不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的意思表示

崔文強(qiáng)

意思表示是民事法律行為中的核心要素，如無(wú)意思表示，則民事法律行為一方無(wú)法表達(dá)內(nèi)心意愿，另一方則無(wú)法收到并知悉彼方意愿，則權(quán)利義務(wù)之取得、喪失和變更等皆不會(huì)成就。而不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，其中亦包含了申請(qǐng)人之意思表示，而此種意思表示卻與民事法律行為的意思表示并不相同。同時(shí)，對(duì)登記申請(qǐng)之意思表示之理解對(duì)于幾個(gè)登記實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)之厘清亦有助益，本文就不動(dòng)產(chǎn)登記中登記申請(qǐng)之意思表示的性質(zhì)進(jìn)行闡釋，進(jìn)而借其厘清三個(gè)問(wèn)題，其一為登記中之代理問(wèn)題，其二為登記申請(qǐng)中的附條件和附期限問(wèn)題，其三為登記申請(qǐng)權(quán)和登記請(qǐng)求權(quán)的區(qū)分問(wèn)題。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之意思表示與法律行為意思表示的區(qū)別

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)中的意思表示，其同民事法律行為中的意思表示皆為登記申請(qǐng)和法律行為之核心，如若沒(méi)有此意思表示之存在，登記申請(qǐng)便不可能產(chǎn)生引發(fā)登記程序啟動(dòng)之問(wèn)題，法律行為亦不會(huì)產(chǎn)生任何效果。同法律行為之意思表示相同，登記申請(qǐng)中的意思表示同樣適用與之相同的諸多民法規(guī)范，比如意思表示主體之適格，應(yīng)具備相應(yīng)的民事行為能力。然而鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之特殊性，其與法律行為之意思表示又存在諸多差異。

首先，就意思表示的形式而言，法律行為可采明示或默示的方式，而不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)中的意思表示卻只能以明示且采書(shū)面的方式予以表達(dá)，因不動(dòng)產(chǎn)登記之程序性要求，只有采用書(shū)面申請(qǐng)的方式才有利于固定當(dāng)事人之意思。同時(shí)，登記申請(qǐng)多為對(duì)話即時(shí)表示，而法律行為之意思表示可采非對(duì)話或?qū)υ捘Ｊ?，其意思表示做出與到達(dá)相對(duì)人亦可能存在時(shí)差。

其次，就相對(duì)人而言，法律行為之相對(duì)人并非全然存在，存在無(wú)相對(duì)人之意思表示，如設(shè)立遺囑、放棄動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等。而不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，其相對(duì)人特定，為登記機(jī)構(gòu)，且其申請(qǐng)只有向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出才存在啟動(dòng)登記程序之可能。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)并無(wú)意思表示之拘束力的發(fā)生，其不同于法律行為中意思表示成立，對(duì)表意人、相對(duì)人產(chǎn)生拘束，登記申請(qǐng)?jiān)诘竭_(dá)登記機(jī)構(gòu)之后，是否受理或者是否能夠啟動(dòng)登記程序繼而記載于登記簿中，其不以申請(qǐng)人意思表示為拘束，其表示僅為一種申請(qǐng)之表達(dá)，倘若申請(qǐng)不符合法定條件亦不能予以登記。此種判斷由作為相對(duì)人之登記機(jī)構(gòu)以登記申請(qǐng)是否符合法律、行政法規(guī)等相關(guān)規(guī)定予以判斷，故而登記申請(qǐng)之意思表示其程序性較為明顯，其多半表現(xiàn)為當(dāng)事人一種意圖啟動(dòng)登記程序的意愿，并不具有權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生、喪失或者變更。誠(chéng)然法律規(guī)定多數(shù)物權(quán)類型經(jīng)登記后物權(quán)生效，此亦僅為登記程序性擬制，物權(quán)之創(chuàng)設(shè)并非此種意思表示之效果。

二、有助于對(duì)代理問(wèn)題的厘清

理解了登記申請(qǐng)之意思表示與民事法律行為的意思表示之區(qū)別，對(duì)于登記中幾個(gè)較為常見(jiàn)又頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題便迎刃而解了。首先，針對(duì)登記申請(qǐng)中自我代理與雙方代理的問(wèn)題。通過(guò)比較兩種意思表示似乎更容易厘清此問(wèn)題。民事法律行為中的自我代理與雙方代理，其因存在對(duì)被代理人之利益損害之虞，故而在比較法上多被認(rèn)定為無(wú)效之行為，先前我國(guó)《民法》并未明確規(guī)定自我代理和雙方代理，《民法總則》規(guī)定了除被代理人同意或者追認(rèn)外的自我代理和雙方代理禁止?；诒Ｕ辖灰装踩牡怯浺饬x以及出于合理審慎的審核態(tài)度，登記機(jī)構(gòu)似乎亦應(yīng)將此種代理行為予以排斥在登記申請(qǐng)之外。然而，代理作為一種民事法律行為，其代為設(shè)立、變更或者滅失權(quán)利義務(wù)的意思表示卻與登記申請(qǐng)之意思表示全然不同，一則登記時(shí)代理的僅為一種程序性表示，為代為履行程序提請(qǐng)的義務(wù)。二則登記申請(qǐng)中并無(wú)設(shè)立、變更或者滅失權(quán)利義務(wù)的表示，相對(duì)人指向登記機(jī)構(gòu)，由代理人代為向登記機(jī)構(gòu)履行登記申請(qǐng)的提請(qǐng)行為。比如甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并履行完畢價(jià)款支付，只待完成登記申請(qǐng)，乙因故不能到場(chǎng)，遂經(jīng)公證委托甲代其向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，此種代理看似具備自我代理之外觀，然而登記之原因材料，房屋買(mǎi)賣(mài)合同已然由乙與甲自主簽訂，其法律行為之意思表示已然作出，并且真實(shí)有效。而登記僅為程序性義務(wù)，其自然可以委托合同相對(duì)一方進(jìn)行代為申請(qǐng)。實(shí)踐中較為常見(jiàn)的便是預(yù)售商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其往往由開(kāi)發(fā)商代業(yè)主提出登記申請(qǐng)，在此之前合同簽訂及價(jià)款支付等皆已完成，故而此意思表示僅為登記申請(qǐng)之程序性體現(xiàn)。只是登記機(jī)構(gòu)在對(duì)此種委托審核時(shí)，對(duì)其證據(jù)的蓋然性要求較高，除去登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)備案合同予以掌握的預(yù)售商品房登記情形外，其他登記申請(qǐng)類型，尤其是自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)以公證委托或者當(dāng)事人親自至登記機(jī)構(gòu)委托為原則。

