國人購房偏好的形成:“這種偏好形成于近10余年,也就是房?jī)r(jià)開始不斷上漲之后——不斷上漲的房?jī)r(jià)讓大家看到了買房帶來的資本溢價(jià),幾乎沒有哪種其他的投資收益能夠超出這種溢價(jià)。”并進(jìn)一步指出:“‘購房偏好又促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲,不僅如此,還造成了租金房?jī)r(jià)比的嚴(yán)重扭曲——長(zhǎng)期以來,相比不斷上漲的房?jī)r(jià),租金的漲幅幾乎可以忽略不計(jì),于是以租金和房?jī)r(jià)比值為計(jì)算依據(jù)的資本化率遠(yuǎn)低于其他類型資本的投資收益率?!绻軌虬迅嗟某鞘芯幼⌒枨笠龑?dǎo)到租房形式,一方面房?jī)r(jià)上漲的壓力可以減緩甚至房?jī)r(jià)會(huì)有所回落,另一方面租金水平會(huì)適度上升(因?yàn)樽夥啃枨蟮脑黾樱??!?/p>
當(dāng)“租購?fù)瑱?quán)”這個(gè)在筆者看來屬于偽命題的概念被熱炒的時(shí)候,大家其實(shí)忽略了筆者的這個(gè)判斷:“租金水平會(huì)適度上升”。于是近幾個(gè)月來的形勢(shì)發(fā)展,展示的是這樣的結(jié)果:多數(shù)分析仍然還是主要圍繞著“租購?fù)瑱?quán)”展開,而所謂的“分析”,更多的只是在描述這幾個(gè)月發(fā)生的各種事實(shí)。而梳理這幾個(gè)月發(fā)生的事實(shí),主要有四類,一是政府大力出手,組建各類國有住房租賃公司,搭建租賃信息發(fā)布平臺(tái)(通常和加強(qiáng)租賃合同管理工作結(jié)合在一起);二是政府出讓土地的時(shí)候開始明確要求開發(fā)企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)(例如30年)不得分割出售,只能自持和出租;三是銀行等金融機(jī)構(gòu)積極配合這個(gè)“只租不售”的政策,為開發(fā)企業(yè)提供融資;四是開發(fā)企業(yè)也在積極應(yīng)對(duì)政策的重大變化。后三類事實(shí)顯然是相互關(guān)聯(lián)、具有很強(qiáng)邏輯關(guān)系的。
春江水暖鴨先知,開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的敏感程度肯定是最高的,而且通常其對(duì)市場(chǎng)的理解也是最正確的。他們不僅是“積極應(yīng)對(duì)”,而且還是“主動(dòng)應(yīng)對(duì)”,因?yàn)樗麄兛吹搅恕白饨鹕蠞q”這個(gè)對(duì)其有利的結(jié)果。
回顧近40年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,筆者一直認(rèn)為有兩個(gè)重要的標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)和相應(yīng)的事件,一是1992年鄧小平南巡講話帶來的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,二是1998年房改。而2017年的“租購并舉”政策,堪稱與前兩次比肩的重要標(biāo)志性事件。從這個(gè)視角來觀察“租購并舉”,會(huì)發(fā)現(xiàn)“租金上漲”只是引發(fā)系列重大改變的一個(gè)小支點(diǎn)……
進(jìn)一步的觀察和分析請(qǐng)關(guān)注本專欄后續(xù)文章。
注:本文得到國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目(批準(zhǔn)號(hào):71231008)的支持。
王春敏/責(zé)任編輯endprint