三、有助于對(duì)登記申請(qǐng)附期限或附條件問(wèn)題的厘清

實(shí)踐中，很多申請(qǐng)人在提請(qǐng)登記時(shí)往往會(huì)提出一些比較稀奇的條件，比如在夫妻雙方因離婚而申請(qǐng)辦理所涉不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其可能會(huì)附加一些條件或者期限。比如雙方約定，二人名下不動(dòng)產(chǎn)歸女方所有，但在雙方子女成年之前不能過(guò)戶。再比如約定不動(dòng)產(chǎn)在十年之后歸男方所有，之前女方有居住權(quán)，男方不得處置，等等。此種情形便是通常所稱的附期限或者附條件的申請(qǐng)，很多登記機(jī)構(gòu)對(duì)于此種申請(qǐng)的把握存在很多疑點(diǎn)，但是倘若能夠厘清意思表示在法律行為和登記申請(qǐng)之間的區(qū)別，此問(wèn)題并非十分復(fù)雜。

鑒于登記申請(qǐng)之相對(duì)人唯一，其僅為登記機(jī)構(gòu)，且此種申請(qǐng)對(duì)于登記機(jī)構(gòu)并不具備法律行為意思表示之拘束力，登記機(jī)構(gòu)在受到申請(qǐng)人申請(qǐng)時(shí)，則據(jù)以法律、行政法規(guī)等審核當(dāng)事人申請(qǐng)，然后決定是否啟動(dòng)登記程序繼而將當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诘怯洸局屑右杂涊d。倘若當(dāng)事人所提申請(qǐng)附加了條件或者期限，那么很可能產(chǎn)生的情形便是登記機(jī)構(gòu)無(wú)法啟動(dòng)登記程序，且此附加條件或期限的意思表示為申請(qǐng)人之間的約束，其并不能拘束登記機(jī)構(gòu)。自其附加條件和期限的行為性質(zhì)來(lái)看，其為設(shè)立債權(quán)債務(wù)之法律行為，其在當(dāng)事人之間因相關(guān)協(xié)議或者合同之約定而已然生效，但是其登記申請(qǐng)因附加了條件或者期限，實(shí)則其為一種債務(wù)負(fù)擔(dān)或者債權(quán)設(shè)定，此種申請(qǐng)通說(shuō)是認(rèn)為其不具有登記能力的，也即不能以此約束登記機(jī)構(gòu)，并要求登記機(jī)構(gòu)據(jù)以此約定加以記載。登記申請(qǐng)僅為一種程序性表示，相對(duì)方為登記機(jī)構(gòu)，卻不能以條件或期限之附加意圖約束登記機(jī)構(gòu)。此種情形下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)向申請(qǐng)人釋明，其所附加條件或期限并不能在登記簿中加以記載，其應(yīng)在明確產(chǎn)權(quán)歸屬的前提之下再行提出申請(qǐng)。

四、有助于理解登記申請(qǐng)權(quán)和登記請(qǐng)求權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記申請(qǐng)權(quán)和登記請(qǐng)求權(quán)亦是較易混淆的一對(duì)概念，而理解了登記申請(qǐng)之意思表示與法律行為意思表示不同之后，便不難厘清。登記申請(qǐng)權(quán)僅指向登記機(jī)構(gòu)，即當(dāng)事人據(jù)以原因材料及其他合法材料向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，意圖將物權(quán)之設(shè)立或者變動(dòng)在登記簿中加以記載的權(quán)利。而登記請(qǐng)求權(quán)，其并不指向登記機(jī)構(gòu)，即請(qǐng)求權(quán)并非向登記機(jī)構(gòu)提出請(qǐng)求，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)履行登記義務(wù)究其根本為針對(duì)申請(qǐng)人的一項(xiàng)服務(wù)，而請(qǐng)求則涉及債之內(nèi)核，其存在債之履行，當(dāng)事人完成民事法律行為，為達(dá)到物權(quán)生效目的，所向相對(duì)一方為請(qǐng)求行為，要求其配合申請(qǐng)登記之權(quán)利。此兩者之意思表示區(qū)別與法律行為與登記申請(qǐng)之意思表示區(qū)別是相同的。

通過(guò)厘清“兩個(gè)意思表示”之區(qū)別，對(duì)于登記實(shí)務(wù)中幾個(gè)問(wèn)題或概念之把握皆有較大助益，對(duì)登記實(shí)務(wù)亦有指導(dǎo)之用。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint